原告中国XX与被告刘XX、高陵XX公司金融借款合同纠纷一案一审民事判决书

    西安市碑林区人民法院

    民事判决书

    （2016）陕0103民初5026号

    原告：中国XX。

    负责人：杨XX，行长。

    委托代理人：徐XX，陕西XX律师。

    委托代理人：张蓉，陕西XX实习律师。

    被告：刘XX，男，1987年2月12日出生，汉族，无业。

    被告：高陵XX公司。

    法定代表人：王XX，总经理。

    委托代理人：王XX，女，该公司职员。

    原告中国XX（以下简称XXX）与被告刘XX、高陵XX公司（以下简称XX公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告XXX委托代理人徐XX和张蓉、被告XX公司委托代理人王XX到庭参加诉讼。被告刘XX经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

    原告XXX诉称，被告刘XX向原告借款175000元用于购买房屋，并承诺用该房屋对上述债务承担抵押担保责任。被告XX公司承诺对被告刘XX的上述债务承担连带保证责任。后被告刘XX未按约偿还借款本息，经原告多次催要未果。现请求：解除原告与被告刘XX签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；判令被告刘XX偿还原告借款本金165954.8元、利息2897.09元、罚息26.18元、复利32.06元（计算至2016年2月28日）及此后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利；判令原告对被告刘XX为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；判令被告XX公司对上述债务承担连带保证责任；本案诉讼费由被告承担。

    被告刘XX未答辩。

    被告XX公司辩称，要求先用抵押房屋清偿上述债务，不足部分其同意依法承担连带保证责任，承担保证责任后，要求行使追偿权。另外，原告分三次在其保证金账户中共计扣除了13813.62元的保证金用于偿还被告刘XX拖欠的借款本息，要求在本案中一并处理。

    经审理查明，2010年4月8日，原告与被告XX公司签订借款最高额保证合同，约定，被告XX公司为其开发建设的坐落于西安市高陵县城一中路北XX“昭慧新城”二期项目所属房屋提供壹亿伍仟万元的最高额连带保证，该最高额连带保证所担保的债权是指从2010年4月8日至2015年4月8日期间原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保的债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均可直接要求被告XX公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，被告XX公司不提出任何异议。2014年7月8日，原告与被告刘XX签订借款合同，约定：被告刘XX为购买位于西安市高陵县城一中路北XX的昭慧新城（泾渭上城）第40幢2单元2层3号房屋，向原告XXX借款175000元；借款采用等额本息还款法，每月归还本息1541.9元；借款期限为2014年7月8日至2029年7月8日，共15年；如果被告刘XX不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则原告有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求被告刘XX立即清偿借款本息及相关费用，解除与被告刘XX的借贷关系。同日，原告与被告刘XX签订了抵押合同，约定：由被告刘XX以上述房屋对上述借款承担抵押担保责任。

    2014年7月28日，原告将175000元转入被告刘XX的XX个人银行账户内。2014年7月23日，高陵县房产管理所为上述抵押出具了预售商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明。截止2016年2月28日，被告刘XX多次未按约向原告偿还借款本息，共计拖欠原告借款本金165954.8元、利息2897.09元、罚息26.18元、复利32.06元。

    庭审中，原告认可于2016年的3月25日、6月24日、9月14日先后从被告XX公司的保证金账户中扣划了4951.86元、4927.88元、3933.88元（合计13813.62元）用于清偿被告刘XX拖欠的借款本息。扣划的这三笔保证金均未在本案的诉讼请求中扣减，故原告的诉讼请求第二项变更为：判令被告刘XX偿还原告借款本金158950.96元、利息662.03元、罚息7.71元、复利6.22元（计算至2016年9月28日）及此后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利。

    以上事实，有当事人法庭陈述、庭审笔录、借款最高额保证合同、借款合同、抵押合同、预售商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明、贷款支付凭证、个人贷款对账单、拖欠明细等在卷佐证。

    本院认为，原告与被告刘XX签订的借款合同系双方当事人在平等、自愿的基础上签订，意思表示真实，符合法律的规定，应属有效合同，双方均应按约履行各自的义务。现被告刘XX未按约履行还款义务，构成违约。原告有权按约解除与被告刘XX的借贷关系，要求被告刘XX立即清偿借款本息及相关费用。因此，对原告请求解除借款合同之诉讼请求，依法予以支持。对原告请求判令被告刘XX偿还借款本金158950.96元、利息662.03元、罚息7.71元、复利6.22元（计算至2016年9月28日）及此后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利之诉讼请求，依法予以支持。关于原告主张以本案抵押房产优先受偿之请求，由于原告仅就本案抵押办理了贷款抵押登记备案证明，未取得他项权利证书，故对原告要求就本案抵押房产行使优先受偿权之诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。这一规定明确说明被担保的债权既有物的担保又有人的担保时，在有约定的情况下，债权人应当先按照约定实现债权。没有约定或者约定不明确的情况下，债权人应当先就该物的担保实现债权。上述借款最高额保证合同已经明确约定：无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均可直接要求被告XX公司在其保证责任范围内承担连带保证责任，被告XX公司不提出任何异议。根据该约定及上述法律规定，在被告刘XX未按约偿还贷款本息时，原告均可以直接要求被告XX公司承担连带保证责任，被告XX公司系被告刘XX上述借款的连带责任保证人，依法应承担连带保证责任。被告XX公司承担保证责任后，有权向债务人刘XX追偿。被告刘XX未到庭应诉，视为放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

    一、原告中国XX与被告刘XX于2014年7月8日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》有效，予以解除。

    二、被告刘XX于本判决生效后十日内偿付原告中国XX借款本金158950.96元、利息662.03元、罚息7.71元、复利6.22元，2016年9月28日以后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利按合同约定计算支付。

    三、被告高陵XX公司对被告刘XX的上述债务承担连带清偿责任。

    四、被告高陵XX公司承担连带清偿责任后，有权向被告刘XX追偿。

    五、驳回原告中国XX其余诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    诉讼费4368元（案件受理费3678元、公告费690元），由被告刘XX、高陵XX公司负担（此款原告己预交，二被告在付上款时一并支付原告）。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

    审判长　刘XX

    审判员　马巧会

    人民陪审员　单XX

    二〇一六年十月二十六日

    书记员　段XX