名义产权人违法抵押房产，法院保护实际产权人利益

北京市东城区人民法院

民事判决书

（2014）东民初字第07568号

原告（反诉被告）：王XX，男，1951年10月1日出生。

委托代理人：黎存存，北京XX律师。

被告（反诉原告）：王XX，男，1955年8月28日出生。

委托代理人：周红笑，北京市XX律师。

委托代理人：赵XX，北京市XX实习律师。

第三人：张X（兼原告王XX委托代理人），女，1973年2月11日出生。

原告王XX诉被告王XX合同纠纷一案，本院于2014年6月12日立案受理。依法由代理审判员李玉斌适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告王XX提出反诉，本院依法合并审理。本院依法追加张X为本案第三人。原告（反诉被告）王XX的委托代理人黎存存，被告（反诉原告）王XX及其委托代理人周红笑、赵XX，第三人张X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

王XX诉称：王XX与王XX系兄弟关系。位于北京市东城区沙XX×号院×幢一层房屋（以下简称涉诉房屋）原系王XX所有，但该房屋一直由王XX占有、使用。2011年底，王XX因经济困难，向案外人李XX借款并将涉诉房屋抵押给李XX。2012年10月23日，王XX与王XX就涉诉房屋签订《协议书》，双方约定共同筹钱出资偿还王XX欠李XX的借款50万元及其利息，以解除该房屋上设定的抵押权；待该房屋上设定的抵押权解除后，王XX同意将涉诉房屋中的西数第二间房屋产权过户给王XX，并与王XX按份共有西数第一间房屋。因该《协议书》是在法院的主持下所签订，王XX签署协议时并未查看协议内容。协议签订后，王XX多次找王XX履行出资义务，但王XX却拒绝配合。现李XX要求王XX偿还借款，而王XX无力偿还。王XX拒绝履行《协议书》的行为侵害了王XX的合法权益。故王XX诉至法院，请求判令解除《协议书》，并由王XX承担本案诉讼费。

王XX辩称：1、《协议书》是王XX的真实意思表示，应为有效。2、根据《协议书》约定，王XX仅是负有协助王XX还款的责任，且王XX需出具欠条。王XX承担协助义务的目的在于解除涉诉房屋的抵押权以办理所有权转移登记手续。《协议书》签订后，王XX从未要求王XX履行协助还款义务。3、王XX与李XX恶意串通进行房屋买卖并将涉诉房屋转移登记至李XX名下的行为，证明王XX不想将涉诉房屋产权转移给王XX。4、涉诉房屋上的抵押权已经解除，王XX已无配合王XX还款的义务。综上，王XX不同意王XX的诉讼请求，并提出反诉，请求王XX继续履行《协议书》，将涉诉房屋中西数第二间房屋所有权转移登记至王XX名下，涉诉房屋中西数第一间房屋由王XX与王XX共有，双方各占50%所有权份额，并由王XX承担反诉费。

针对王XX的反诉，王XX辩称：1、《协议书》未明确约定房屋的具体地址。2、王XX签订《协议书》的目的在于偿还对李XX的借款。3、王XX已于2014年4月4日向王XX发送了《告知函》，要求王XX履行《协议书》，共同筹款以偿还王XX对李XX的借款。因王XX拒绝履行《协议书》约定的义务，致使王XX不能实现签订《协议书》的目的，《协议书》应当依法解除。因此，王XX不同意王XX的反诉请求。

第三人张X述称：1、《协议书》签订时，张X并不知情。现张X不同意《协议书》约定内容，亦不同意分割涉诉房屋。2、张X同意王XX的答辩意见。

经审理查明：王XX与王XX系兄弟关系，二人均系王XX之子。王XX与第三人张X于2004年3月登记结婚。

位于北京市东城区沙XX×号院北房五间原系王XX所有。1990年，王XX去世。因王XX的其他继承人放弃对上述五间房屋的继承权，王XX于1993年取得上述五间房屋的所有权。王XX分别于1997年、2005年将上述五间房屋中的三间出售，剩余两间即×幢一层房屋（北房西数第一间、第二间，建筑面积28.1平方米）仍由王XX所有。

