房屋租赁合同纠纷

　　北京市海淀区人民法院民事判决书

　　(2019)京0108民初33043号

　　原告(反诉被告)：北京XX公司，住所地北京市海淀区体院西XX平房。

　　法定代表人：范XX，经理。

　　被告(反诉原告)：北京市理化应用技术研究所，住所地北京市海淀区体院西XX。

　　法定代表人：纪XX，所长。

　　委托诉讼代理人：杨双，北京XX律师。

　　原告北京XX公司(以下简称XX公司)与被告北京市理化应用技术研究所(以下简称理化所)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告XX公司之法定代表人范XX与被告理化所之委托诉讼代理人杨XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　XX公司向本院提出诉讼请求：1、请求理化所停止侵权并交付房屋钥匙以恢复公司正常经营，继续履行双方租赁合同;2、请求理化所支付违法解除租赁合同三个月违约金10500元;3、请求理化所赔偿2018年7月20日至2019年1月20日共180天，经营损失90000元;4、诉讼费由理化所承担。事实和理由：我公司于2004年9月开始租赁理化所位于北京市海淀区体院西XX甲×号×号平房15平方米办公营业。2007年7月，理化所提供租赁合同作为营业场所注册地址，成立了北京XX公司。后几年未签订书面合同，双方继续履行租赁合同。我公司于2017年8月更名为XX公司。2018年7月，理化所通知我公司及门脸房所有租户开会，称要进行房屋改造，将承租房屋钥匙上交，待改造后再领取钥匙，我上交了房屋钥匙。2019年1月14日，理化所突然通知我公司必须将店内经营物品搬出，否则无条件清理。后理化所没有交还我钥匙，导致我无法经营。我公司认为与理化所之间形成不定期租赁合同关系，现理化所强行收回房屋，干扰了我公司的正常经营活动，侵犯了我公司的合法权益，故起诉。

　　理化所辩称，双方为不定期租赁合同关系，我所有权随时要求解除合同。双方已于2018年7月17日协商解除合同。合同解除后，XX公司还无理由占有房屋，现不同意XX公司的诉讼请求。

　　理化所向本院提出反诉请求：1、要求XX公司立即腾退并交还北京市海淀区体院西XX甲×号西平房×号房屋;2、请求XX公司按原租金标准支付自2018年7月18日至实际交还之日止的房屋占用费，按每月3500元标准计算;3、反诉诉讼费由XX公司承担。事实和理由：我所与XX公司系房屋租赁合同关系，并于2015年签订最后一份《房屋租赁合同》，租期自2015年4月18日至2016年4月17日。合同到期后，双方未续签，处于不定期租赁合同关系，XX公司按照原合同标准支付租金至2018年7月17日。2018年7月，双方经协商，解除不定期合同关系，XX公司将房屋钥匙交还我所，但物品尚未搬离。后经我所多次催促，XX公司仍未搬出。为维护自身合法权益，故起诉。

　　XX公司针对理化所的反诉辩称，双方租赁合同关系是不定期租赁合同关系，不存在到期，理化所也没有通知我要提前解除合同。我曾在2018年10月30日重新拿回房屋钥匙取东西。我公司在正常经营的情况下，任何人、单位不得阻扰公司的正常经营。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：XX公司原名称为北京XX公司。理化所将位于北京市海淀区体院西XX甲×号西平房×号房屋(以下简称×号房屋)出租予XX公司多年。2015年，XX公司与理化所签署《房屋租赁合同》，约定租期自2015年4月18日至2016年4月17日，每年房租为42000元。合同到期后，双方未另行签署租赁合同，XX公司仍按照每月3500元的租金标准继续承租×号房屋，并交纳租金至2018年7月17日。

　　庭审中，XX公司陈述，2018年7月，理化所通知×号房屋需整改，不再收取2018年7月17日之后的租金，XX公司按照理化所要求，于2018年7月20日交回×号房屋钥匙并搬走主要物品，在房屋内留有部分物品未搬离，并自行留有一把房屋钥匙。XX公司另表示理化所承诺房屋整改后可搬回继续经营，但又于2019年1月14日电话通知，要求其搬离房屋内所有物品。XX公司据此主张理化所违法解除合同、未提前告知其是否继续出租房屋，属于违约行为，要求理化所继续履行双方租赁合同，支付违约金并赔偿损失。理化所则表示双方已于2018年7月17日协商解除合同，XX公司交还房屋钥匙，同意XX公司暂缓搬离房屋内部分物品。理化所反诉要求XX公司腾空并交还5号房屋，并比照租金标准支付房屋占用费。

　　经询问，理化所表示×号房屋无产权证，亦未取得建设工程规划许可证。

　　本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，理化所与XX公司自2016年4月17日后未签署书面租赁合同，亦未约定租赁期限，双方针对×号房屋形成不定期租赁合同关系。理化所出租的×号房屋无产权证明、无建设工程规划许可证，理化所与XX公司针对×号房屋的租赁合同关系应属无效。

　　合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，XX公司应将承租的×号房屋返还理化所。无效合同自始没有法律效力，不受到法律保护，XX公司要求继续履行合同，不符合法律规定，且XX公司主张的违约金，无相应合同依据，亦未提交相应证据证明其经营损失，本院对XX公司的诉请均不予支持。即便双方不定期租赁合同关系合法有效，理化所作为出租人有权随时要求解除合同。由XX公司陈述，理化所自2018年7月17日不再收取XX公司房屋租金，并要求其交还房屋钥匙，应视为理化所已明确作出解除双方租赁合同关系的意思表示，双方合同关系已解除。XX公司未提交证据证明理化所曾承诺继续出租，本院对其要求继续履行双方租赁合同的诉请亦无法支持，XX公司主张的违约金亦无合同依据，经营损失缺乏相应证据，本院均不予支持。

　　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，同时应考虑承租人实际使用房屋情况、承租人实际经营情况等。XX公司自认尚有部分物品未搬离，应向理化所支付占用房屋期间的房屋占用费。理化所在XX公司搬离时，同意其暂时存放部分物品，且针对部分物品的搬离时间未作出约定，房屋占用费应以理化所提出明确要求搬离主张且给付XX公司合理准备期限后起算。理化所未举证证明其提出搬离要求的具体时间，而由XX公司陈述可知，理化所于2019年1月14日电话通知其搬走物品，故应以2019年1月14日理化所提出主张并给予1个月合理期限后计算房屋占用费。房屋占用费具体标准，本院在考虑XX公司已搬出主要物品，未再实际经营等因素，酌情予以判定。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条;《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下:

　　一、确认北京XX公司与北京市理化应用技术研究所之间的房屋租赁合同关系无效;

　　二、北京XX公司于本判决生效后七日内将位于北京市海淀区体院西XX甲×号西平房×号房屋腾空并交还北京市理化应用技术研究所;

　　三、北京XX公司于履行本判决第二项腾空、交还义务后七日内，按照每日50元的标准向北京市理化应用技术研究所支付自2019年2月15日至实际腾空、交还之日止的房屋占用费;

　　四、驳回北京XX公司的全部本诉诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本诉案件受理费1155元，由北京XX公司负担，已交纳。

　　反诉案件受理费323元，由北京XX公司负担130元，于本判决生效后七日内交纳;由北京市理化应用技术研究所负担193元，已交纳。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

　　审判员　　刘雪琳

　　二〇一九年十一月七日

　　书记员　　杨XX