关XX、兴X房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

    上诉人（原审被告）：关XX，男，1959年6月3日出生，汉族，住沈阳市大＊＊。

    被上诉人（原审原告）：邓XX，男，1990年1月5日出生，满族，住XX省桓仁满族自治县。

    委托诉讼代理人：高鑫，XX成功XXX律师。

    诉讼记录

    上诉人关XX因与被上诉人邓XX房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初7035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

    案件基本情况时间线

    关XX上诉请求：1．撤销一审判决，2万元押金不退，6万元租金同意给被上诉人退一半；2．被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：被上诉人提前退租，属于违约，协议中约定单方违约，押金不退。被上诉人拖延支付租金。从被上诉人提供的电话录音当中可以见证，上诉人没有答应马上退房租给被上诉人，只是同意房屋租出去的房租收入返还给被上诉人。房屋至今还在闲置当中，每月损失1万1千元，是由于被上诉人违约造成的损失，应由被上诉人承担。

    邓XX辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法判决驳回上诉人的全部诉讼请求。1．在上诉人与被上诉人双方签订《房屋租赁协议》后，被上诉人按照《房屋租赁协议》履行了租赁义务并按时支付了每笔租金；在双方商议解除租赁合同的过程中，被上诉人严格按照《房屋租赁协议》的解除期限，即合同约定的如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知解除协议，并且该解除过程经过了双方协商达成了一致意见。另外，被上诉人从未放弃主张上诉人退还押金两万元的权利。因此，上诉人要求撤销原审判决的返还押金于法无据。2．关于上诉人要求扣6万元一半的上诉请求，上诉人已明确表示返还6万元房租，上诉人所主张的损失为双方协商一致合法解除合同后，上诉人作为房屋出租方必然承受的市场风险，该损失与被上诉人无任何因果关系。

    邓XX向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除原被告双方签订的《房屋租赁协议》；2、请求法院判令被告返还原告房租定金20，000元；3、请求法院判令被告返还原告房屋租金60，000元；4、诉讼费及相关一切诉讼费用由被告承担。

    一审法院认定事实：2017年5月28日，原、被告双方签订房屋租赁协议，约定原告租赁被告位于沈阳市大东区房屋使用，租期从2017年6月15日至2022年6月14日日止。年租金为13万元／年，合同约定，如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知被告。合同签订后，原告一直使用房屋，2020年5月1日原告向被告支付下半年租金6万元，2020年5月8日，原告通知被告下半年不在租赁房屋并要求原告返还下半年租金，但被告未予返还。另查，被告收取原告房屋押金2万元。

    一审法院认为，原、被告双方签订的房屋租赁协议合法有效，双方应依据合同的约定，恪守履行各自的义务。合同约定，如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知被告。本案原告交纳租金交至2020年6月14日，原告在2020年5月1日将下一年度半年租金6万元交给被告，在2020年5月8日通知被告不再继续租赁房屋，一审法院认为，原告要求解除合同已按合同的约定履行了通知义务，原告未有违约行为，并在租期到期后，将房屋返还给被告，被告应将收取原告的6万元返还原告。关于原告要求返还2万元，被告收取原告的2万元性质为押金，双方约定，如违约不予返还。现双方合同已经解除，原告未有违约行为，故被告应将2万元返还原告。

    综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条之规定，判决：一、解除原告邓XX与被告关XX于2017年5月28日签订的房屋租赁协议；二、被告关XX于本判决生效后二十日内返还原告邓XX8万元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，由被告关XX负担。

    二审中，当事人没有提交新证据。

    本院对一审查明的事实予以确认。

    裁判分析过程

    本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人关XX与被上诉人邓XX签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，双方应按合同约定履行各自的权利义务。在合同履行过程中，被上诉人于2020年5月8日通知到上诉人解除合同，并在租期到期后，将房屋返还给上诉人。双方对于该行为是否构成违约以及应否承担违约责任的问题发生争议，上诉人主张被上诉人提前退租，属于违约，协议中约定单方违约，押金不退，房屋至今还在闲置当中，每月损失1万1千元，是由于被上诉人违约造成的损失，应由被上诉人承担。虽然合同中约定了违约押金不退，但是在承租人乙方（邓XX）责任中第6点约定，如租期未到不租此房或到时期后续租此房，必须提前30天通知出租人甲方（关XX），该约定条款表明，被上诉人可以在租期未到时不租，但需要提前30天通知上诉人，双方并未在合同中将该提前退租约定为违约情形，被上诉人虽然提供预付了2020年下半年租金，但是系提前30天通知了上诉人解除合同，并交还了房屋，故一审法院以被上诉人在履行提前通知和交还房屋的情况下提前退租不构成违约为由，判令上诉人向被上诉人返还押金和预付租金并无不当。

    但是，又鉴于被上诉人确系在双方租赁期限未满的情况下提前退租，虽然双方在合同中并未将该情形明确约定为违约，但考虑到租期的约定关系到租金标准的确定以及提前解约导致关XX另行出租涉诉房屋造成房屋闲置期间租金损失，故被上诉人应按合同约定租金标准向被上诉人给付1个月租金1.1万元（1.3万元÷12个月）作为损失补偿为宜。

    综上所述，关XX的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

    判决结果

    一、维持沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初7035号民事判决第一、二项：一、解除原告邓XX与被告关XX于2017年5月28日签订的房屋租赁协议；二、被告关XX于本判决生效后二十日内返还原告邓XX8万元；

    二、撤销沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初7035号民事判决第三项；

    三、邓XX于本判决生效后二十日内给付关XX补偿款1.1万元；

    四、驳回双方当事人其他诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    一审案件受理费1800元，减半收取900元，由邓XX负担100元，由关XX负担800元；二审案件受理费1800元，由关XX负担1600元，由邓XX负担200元。

    本判决为终审判决。

    文尾

    审　判长　　贾XX

    审　判员　　谢XX

    审　判员　　吕XX

    二〇二〇年十一月十三日

    法官助理　　刘XX

    书　记员　　张XX

    附件

    本案判决所依据的相关法律

    《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。