房屋租赁合同纠纷

　　北京市第一中级人民法院民事判决书

　　(2018)京01民终6772号

　　上诉人(原审原告)：北京XX公司，住所地北京市昌平区回龙观镇龙跃苑东二区17号楼1层3单XX。

　　法定代表人：丁XX，经理。

　　被上诉人(原审被告)：高X，女，1973年1月20日出生。

　　委托诉讼代理人：杨双，北京XX律师。

　　被上诉人(原审被告)：周X，男，1988年9月2日出生。

　　被上诉人(原审被告)：北京XX公司，住所地北京市朝阳区朝阳北XX。

　　法定代表人：缪XX，总经理。

　　委托诉讼代理人：李X，女，北京XX公司公司职员。

　　上诉人北京XX公司(以下简称XXX老公司)因与被上诉人高X、周X、北京XX公司(以下简称XX公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初15656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

　　XXX老公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判支持我公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.2017年6月29日周X打电话告诉我公司让我们搬走，我公司同意搬走，要求周X给几天时间，后来我公司就搬走了，周X的行为是在解除合同，解除合同的时间应该是6月29日;2.2017年7月30日我公司向高X、周X分别发了解除合同确认书，其中也写明合同解除的时间是6月29日;3.虽然租赁合同中约定的用途是居住，但是各方都知道我公司租赁是用于办养老院，合同无法履行的原因是周X、高X不让我公司使用，而不是我公司办养老院引起了投诉;4.即使有投诉也应该通过协商解决，而不是不让我公司继续使用，6月29日以前居民有反映的时候我公司都愿意与对方协商继续承租，我公司没有提出要解除;5.我公司签订租赁合同的目的是办养老院，由于周X、高X的原因解除合同，我公司无法正常使用房屋，故6月1日至6月29日之间的租金也不应该交，高X、周X应当返还;6.我公司根据用途对房屋进行改造，高X、周X解除合同应当赔偿我公司改造的费用;7.一审法院审理时间超出法定审限。

　　高X、周X辩称，租赁合同签订后XXX老公司对房屋进行了改造。自2016年6月初开始，居委会、物业、业委会反映XXX老公司扰民，不允许办养老院。6月29日镇政府工作人员来走访后通知周X，要求租户搬走，所以周X6月29日给丁XX打电话让其搬走，但并没有表示解除合同。7月9日丁XX告诉我们说搬走了，要求交接房屋。在XXX老公司搬走之前周X曾说过，如果不能做养老院了，XXX老公司可以把房屋转租出去，XXX老公司也同意了。7月9日之后XXX老公司就在试图转租房屋，7月26日还带人看过房。我们认为合同一直在履行，认可一审判决认定的合同于10月10日经协商解除。同意退还10月10日后的租金。房屋内的设施XXX老公司可以拆走，不同意赔偿损失。同意一审判决，不同意XXX老公司的上诉请求及理由。

　　XX公司辩称，坚持一审答辩意见，对一审判决不发表意见。

　　XXX老公司向一审法院起诉请求：1.确认我公司与高X、XX公司签订的租赁合同于2017年6月29日解除;2.判令高X、周X退还押金16000元、退还房屋租金96000元;3.判令高X、周X赔偿损失10380元。

　　一审法院认定事实：XXX老公司于2013年1月9日成立，其经营范围是为老年人提供生活照料服务(不含餐饮、医疗服务)。北京市昌平区104房屋(以下简称涉案房屋)系高X所有。房屋性质为商品房，规划用途为住宅。

　　2017年5月15日高X授权周X办理涉案房屋的出租事宜。2017年5月16日在XX公司居间服务下，周X作为高X的代理人(甲方)与XXX老公司(乙方)及XX公司(丙方)签订编号为BJZ13XXXXX的《北京市房屋租赁合同》(住宅租赁经纪版)，约定房屋坐落于昌平区XX;租赁用途为居住，居住人数为12人;租赁期限自2017年6月1日至2022年5月31日，共计五年，甲乙双方应于2017年6月1日前办理房屋交付手续，甲方应按照合同约定的条件将房屋交付乙方;租金标准16000元/月，押金16000元，支付方式押一付六，首期租金及押金应于2017年5月16日支付;如经甲方同意，乙方可对房屋进行装修、增建或改建，新增的装修及不可移动的设备设施归甲方所有;委托人完全代理房主收取房款和合同条款;丙方能保证房屋业主出租本房并收到租金，如果出租此房产生政府征税，此税费由丙方承担。合同签订后，XXX老公司向周X支付押金16000元及六个月租金96000元，周X将涉案房屋交付给XXX老公司使用。

