杨XX诉刘X、杨XX房屋买卖合同纠纷一审判决书

    成都市青羊区人民法院

民事判决书

    （2021）川0105民初21800号

    原告：杨XX，男，1955年6月24日出生，汉族，住成都市青羊区培华XX

    委托诉讼代理人：刘军锋，四川XX律师。

    被告：刘X，男，1975年11月12日出生，汉族，住成都市武侯区。

    委托诉讼代理人：曾XX，四川XX律师。

    被告：杨XX，男，1952年5月13日出生，汉族，住成都市青羊区。原告杨XX与被告刘X、杨XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年11月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常1务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。杨XX及其委托诉讼代理人刘军锋，刘X的委托诉讼代理人曾XX，杨XX均到庭参加了诉讼。本院依法进行审理，本案现已审理终结。杨XX向本院提出如下诉讼请求：判令刘X与杨XX协助杨XX将位于成都市青羊区西货站路312号14栋2单XX16层1604号房屋的产权变更登记至杨XX名下。事实和理由：2012年12月4日，杨XX购买刘X所有的位于成都市青羊区西货站路312号14栋2单XX16层1604号房屋，并签订《预约合同》，约定房屋总价款441000元，刘X应在取得案涉房屋产权证后的三十个工作日内办理产权过户手续。合同签订当日，杨XX向刘X支付购房款421000元，刘X随即将案涉房屋交付，杨XX将房屋进行装修后于2013年6月入住至今。2019年4月8日，刘X取得案涉房屋产权，但其并未按约办理过户登记，而是于2019年11月22日与杨XX签订《房屋买卖合同》，并于2019年12月4日将案涉房屋产权过户登记至杨XX名下。杨XX作为后买受人，购买案涉房屋时并未实地考察了解房屋状况，未尽到买受人的一般注意义务，具有重大过失，且杨XX受让房屋的价格远远低于市场价格，并非合理价格，杨XX受让案涉房屋时不构成善意。因此，杨XX系恶意办理登记的买受人，杨XX作为先买受人与刘X签订的房屋买卖合同合法有效，杨XX已支付了大部分房款，2且自2013年占有使用至今，根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”之规定，杨XX作为合法占有案涉房屋的买受人债权优先于杨XX恶意办理登记的买受人债权，杨XX有权直接向杨XX、刘X要求协助过户。因此，杨XX为维护其合法权益，特起诉来院。刘X答辩称：请求驳回杨XX全部诉讼请求，案涉房屋可以办理过户后，其多次催促，但杨XX拒不办理产权过户手续。事实上，因为成都限购政策，杨XX没有购房资格，案涉房屋产权无法登记到杨XX名下，因此其向杨XX发送律师函，解除双方的买卖合同，后其将案涉房屋以866000元的价格出售给杨XX，该价款符合市场价，并不存在恶意。杨XX答辩称：其与刘X的产权证信息是否属实，是以政务中心窗口受理为准；刘X向其出售房屋时，并未告知之前存在他人买卖该房产的合约，仅告知房屋是出租状态；其购买案涉房屋是用于投资，其未进行现场看房是其对其权利的行使，其不存在恶意串通。3经审理查明：2012年10月29日，杨XX（购买方）与刘X（出售方）签订《房屋买卖合同》，约定：1.卖方将其位于清水XX的房屋出售给买方，房屋成交价为441000元。合同签订时买方向卖方交付定金10万元。2.其他事项：待此房按国家政策能办理过户手续，则卖方配合买方到房管局办理过户手续，买方并于当日交付卖方尾款2万元。同日，刘X出具《收条》，载明其收到杨XX定金10万元。2012年12月4日，刘X（甲方）与杨XX（乙方）签订《预约合同》，约定：1.甲方与成都铁路地区旧城改造中心（以下简称房地产公司）签订商品房买卖合同，购买了位于成都市青羊区苏坡辖XX（清水XX）14幢2单元16楼1604号房产。2.甲方承诺将该房屋按本合同约定的条件转让给乙方，并保证待合法取得该房屋所有权证后按本合同的约定过户给乙方。届时双方应再行签订与本合同内容相符的过户使用的房地产转让合同。3.甲、乙双方均保证对此合同约定的房屋转让价款、付款方式及过户时间的约定等内容不得单方面作出任何变更。4.房屋转让价款441000元。乙方分两次支付购房款：第一笔房价款421000元，乙方已于本合同签署之日一次性支付完给甲方，其中包含乙方已支付的定金100000元；房价尾款2万元待甲乙双方共同到房管部门办理上述房屋产权买卖递件成功当日，乙方一次性以现金方式支付给甲方。5.双方约定甲方应在取得甲方名下产权证后的30个工作日内应与乙方一同前往房管局办理该房屋的产权过户手续，45将该房屋过户给乙方。6.甲方保证转让的房屋没有任何产权纠纷，如因此造成乙方经济损失的，该损失由甲方承担。7.如乙方有以下情形之一的，视为乙方违约，甲方有权解除合同或要求乙方继续履行合同；如合同被甲方解除，甲方应退还乙方支付的购房款，甲方有权向乙方要求按总成交价的百分之三十支付违约金，给甲方造成经济损失而违约金不足以赔偿时，乙方仍应予以赔偿（包括但不限于：将房屋恢复原状的费用、诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等）；乙方怠于按照合同约定协助甲方办理产权交易过户手续并逾期三十日以上（包括交易过户完毕后未按照房管局通知时间内前往领取乙方名下产权证）。