2012年1月，王XX将涉诉房屋抵押给李XX，并办理了抵押登记手续。

2012年8月，王XX将王XX诉至本院，请求确认涉诉房屋归王XX所有。在该案审理中，王XX同意涉诉房屋归王XX所有。因涉诉房屋存在抵押登记，该案承办法官曾与李XX进行电话联系，告知其涉诉房屋存在纠纷，并询问李XX对于解除抵押登记问题的意见。后王XX与王XX达成庭下和解协议，双方于2012年10月23日签订了《协议书》。该协议约定，双方共同筹钱出资偿还王XX欠李XX的借款50万元及其利息，以解除涉诉房屋上设定的抵押；具体出资比例双方协商确定，王XX出资部分由王XX以借款方式向王XX出具借条。待涉诉房屋上设定的抵押权解除后，王XX同意将涉诉房屋中西数第二间房屋产权过户给王XX；王XX同意与王XX按份共有涉诉房屋中西数第一间，王XX占50%，王XX占50%；如王XX不能偿还王XX的借款，则涉诉房屋遇拆迁时王XX将涉诉房屋西数第一间50%的产权对应拆迁补偿款用于偿还借款。王XX保证不再就涉诉房屋进行出售或者抵押等处分行为。王XX同意王XX一家有权使用居住涉诉房屋。《协议书》签订后，王XX撤回了对王XX的起诉。

2013年3月5日，王XX（出卖人）、李XX（买受人）、北京XX公司（居间人）三方签订了《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，王XX将涉诉房屋出售给李XX，成交价格为106万元；王XX于2013年6月1日前将该房屋交付李XX。2013年3月8日，王XX（出卖人）与李XX（买受人）签订编号为《存量房屋买卖合同》。该合同约定，王XX将涉诉房屋出售给李XX，成交价格为106万元；王XX应当在2013年6月1日前将房屋交付李XX。在该合同中，注明经纪机构是北京XX公司，房地产经纪执业人员是李XX（京房工××-××-××××）。

2013年3月6日，涉诉房屋的抵押登记注销。2013年3月11日，李XX取得涉诉房屋所有权证。

2013年3月8日，王XX以所有权确认为由再次将王XX起诉至本院，后因王XX将涉诉房屋于2013年3月5日出售给李XX，王XX又于2013年3月13日撤回起诉。

2013年6月13日，王XX以确认合同无效纠纷为由将王XX、李XX诉至本院，请求确认王XX与李XX签订的《存量房屋买卖合同》无效。经审理，本院认为王XX在与王XX签订《协议书》后，在未解除《协议书》的情况下，将涉诉房屋另行售予李XX。李XX在明知涉诉房屋存在争议的情况下，未尽合理审查义务，从王XX处购买了涉诉房屋。并且，王XX与李XX均无法明确说明剩余购房款43万元的资金往来情况。王XX与李XX恶意买卖涉诉房屋的行为，侵害了王XX的合法权益。王XX请求确认王XX与李XX之间的《存量房屋买卖合同》无效，于法有据，应予以支持。2013年11月，本院作出（2013）东民初字第08509号民事判决书，确认王XX与李XX之间的《存量房屋买卖合同》无效。王XX、李XX不服判决，提出上诉。经审理，北京市第二中级人民法院于2014年3月作出（2014）二中民终字第02226号民事判决书，驳回上诉，维持原判。

2014年4月23日，北京市住房和城乡建设委员会作出京建登记（2014）11号《撤销房屋登记决定书》，撤销李XX名下涉诉房屋的产权登记。

另查，在上述案件的审理中，王XX提交了一份王XX于1998年3月2日书写的《保证书》，内容为“父亲王XX去世后留给弟弟王XX两间平房（沙土山×巷×号）（地址房产所在地）；因弟弟王XX和爱人齐XX属于聋哑人，孩子王X未成年，产权暂时由哥哥王XX保管，等到王X成年后我会把两间平房的产权交给弟弟王XX”。就此，王XX认可《保证书》系其书写，但称并非1998年所写，而是2012年所写，并且是按照王XX的女儿王X的要求所写。王XX则称系王XX于1998年所写。关于《协议书》问题，王XX称签订《协议书》后就无法联系到王XX，故无法协助王XX偿还借款；王XX则称王XX从未联系其要求共同偿还借款。

