崔XX郭x与刘XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
重庆市九龙坡区人民法院
民事判决书
（2019）渝0107民初256号
原告：崔XX，男，汉族，1971年1月20日生，住重庆市渝中区。
原告：郭X，女，汉族，1983年5月20日生，住重庆市九龙坡区。
二原告共同委托代理人：杨X，陈XX，重庆XX律师。
被告：刘XX，男，汉族，1962年6月23日生，住重庆市垫江县。
委托代理人：李X、翁XX，重庆XX律师。
第三人：重庆XX公司，住所地重庆市九龙坡区XX，统一社会信用代码915XXXX0107MA5U5YT083。
法定代表人：梁X。
委托代理人：马平原，重庆XX律师。
原告崔XX、郭X诉被告刘XX及第三人重庆XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘XX担任审判长，与人民陪审员王XX、杭X组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨X，被告委托代理人李X到庭参加诉讼。第三人重庆XX公司经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，经第三人居间介绍，原被告双方签订了买卖合同，约定原告向被告出售房屋一套，总价款225万元，合同并对权利义务进行了约定。签约后，原告积极履行出卖方的义务，但被告拒不履行合同。原告提起诉讼，请求判决：一、解除原被告于2018年7月10日签订合同建立的房屋买卖合同关系；二、被告向原告支付违约金225000元（解除合同的违约金，房屋总成交价的10%）；三、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、我方认为合同应当继续履行；被告未办理贷款审批手续，是因为原告一直未办理房屋解押手续，至今房屋仍处于抵押状态，只要原告办理了解押手续，我方愿意配合办理面签手续；2、目前并非被告原因导致合同未继续履行，二原告无权要求解除合同及被告承担违约金；3、若法院认为我方违约并支持原告的违约金，我方认为违约金过高，请求调低。请求依法判决。
第三人未到庭，无答辩意见。
经审理查明，位于九龙坡区XX天兴XXxxx、xxx、xxx#的房屋现登记的权利人为崔XX、郭X，抵押权人为中国XX。
2018年7月10日，在第三人重庆XX公司居间下，（卖方、原告）崔XX、郭X与（买方、被告）刘XX签订房地产买卖经纪成交合同，约定：1、九龙坡区XX天兴路2号晋愉上江城XXxxx、xxx、xxx，房号4，建筑面积193.64平方米，价格225万元；2、签约时交定金5万元，首付款100万元于过户当日前直接支付给卖方，剩余120万元银行放款直接付给卖方；3、房屋处于抵押状态，由卖方还清银行欠款，并于90日内赎出抵押证件，办理注销抵押登记；4、约定于按揭审批通过7个工作日前办理过户手续；5、违约责任：任何一方违约致使交易不能完成，违约方应向守约方支付违约金，标准为合同总价的10%。
签约后，刘XX支付了定金5万元。
2018年10月18日，刘XX签收了崔XX、郭X发出的律师函，该函载：你方应于收到此函件7日内继续履行房屋买卖合同，逾期本合同将自动解除。
审理中，各方发表了以下意见：
原告崔XX、郭XX，1、2019年3、4月份房屋价值190万元-200万元之间，跌幅25万元以上。2、提出解除的理由是：被告没有履行合同的能力，一直未支付房屋首付款，且不配合办理面签手续，致使合同根本无法履行。3、买方不配合面签，所以未解押。合同虽未约定面签和解押的先后顺序，但应该先面签再解押。在二手房交易流程中，应当是先办理面签手续，再办理房屋解押手续，最后过户。本案中，虽然约定在90日内办理解押手续，但在之前必须办理面签手续，被告未配合办理面签手续才致使原告至今未办理解押手续。4、通过电话告知被告尽快办理面签手续，对方拒绝办理。
被告刘XX称，1、2019年4月4日收到解除的意思表示；2、确实仅支付了定金，没支付首付款，原因是对方一直未办理解押手续。3、面签和解押未约定先后顺序，也无法定的先后顺序，但是因卖方不解押，所以我方未配合面签，未支付首付款，也没有收到办理面签时间的通知。
上述事实，有原、被告提交并经庭审质证、认证的房地产买卖经纪成交合同、房屋查询证明、银行明细、律师函以及当事人陈述等证据予以证实，足以认定。
本院认为，本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护，当事人不得擅自变更或者解除合同。本案中，争议的《房地产买卖经纪成交合同》系由原告崔XX、郭X、被告刘XX和第三人重庆XX公司共同签字确认，系此三方的真实意思表示，且内容也不违反法律规定，对三方均产生法律约束力，三方当事人应当严格依照合同约定，全面行使权利并履行义务。基于上述房地产买卖经纪成交合同，原、被告建立了房屋买卖关系，买卖双方应当积极、善意地行使和履行各自的权利义务。本案的焦点是，截至目前卖方是否有权解除双方的买卖合同关系。本院作如下评述：
本院认为，因双方未就银行按揭贷款审批和办理解押手续的先后顺序进行约定，按照二手房交易的一般习惯，先进行银行按揭贷款审批再办理解押手续，对交易双方才有保障。买方提出的卖方先解押后其再配合办理按揭贷款审批手续的意见，无约定依据，也与交易惯例不符。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。交易双方确定的买方采取的按揭贷款的付款方式，作为主要的合同义务，买方应当积极地配合办理按揭贷款审批必要的手续，以利于付款义务的顺利履行。当买方以前述理由拒绝配合办理审批手续后，卖方经催告买方在合理期限内尽快履行（包括催告办理贷款审批手续和支付相应款项）而未履行后，卖方可以解除合同，但该催告应当具体明确。而从查明的事实看，卖方的催告未能明确其催告履行的具体义务内容，未能就具体事项给予合理的期限，故而本院认为卖方此时尚未产生合同解除权，其相应的解除合同的违约金请求自无事实依据。同时，因首付款约定的是过户前支付，而银行按揭贷款审批和解押手续尚未办理，过户的条件尚不具备，卖方以买方未付首付款为由解除合同，无事实依据，本院不予采纳。此外，合同约定了卖方应在90日内完成解押的内容，该期限预留了银行按揭贷款审批和预约还款的时间期间，在该期间内不仅要双方办理贷款审批，而且卖方亦应办理解押还款的预约手续。从实际情况看，卖方并未到银行预约提前还款，对于合同未能顺利履行的状况，卖方也负有一定之责。综上，对于卖方提出的解除合同及违约金的诉请，本院不予支持。再者，保持合同的稳定，合同继续履行，符合双方合同约定的初衷。审理中，卖方称房屋跌幅在25万元以上，买方并未拒绝继续履行合同，交易继续进行具备客观基础，买卖双方应当按照合同之约定，并结合交易习惯，继续履行各自的合同义务。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告崔XX、郭X的全部诉讼请求。
本案案件受理费24800元，由原告崔XX、郭X负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判长刘XX
人民陪审员王XX
人民陪审员杭X
二〇一九年七月一日
书记员曹XX