同日，刘X出具《收条》，载明其收到杨XX购房款421000元。2012年12月4日，四川省成都市蜀都公证处对前述《预约合同》进行公证，并出具了（2012）川成蜀证内民字第35655号《公证书》。2013年1月28日，杨XX就案涉房屋进行装饰装修，并与成都XX公司签订《装修管理服务协议》。杨XX于2014年后6月21日起入住案涉房屋至今。2019年4月8日，刘X取得位于青羊区西货站路312号14栋2单XX16层1604号房屋的不动产权证。2019年11月22日，刘X（甲方）与杨XX（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方出售乙方位于青羊区西货站路312号14栋2单XX16层1604号房屋（建筑面积89.49㎡，权XXX），6成交价格866000元，乙方于合同签订时支付甲方购房定金100000元，乙方于办理过户取证手续当天支付甲方首付款566000元，乙方最迟于2020年7月1日前支付甲方尾款200000元；乙方承担维修基金、营业税及附加、契税、个人所得税、交易手续费、土地出让金、转移登记费、委托公证费及印花税，甲方承担以赠与或继承方式取得房屋过户交易时产生的20%个人所得税。另外，合同中“该房屋租赁情况”双方未进行勾选。2019年11月22日，案外人陈X向刘X转账100000元。2019年12月4日及2019年12月5日，杨XX向刘X转账50000元、349400元及145461.44元，合计544861.44元，附言均为购房款。根据杨XX提交的《税收完税证明》（填发日期2019年12月4日），主要内容为：1.纳税人杨XX，契税和印花税合计5782.58元；2.纳税人刘X，地方教育附加、教育费附加、城市维护建设税、个人所得税及增值税，合计16414.54元；3.纳税人刘X，增值税20000元。2019年12月4日，案涉房屋由刘X过户至杨XX名下。2019年12月5日，刘X委托律师向杨XX发出《律师函》，告知杨XX严重违约，刘X于2019年12月5日解除《预约合同》。2020年3月12日，刘X起诉至本院要求解除其与杨XX签订的《预约合同》。2020年9月5日，本院作出（2020）川0105民初2458号民事判决，判决驳回刘X的全部诉讼请求。该判决7已于2020年10月9日发生法律效力。2021年1月12日，杨XX起诉至本院要求确认刘X与杨XX签订的房屋买卖合同无效，并判令刘X、杨XX将案涉房屋产权恢复登记至刘X名下后，刘X协助杨XX将案涉房屋产权转移登记至杨XX名下。本院于2021年4月8日作出（2021）川0105民初1293号民事判决，判决驳回杨XX全部诉讼请求。该判决本院认为部分载明：“受让方杨XX基于对房屋产权证书的信赖，有理由相信案涉房屋的权利人为刘X。杨XX未能提供证据证明刘X与杨XX存在恶意串通损害其利益导致合同无效的情形，其要求确认刘X与杨XX签订的房屋买卖合同无效的诉请，本院不予支持”。杨XX不服该判决，提起上诉。成都市中级人民法院于2021年9月4日作出（2021）川01民终13034号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。前述判决于2021年9月9日发生法律效力。根据（2021）川0105民初1293号案庭审笔录，主要内容为：刘X告知杨XX案涉房屋处于出租状态；杨XX陈述：其没有实地查看案涉房屋，仅凭产权证来证实案涉房屋归刘X所有。根据（2021）川01民终13034号案庭审笔录，主要内容为：杨XX陈述：其去过案涉房屋，但没有人，就在相应的楼层看了三户同类型的房屋，也没有见过刘X所述的“住房客”，亦没有要求刘X联系过“承租人”。根据“有房APP”查询记录，主要内容为：2019年11月，v>案涉房屋小区房屋均价为13291元/㎡.根据“房天XX”历史成交房价查询记录，主要内容为：2019年11月，案涉房屋小区房屋均价13340元/㎡。另查明：2018年5月15日出台的《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成办发［2018］17号），第二条规定：在成都青羊区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：（1）购房人具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。2018年10月5日，杨XX将户口迁入成都市青羊区。以上事实有《房屋买卖合同》（2012年10月29日签订）、《预约合同》《收条》《装修管理服务协议》、成都市不动产登记信息摘要、不动产权证书、《房屋买卖合同》（2019年11月22日签订）、中行汇款业务回单（2份）、农行转账回执、税收完税证明（3份）、《律师函》、（2020）川0105民初2458号民事判决、“有房APP”查询记录、（2021）川0105民初1293号庭审笔录、（2021）川01民终13034号民事判决、庭审笔录、杨XX户口簿、天燃气安装工单、缴纳燃气费账单、物业费收据、光盘等证据及当事人陈述在案为证。杨XX陈述：1.其曾向刘X要求现场看房时，刘X称案涉房屋现处于出租状态，当时想着有朋友是案涉房屋同一户型业主，9也看过同户型房屋，且其购买案涉房屋系用于投资，并无自己居住需求，就认为没有现场看房的必要。2.其在签订合同当日委托朋友陈X向刘X转账100000元的方式支付了房屋定金，并于2019年12月4日代刘X缴纳税款的方式支付购房款21138.56元，其已支付购房款666000元。