2014年7月，李XX诉至本院，请求王XX返还购房款106万元并赔偿相应利息损失等。目前，该案尚未审结。

庭审中，王XX称其于2014年4月4日向王XX发出《告知函》，要求王XX履行《协议书》，于2014年4月30日之前将50万元及利息支付给王XX。因王XX未按期付款，王XX又于2014年6月11日向王XX发出《解除合同通知书》，要求解除《协议书》，并要求王XX腾退涉诉房屋。就此，王XX认可其收到了《告知函》，但否认收到了《解除合同通知书》。

关于涉诉房屋是否属王XX与张X夫妻共同财产一节，王XX称在其与张X结婚后，双方于2005年左右共同出资翻建了涉诉房屋，故涉诉房屋属王XX与张X的夫妻共同财产。就此，王XX称根据王XX于2012年10月23日签署的开庭笔录的记载，王XX于1996年就搬出涉诉房屋，故不存在王XX于2005年翻建涉诉房屋的情况。

上述事实，有《协议书》，北京市第二中级人民法院（2014）二中民终字第02226号民事判决书，《撤销房屋登记决定书》以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王XX与王XX签订的《协议书》不违背法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。根据《协议书》约定，王XX向王XX借款，用该借款偿还王XX对李XX的借款，以解除涉诉房屋上设定的抵押权；抵押权解除后，王XX将涉诉房屋中的西数第二间房屋产权过户给王XX，王XX并与王XX各占50%份额共有涉诉房屋中西数第一间房屋。如王XX不能偿还对王XX的借款，则遇拆迁时王XX将涉诉房屋中西数第一间房屋50%的产权对应拆迁补偿款用于偿还借款。结合王XX出具的《保证书》，可以确定王XX认可涉诉房屋产权应属王XX所有，王XX签订《协议书》之目的在于偿还其对李XX的借款以解除涉诉房屋上的抵押权后，将涉诉房屋的大部分产权份额过户给王XX。因此，王XX以王XX拒绝协助其偿还对李XX的借款，致使王XX不能实现订立《协议书》的目的为由，要求解除《协议书》，依据不足，本院不予支持。

关于王XX要求王XX履行《协议书》约定，将涉诉房屋中西数第二间房屋所有权转移登记至原告名下，将涉诉房屋中西数第一间房屋由王XX与王XX各占50%所有权份额一节，现涉诉房屋上的抵押权已经解除，虽然王XX未出借款项给王XX，但王XX是直接向李XX偿还借款，还是向王XX借款后偿还对李XX的借款，王XX再向王XX偿还借款，对王XX而言并无实质区别。因此，王XX所持抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于第三人张X表示不同意《协议书》内容一节，因王XX于1993年取得涉诉房屋所有权，而王XX与张X于2004年3月登记结婚，故涉诉房屋并非王XX与张X的法定夫妻共同财产。张X是否同意《协议书》内容，并不影响《协议书》的效力及其履行。因此，王XX的该项反诉请求，有合同依据，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）王XX于本判决生效后十五日内协助被告（反诉原告）王XX办理北京市东城区沙XX×号×幢一层房屋所有权变更登记手续，将该房屋中西数第二间房屋所有权转移登记至被告（反诉原告）王XX名下；将该房屋中西数第一间房屋由原告（反诉被告）王XX与被告（反诉原告）王XX共有，双方各占百分之五十所有权份额；

二、驳回原告（反诉被告）王XX的诉讼请求。

本诉案件受理费35元，由原告（反诉被告）王XX负担（已交纳）。

反诉案件受理费35元，由原告（反诉被告）王XX负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

代理审判员　　李玉斌

二〇一四年八月二十七日

书　记　员　　成XX