房屋租赁合同纠纷

　　北京市昌平区人民法院民事判决书

　　(2017)京0114民初15656号

　　原告：北京XX公司，住所地北京市昌平区回龙观镇龙跃苑东二区17号楼1层3单XX。

　　法定代表人：丁XX，男，1967年9月27日出生，汉族，该公司执行董事，户籍地北京市昌平区。

　　被告：高X，女，1973年1月20日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区，现住北京市朝阳区。

　　委托诉讼代理人：杨双，北京XX律师。

　　被告：周X，男，1988年9月2日出生，汉族，户籍地吉林省双辽市，现住北京市昌平区。

　　被告：北京XX公司，住所地北京市朝阳区朝阳北XX。

　　法定代表人：缪XX，总经理。

　　委托诉讼代理人：李X，女，1989年5月13日出生，汉族，该公司员工，户籍地河南省固始县。

　　原告北京XX公司(以下简称“大西瓜养老公司”)与被告高X、周X、北京XX公司(以下简称“XX公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告大西瓜养老公司的法定代表人丁XX、被告高X的委托诉讼代理人杨双、被告周X、被告XX公司的委托诉讼代理人李X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　大西瓜养老公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的租赁合同于2017年6月29日解除;2.判令被告退还押金16000元、退还房屋租金96000元;3.判令被告赔偿原告损失10380元;4.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年5月16日，原被告签订了编号为XXX的《北京市房屋租赁合同》。合同约定原告承租被告位于昌平区XXX，租期自2017年6月1日开始。合同签订后，原告完全履行了合同义务，向高X支付了押金16000元和六个月的房租96000元，向中介支付了佣金12000元。征得被告同意后，原告更换了该房屋一楼东南角房间的南门，还更换了房间的三个窗户玻璃，价格为7380元，其余必要改工费3000元。2017年6月29日，高X的委托代理人周X电话要求原告搬出，原告请求几天搬家时间，周X同意。2017年7月9日，原告短信通知周X：“我们已经全部从XXX搬出，你这两天啥时候方便，咱们办理一下交房手续。”周X答复说：“先转转吧”，原告随即回复“善后问题，我们可以另说。房子我们得先交给你，以免造成损失”。高X拒绝接受房屋，原告无奈于2017年7月15日再次要求“房子我们得先交给你，以免造成更大损失”，周X要求与中介三方见面。2017年7月22日，原、被告和中介三方在中介的办公室见面，被告仍然拒绝收房。2017年7月30日，原告向高X及周X发送快递文件《致高X、周X之解除合同确认书》，高X收到该文件但无回音，周X拒绝接受该文件。原被告间的合同有效，高X未能履行合同义务，应退还押金和房租。因被告的原因，导致原告损失10380元。原告与被告多次交涉无果。故诉至法院，恳请判如所请。

　　高X辩称，一、同意解除与原告于2017年5月16日签署的房屋租赁合同。二、原被告解除合同的日期为2017年10月10日。理由如下：1.原告公司注册地址位于昌平区XXX，原告作为设立在昌平区的养老服务机构，应熟知行业资质要求，原告在未按照《养老机构许可办法》第八条、第十四条之规定取得北京市昌平区人民政府民政部门的设立许可前，养老机构不能以任何名义收取费用、收住老人。正是因为原告未在北京市昌平区人民政府民政部门办理备案手续，是造成提前解除租赁合同的原因，是由原告自身原因造成的，原告应承担提前解除房屋租赁合同的不利后果。2.诉争房屋在2017年10月10日前一直由原告控制，并不影响原告的居住功能。3.原告与周X在2017年10月10日办理完毕钥匙交接，租赁房屋于当天才交还给被告，在10月10日前房屋一直由原告掌控。4.原告于2017年10月10日才结清水电费用，完成结算交接手续。5.租金从2017年6月1日起至2017年10月10日止，共计4个月零10天，因原告原因提前解除租赁合同，应另支付被告一个月的租金作为违约金，即被告要留存5个月零10天的房屋租金，应支付租金为85333.33元。6.原告提前解除房屋租赁合同，属于原告违约，应根据合同约定支付一个月的租金作为违约金。三、被告同意以2017年10月10日为解除合同的日期计算，退还部分房屋租金。四、由周X退还原告部分房屋租金。高X并没有收到原告的押金和租金，也没有违约行为。原告关于赔偿损失10380元的请求，高X不同意支付，其主张没有合同及法律依据，合同明确约定装修部分在合同解除后归出租人所有。