　　XXX老公司经周X同意对涉案房屋进行了改动。房屋改造完成后，XXX老公司在涉案房屋进行经营活动。庭审中高X提交了北京市昌平区某社区居民委员会出具的证明一份，载明“北京市昌平区某庄园小区系我居民委员会所辖社区。自2017年5月中下旬开始，我委不断接到社区居民关于该小区丁户型104号租户在承租房屋内开办养老院一事的大量投诉和举报，社区居民对小区内开办养老院一事表现出了强烈的反对，并将该情况反映到昌平区某镇政府。2017年6月28日，某镇政府对该养老院进行了现场走访和调查。2017年6月29日，某镇政府电话通知我委：(1)经镇政府与工商局、民政局等相关人员核实情况，该养老院只有工商执照，没有在民政局备案，不具备居家养老服务资质，不得提供居家养老服务，只能为老人提供到老人家里的上门服务;(2)该养老院没有取得餐饮经营许可，不得提供餐饮服务;(3)基于以上两个原因，镇政府要求该养老院立即停止居家养老服务，妥善安置老人，否则民政局、工商局将会同一起介入执法。同日，镇政府将上述处理意见通知该养老院。”

　　因经营活动受阻，XXX老公司曾与周X协商如何解决投诉问题。2017年7月9日，XXX老公司的法定代表人丁XX短信通知周X，称已从涉案房屋搬出，要求办理交房手续，并称善后问题可以另行解决，先把房屋交回以免造成更多损失。周X回复称：1.自己并未要求XXX老公司6月29日搬出，而是因多方努力达不到XXX老公司的预想结果导致其不想继续居住此房;2.合同还在履行中，双方没有任何书面或口头协议解约，且房租已经交到11月，其没有任何理由收取钥匙;3.按照合同不允许转租，自己让XXX老公司转租是考虑到实际情况降低其损失。

　　2017年7月26日，周X询问丁XX称“今天中午物业打电话给我说你带人来看房子，不知道看得怎么样”，丁XX于2017年7月27日回复称“人家还没回复”。2017年7月30日XXX老公司向高X、周X邮寄《致高X、周X之解除合同确认书》。该合同书载明：现我方再次书面确认，贵我双方签署的编号BJZL13XXXXX号《北京市房屋租赁合同》已经解除，解除时间为2017年6月29日。该日之后的房屋租金损失，与我方无关。邮寄给高X的信件显示已签收，邮寄给周X的信件显示快件被退回。

　　2017年10月10日，周X与丁XX办理了房屋交接手续，周X向丁XX出具收条：今收到丁XX交来某庄园丁6-104房门钥匙、燃气卡(311)、电费水费已结清，房屋交接完毕。

　　上述事实，有营业执照、房屋租赁合同、房产证复印件、授权委托书复印件、押金收据、中国XX银行自动提款机客户通知书、收条、发票、施工照片、录音及文字整理、短信记录、解除合同确认书、快递单、快递查询结果、收房签字单、居委会证明及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。

　　一审法院认为：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人有效。周X在高X的授权范围内与XXX老公司签订租赁合同，对高X有效，高X应承担租赁合同的相关权利义务。因周X实际收取了押金和租金，并当庭表示愿意承担退还的责任，对此法院不持异议。

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。XXX老公司与高X、XX公司签订的《北京市房屋租赁合同》系三方真实意思表示，且不具备法定无效之情形，为合法有效之合同，三方均应按照约定履行各自的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，XXX老公司与周X于2017年10月10日完成涉案房屋的交接，表明双方均同意从该日起，租赁合同不再履行，XX公司作为合同的丙方也表示对于合同解除无异议，因此法院认为租赁合同于2017年10月10日经双方协商一致解除。关于XXX老公司提出的合同解除时间是6月29日、最晚是7月9日的主张，从录音来看，周X在2017年6月29日与其协商的是其经营行为遭到投诉的问题，双方并未达成解除合同的合意。2017年7月9日，XXX老公司要求交接房屋，周X明确表示了反对，双方亦未达成解除合同的合意。同时，涉案房屋是办理了所有权登记的合法房屋，所有权证载明的房屋性质是住宅，签订合同时，XXX老公司对于该房屋的性质已经充分知晓，合同中约定的房屋用途也是居住。故XXX老公司在经营过程中遇到阻碍，并非是因高X、周X提供了不符合合同约定的房屋所致，XXX老公司不享有合同解除权，故其短信通知及发送《致高X、周X之解除合同确认书》的行为并不能产生解除合同的效力。因此对于XXX老公司的该项主张法院不予采信。