    本院认为：关于法律适用。本案所涉法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案纠纷应适用《中华人民共和国民法典》施行之前的法律、司法解释的规定。关于法律关系。本案涉及两个法律关系，一是杨XX与刘X之间的房屋买卖合同关系；二是刘X与杨XX之间的房屋买卖合同关系。（一）关于杨XX与刘X之间的房屋买卖合同。双方签订的《房屋买卖合同》以及《预约合同》，均系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。（二）关于刘X与杨XX之间的房屋买卖合同。刘X与杨XX签订的《房屋买卖合同》属当事人真实意思表示，（2021）川0105民初1293号民事判决以及（2021）川01民终13034号民事判决，均判决驳回了杨XX要求确认刘X与杨XX签订的《房屋买卖合同》无效的诉请，且现有证据亦不能证明该合同存在无效的法定情形，故本院认定刘X与杨XX之间的《房屋买卖合同》合法有效。关于杨XX是否属于恶意办理登记的买受人。杨XX主张杨XX在未实地考察了解房屋的状况下与刘X签订《房屋买卖合同》，属于重大过失，且房屋出售价远低于市场价，杨XX系恶意办理登记的买受人。杨XX抗辩称因刘X告知其案涉房屋处于出租状态，其已实地查看过与案涉房屋相同户型的房屋，且购买目的系用于出租投资的情况下，基于对不动产权公示信息的信任，并未实地看房并无恶意。对此，本院认为，（一）关于房屋价款。首先，虽然杨XX称其已支付房款666000元，但其提交的案外人向刘X转账凭证及《税收完税证明》等证据，不能直接证明其通过前述方式向刘X支付了购房款121138.56元，现有证据仅能证明杨XX向刘X支付购房款544861.44元。其次，根据“有房APP”“房天XX”的查询记录，案涉房屋2019年11月市场成交价为13300元/㎡左右，案涉房屋建筑面积89.49㎡，市场价应为XXX元左右。而杨XX与刘X签订的《房屋买卖合同》载明的房屋总价866000元，明显低于市场价。（二）关于杨XX是否具有重大过失。首先，房屋买卖合同作为特殊的买卖合同，所涉标的额较大且对买卖双方均较为重要，在二手房交易习惯中，现场看房属于重要的交易流程，而在本案中，杨XX并未实地查看案涉房屋的行为明显与二手房交易习惯不符。其次，虽然杨XX称其查看了解过与案涉同户型的房屋，但杨XX并未举证予以证明，并且即便杨XX查看过相同户型房屋，但在案涉房屋出售价款明显较10低的情况下，作为房屋买受人的杨XX理应尽到更为严格的审慎义务，但其仅查看相同户型房屋而未对案涉房屋进行实地考察，并不知悉房屋实际结构、装修、采光等情况的前提下就与刘X签订《房屋买卖合同》并支付大部分房款的行为，明显过于草率，不足以认定其已尽到其应尽的审慎注意义务，确属对侵害先买受人杨XX的利益具有重大过失。再次，杨XX与刘X签订的《房屋买卖合同》仅约定了房屋地址、面积、楼层、价款以及付款方式、税费承担、违约责任等内容，而对合同中租赁情况未进行勾选的行为与杨XX和刘X关于案涉房屋处于出租状态的陈述不一致；并且，杨XX称其购买案涉房屋系用于出租投资，但其既然知悉案涉房屋由他人正常居住使用，应配备有家具家电，而双方合同中并未载明案涉房屋家具家电的情况，明显与常理不符。综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，认定该事实不存在。”之规定，本院认为在杨XX主张杨XX系恶意取得案涉房屋权利的买受人这一事实存在具有高度可能性的情况下，应当认定该事实存在。故对杨XX关于杨XX属于恶意办理登记的买受人的主张，本院予以支持。1112基于前述相关认定，杨XX系恶意办理登记的买受人，根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”之规定，杨XX对案涉房屋享有的所有权不得优先于已经合法占有该房屋的买受人杨XX。据此，对杨XX关于刘X和杨XX协助其办理案涉房屋产权登记的诉请，符合法律规定，本院予以支持。

    综上，杨XX的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：刘X与杨XX于本判决发生法律效力之日起十日内协助杨XX办理位于成都市青羊区西货站路312号14栋2单XX16楼1604号房屋的不动产权证书。13案件受理费7900元，由刘X与杨XX负担。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。