　　周X辩称，高X没有收取押金及租金，这部分钱是我收的，我与高X之间是委托代理关系，原告要求退还的押金和租金我可以退还，退还的具体金额应该从合同解除开始。合同是在2017年5月15日签订的，但合同期限是从2017年6月1日开始，合同没有履行满五年，要求原告承担15天免租期的费用。其他的答辩意见同高X的答辩意见。

　　XX公司辩称，我方作为居间方对原被告双方的租赁纠纷不发表意见。租赁合同签订后的几个月，原被告之间关于退租的问题产生争议，协商至今。2017年10月31日原告与我方达成调解，关于本次我们提供的居间服务，我们退还全部居间服务费后我们之间没有其他争议。本次租赁纠纷与我方无关。

　　本院经审理认定事实如下：大西瓜养老公司于2013年1月9日成立，其经营范围是为老年人提供生活照料服务(不含餐饮、医疗服务)。北京市昌平区XXX房屋(以下简称“涉案房屋”)系高X所有。房屋性质为商品房，规划用途为住宅。2017年5月15日高X授权周X办理涉案房屋的出租事宜。2017年5月16日在XX公司居间服务下，周X作为高X的代理人(甲方)与大西瓜养老公司(乙方)及XX公司(丙方)签订编号为XXX的《北京市房屋租赁合同》(住宅租赁经纪版)，约定房屋坐落于昌平区XXX室;租赁用途为居住，居住人数为12人;租赁期限自2017年6月1日至2022年5月31日，共计五年，甲乙双方应于2017年6月1日前办理房屋交付手续，甲方应按照合同约定的条件将房屋交付乙方;租金标准16000元/月，押金16000元，支付方式押一付六，首期租金及押金应于2017年5月16日支付;如经甲方同意，乙方可对房屋进行装修、增建或改建，新增的装修及不可移动的设备设施归甲方所有;委托人完全代理房主收取房款和合同条款;丙方能保证房屋业主出租本房并收到租金，如果出租此房产生政府征税，此税费由丙方承担。合同签订后，大西瓜养老公司向周X支付押金16000元及六个月租金96000元，周X将涉案房屋交付给大西瓜养老公司使用。

　　大西瓜养老公司经周X同意对涉案房屋进行了改动。房屋改造完成后，大西瓜养老公司在涉案房屋进行经营活动。庭审中高X提交了北京市昌平区东小口地区办事处九台XX出具的证明一份，载明“北京市昌平区XXX小区系我居民委员会所辖社区。自2017年5月中下旬开始，我委不断接到社区居民关于该小区XXX号租户在承租房屋内开办养老院一事的大量投诉和举报，社区居民对小区内开办养老院一事表现出了强烈的反对，并将该情况反映到昌平区东小口镇政府。2017年6月28日，东小口镇政府对该养老院进行了现场走访和调查。2017年6月29日，东小口镇政府电话通知我委：(1)经镇政府与工商局、民政局等相关人员核实情况，该养老院只有工商执照，没有在民政局备案，不具备居家养老服务资质，不得提供居家养老服务，只能为老人提供到老人家里的上门服务;(2)该养老院没有取得餐饮经营许可，不得提供餐饮服务;(3)基于以上两个原因，镇政府要求该养老院立即停止居家养老服务，妥善安置老人，否则民政局、工商局将会同一起介入执法。同日，镇政府将上述处理意见通知该养老院。”

　　因经营活动受阻，大西瓜养老公司曾与周X协商如何解决投诉问题。2017年7月9日，大西瓜养老公司的法定代表人丁XX短信通知周X，称已从涉案房屋搬出，要求办理交房手续，并称善后问题可以另行解决，先把房屋交回以免造成更多损失。周X回复称：1.自己并未要求大西瓜养老公司6月29日搬出，而是多方努力达不到大西瓜养老公司的预想结果导致其不想继续居住此房;2.合同还在履行中，双方没有任何书面或口头协议解约，且房租已经交到11月，其没有任何理由收取钥匙;3.按照合同不允许转租，自己让大西瓜养老公司转租是考虑到实际情况降低其损失。