　　合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方协商一致解除合同，XXX老公司要求高X、周X退还押金16000元的请求法院予以支持。对于合同未履行部分的租金，高X、周X也应予以退还。关于双方争议的2017年5月16日至2017年5月31日的免租期是否应交纳租金一节，双方当事人签订合同的初衷在于双方均遵守合同约定、诚实守信、全面履行合同至合同期满，高X基于双方合同能持续履行，才同意给予半个月的免租期，但是在合同履行过程中，XXX老公司因经营行为遭到投诉，双方协商一致而提前解除合同，并未履行至合同期满，合同解除终归是XXX老公司的原因所致，并非高X的原因所致，因此法院认为不应免除免租期内的租金，故XXX老公司应当负担2017年5月16日至2017年10月10日的租金共计77333元，其余租金高X应予退还。关于XXX老公司主张的损失10380元，因高X在合同履行过程中并不存在违约行为，且XXX老公司经营受阻的原因不是高X造成的，故法院对此项诉讼请求不予支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，一审法院判决：一、确认北京XX公司与高X、北京XX公司签订的编号为BJZL13XXXXX《北京市房屋租赁合同》(住宅租赁经纪版)于2017年10月10日解除;二、高X、周X于本判决生效之日起七日内退还北京XX公司押金16000元、租金18667元;三、驳回北京XX公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本院审理期间，各方当事人均未提供新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定事实一致。

　　本院认为，周X在高X的授权范围内与XXX老公司签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。

　　现有证据可以证明，《北京市房屋租赁合同》签订后，XXX老公司在涉案房屋内开展了居家养老业务的经营活动。在履行过程中，某镇政府等行政部门，对XXX老公司的经营活动提出异议，要求其停止居家养老服务，妥善安置老人。2017年6月29日，周X电话通知XXX老公司搬出涉案房屋。XXX老公司上诉主张，周X的通知构成单方解除合同的意思表示，构成违约。但高X与XXX老公司之间系租赁合同关系，高X的合同目的在于收取房屋租金，XXX老公司的合同目的系管理、实际控制租赁房屋，高X并不负有确保XXX老公司使用涉案房屋成功开展养老经营活动的义务。尽管2017年6月29日时基于行政管理部门的要求，周X告知XXX老公司搬出涉案房屋，但并无证据证明周X要求XXX老公司将涉案房屋实际控制的权利交回高X。结合2017年7月9日、2017年7月26日周X与丁XX之间的往来短信内容，无法认定周X在2017年6月29日时要求XXX老公司搬出除配合实现行政部门的要求外，尚存在收回房屋由其控制管理的意思。故对于XXX老公司所持周X于2017年6月29日要求解除合同的上诉主张，本院不予采纳。

　　2017年10月10日，双方当事人对解除合同协商达成一致，并进行了房屋交接，可以认定《北京市房屋租赁合同》因双方协商一致而解除。合同解除后，房屋押金及尚未履行部分的租金，高X、周X应当返还。XXX老公司主张其在承租涉案房屋后无法正常使用，并要求退还全部已付租金，但高X作为出租人，所提供的房屋并无瑕疵，且签订租赁合同时XXX老公司知晓房屋的性质为住宅，XXX老公司在涉案房屋内无法正常开展经营，并非高X原因所致，在高X并不负有确保XXX老公司能够成功开展居家养老经营义务的情况下，XXX老公司主张无法正常使用涉案房屋的理由不能成立。一审法院对于XXX老公司应付租金的时间和数额的认定并无不当，本院对此不持异议。关于XXX老公司主张的装修损失问题，因高X在房屋租赁合同的履行过程中并不存在违约行为，XXX老公司对于房屋进行装修等投入系因其经营行为所需，故XXX老公司要求高X赔偿损失，缺乏权利基础，本院不予支持。

　　综上所述，XXX老公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费1993元，由北京XX公司负担(已交纳)。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　徐　冰

　　审判员　刘国俊

　　审判员　刘新泉

　　二〇一八年九月十七日

　　法官助理张X

　　书记员杜X