　　2017年7月26日，周X询问丁XX称“今天中午物业打电话给我说你带人来看房子，不知道看得怎么样”，丁XX于2017年7月27日回复称“人家还没回复”。2017年7月30日大西瓜养老公司向高X、周X邮寄《致高X、周X之解除合同确认书》。该合同书载明：现我方再次书面确认，贵我双方签署的编号XXX号《北京市房屋租赁合同》已经解除，解除时间为2017年6月29日。该日之后的房屋租金损失，与我方无关。邮寄给高X的信件显示已签收，邮寄给周X的信件显示快件被退回。

　　2017年10月10日，周X与丁XX办理了房屋交接手续，周X向丁XX出具收条：今收到丁XX交来XXX房门钥匙、燃气卡(311)、电费水费已结清，房屋交接完毕。

　　上述事实，有营业执照、房屋租赁合同、房产证复印件、授权委托书复印件、押金收据、中国XX银行自动提款机客户通知书、收条、发票、施工照片、录音及文字整理、短信记录、解除合同确认书、快递单、快递查询结果、收房签字单、居委会证明及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。

　　本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人有效。周X在高X的授权范围内与大西瓜养老公司签订租赁合同，对高X有效，高X应承担租赁合同的相关权利义务。因周X实际收取了押金和租金，并当庭表示愿意承担退还的责任，对此本院不持异议。

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。大西瓜养老公司与高X、XX公司签订的北京市房屋租赁合同系三方真实意思表示，且不具备法定无效之情形，为合法有效之合同，三方均应按照约定履行各自的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，大西瓜养老公司与周X于2017年10月10日完成涉案房屋的交接，表明双方均同意从该日起，租赁合同不再履行，XX公司作为合同的丙方也表示对于合同解除无异议，因此本院认为租赁合同于2017年10月10日经双方协商一致解除。关于大西瓜养老公司提出的合同解除时间是6月29日、最晚是7月9日的主张，从录音来看，周X在2017年6月29日与其协商的是其经营行为遭到投诉的问题，双方并未达成解除合同的合意。2017年7月9日，大西瓜养老公司要求交接房屋，周X明确表示了反对，双方亦未达成解除合同的合意。同时，涉案房屋是办理了所有权登记的合法房屋，所有权证载明的房屋性质是住宅，签订合同时，大西瓜养老公司对于该房屋的性质已经充分知晓，合同中约定的房屋用途也是居住。故大西瓜养老公司在经营过程中遇到阻碍，并非是因高X、周X提供了不符合合同约定的房屋所致，大西瓜养老公司不享有合同解除权，故其短信通知及发送《致高X、周X之解除合同确认书》的行为并不能产生解除合同的效力。因此对于大西瓜养老公司的该项主张本院不予采信。

　　合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方协商一致解除合同，大西瓜养老公司要求高X、周X退还押金16000元的请求本院予以支持。对于合同未履行部分的租金，高X、周X也应予以退还。关于双方争议的2017年5月16日至2017年5月31日的免租期是否应交纳租金一节，双方当事人签订合同的初衷在于双方均遵守合同约定、诚实守信、全面履行合同至合同期满，高X基于双方合同能持续履行，才同意给予半个月的免租期，但是在合同履行过程中，大西瓜养老公司因经营行为遭到投诉，双方协商一致而提前解除合同，并未履行至合同期满，合同解除的原因也终归是大西瓜养老公司的原因所致，并非高X的原因所致，因此本院认为不应免除免租期内的租金，故大西瓜养老公司应当负担2017年5月16日至2017年10月10日的租金共计77333元，其余租金高X应予退还。关于大西瓜养老公司主张的损失10380元，因高X在合同履行过程中并不存在违约行为，且大西瓜养老公司经营受阻的原因不是高X造成的，故本院对此项诉讼请求不予支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：

　　一、确认北京XX公司与高X、北京XX公司签订的编号为XXX《北京市房屋租赁合同》(住宅租赁经纪版)于2017年10月10日解除;

　　二、高X、周X于本判决生效之日起七日内退还北京XX公司押金16000元、租金18667元;

　　三、驳回北京XX公司的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费2748元，由北京XX公司负担2081元(已交纳);由高X、周X负担667元(于本判决生效之日起七日内交纳)。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

　　审　判　长　　黄　莹

　　人民陪审员　　寇艳荣

　　人民陪审员　　宋　颖

　　二〇一八年六月五日

　　书　记　员　　李XX