浙江XX*药业有限公司、浙江XX公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

    浙江XX*药业有限公司、浙江XX公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

    浙江省嘉兴市中级人民法院

    民事判决书

    （2015）浙嘉民终字第1036号

    上诉人（原审原告）：浙江XX*药业有限公司。住所地：海宁市长安XX。组织机构代码：771XXXX2934-4。

    法定代表人：陈*根，该公司总经理。

    委托代理人：徐雳、钱XX，浙江XX律师。

    上诉人（原审被告）：浙江XX公司。住所地：海宁市海宁农业对外综合开XX。组织机构代码：782XXXX1496-5。

    法定代表人：章*洲，该公司董事长。

    委托代理人：虞XX、石XX，浙江XX律师。

    上诉人浙江XX*药业有限公司（以下简称**公司）为与上诉人浙江XX公司（以下简称**公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2015）嘉海民初字第1423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月23日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月23日公开开庭进行审理。上诉人**公司的委托代理人徐雳、钱XX及该公司的法定代表人陈XX，上诉人**公司的委托代理人虞XX、石XX到庭参加诉讼。因本案案情疑难、复杂，经报本院院长批准，延长审限两个月。现已审理终结。

    原审法院认定，2014年6月27日，**公司与**公司签订《资产转让协议》一份，约定：一、**公司将坐落于海宁市长安XX的国有土地使用权20693.33平方米及相关房产5幢，房产建筑面积合计21453.71平方米（其中1号楼3474.80平方米，3号楼7074.19平方米，4号楼7074.19平方米，宿舍楼1773.27平方米，综合楼2057.26平方米）房地产及其附属设施出让给**公司。双方确认附属设施为：（1）围墙、道路、电梯、变压器及配电机组、自来水接管网络、消防设施、一套主监控、办公网络；（2）电线电路、自来水、污水处理及排放设施（不含污水处理的设备）、蒸汽等能源设施；（3）办公楼与宿舍楼、食堂的固定装修，固定家具、实验室、会议室的固定家具家电与中央空调，以及其他固定装修形成的资产（不含办公楼中央空调以外的空调）；（4）其他与房地产不可分割的设施、设备等资产，但不含1号楼与4号楼的附属设施。二、上述资产转让总价为365XXXX0000元，其中房产及其附属设施作价245XXXX0000元，土地作价120XXXX0000元。三、付款时间为：1、首笔转让款XXX元，于协议签订后五日内支付；2、**公司在收到首笔转让款后的五日内，**公司、**公司双方共同清点本协议项下资产，签署《资产转让清单》，并且完成除四号楼厂房外其他厂房、综合楼、门卫、食堂等合同标的物及相关附属设备、设施及全部资产证照（银行抵押的房地产证照除外）、资料的交付后五日内，**公司向**公司支付第二笔资产转让款100XXXX0000元；3、**公司同意在上述资产交割日（第二笔转让款支付之日）后给予**公司一定期限（一周内）进行搬迁及清理，在**公司完成除四号厂房外的全部搬迁工作且**公司解除现有协议项下全部资产的担保抵押并将全部房地产过户至**公司名下之日起五日内，**公司向**公司支付第三笔转让款200XXXX0000元；4、在**公司完成四号楼、宿舍楼一层（办公和员工住宿）、综合楼一间化验室的搬迁，并将四号楼及其相关附属设施交付给**公司后五日内，**公司将余款XXX元支付完毕。双方还约定了违约责任，如**公司未及时足额支付资产转让款的，则每逾期一日向**公司支付未付转让款万分之六的滞纳金。

    《资产转让协议》签订后，2014年7月2日，**公司支付了XXX元，其中XXX元，是1个月以上、6个月以内的未到期承兑汇票；2014年12月4日，**公司支付了XXX元，12月29日支付了XXX元；2015年4月28日，**公司支付XXX元，4月29日支付XXX元。庭审后，**公司于2015年11月3日又向**公司支付XXX元。

    2014年7月3日至7月11日期间，**公司、**公司签署了全部资产证照（银行抵押的房地产证照除外）的《移交清单》，2014年7月24日，**公司、**公司签署了《宿舍楼移交》，8月8日，签署了《综合楼钥匙移交》，9月1日，签署了《空调遥控器交接》、《综合楼钥匙移交清单》，9月3日，签署了《宿舍楼二楼电表读数》、《水表、电表读数》、《宿舍楼三楼电表读数》、《厂区移交》、《厂区钥匙移交》。在签署前述单据的同时，**公司接管了相关的财产，即除四号楼、宿舍楼一层（办公和员工住宿）、综合楼一间化验室外的其余房产和厂区。

    2014年11月28日，**公司、**公司双方交接了门牌证和契证的原件；12月5日，交接了国有土地使用证、土地他项权利证明书、抵押登记证、房屋所有权证的原件；2015年1月9日，**公司开具了金额为365XXXX0000元的销售不动产统一发票，2015年1月16日，**公司取得了向**公司所购房产的房屋所有权证，2015年1月29日，**公司取得了向**公司所购土地的国有土地使用权证。

    2015年8月31日，**公司、**公司签订了合作备忘录1份，载明：**公司、**公司指定专人共同整理剩余资产清单，由**公司起草，经双方确认后签署；**公司配合**公司对图纸与实际不符的隐蔽工程进行确认；**公司负责对尚未移交的4号厂房进行修复，并清理相关建筑垃圾和杂物；**公司拆除污水池剩余部分的池壁和池底，**公司负责处理由此产生的建筑垃圾；上述工作在2015年9月30日前完成。

    原审另查明，**公司聘请律师提起该案诉讼，支付了代理费60000元。

    **公司以**公司违反双方签订的《资产转让协议》为由诉至原审法院，请求判决：**公司支付**公司资产转让款125XXXX0000元；2、**公司支付**公司承兑汇票贴息损失17824.83元；3、**公司支付**公司逾期付款滞纳金XXX元（暂计算至2015年5月7日，实际计算至付清日）；4、**公司支付**公司实现债权费用60000元。

    **公司原审辩称，**公司未按约定履行清点资产转让清单等合同义务，**公司支付款项的条件未成就，其也不应承担违约责任。

    原审法院认为，双方当事人争议的主要焦点在于**公司、**公司之间是否已经签署了《资产转让协议》第三条第一款第2点约定的《资产转让清单》。

    《资产转让协议》第三条第一款第2点约定：在甲方（即**公司）收到乙方（即**公司）首笔转让款后的五日内，甲乙双方共同清点本协议项下资产，签署《资产转让清单》，并且完成除四号楼厂房外其他厂房、综合楼、门卫、食堂等合同标的物及相关附属设备、设施及全部资产证照（银行抵押的房地产证照除外）、资料的交付后五日内，乙方向甲方支付第二笔资产转让款100XXXX0000元。**公司、**公司之间就房地产转让达成的上述条款主要包括两层意思：一是实际资产的转移接收并签署《资产转让清单》，二是资产证照的转移接收。根据**公司提供的证据，**公司已经履行了上述条款中约定的资产证照的移交工作，对此，双方均无异议。双方的争议焦点在于**公司认为已实际将资产移交给了**公司也完成了《资产转让清单》的签署，**公司认为双方至今未签署实际资产转移接收的《资产转让清单》。

    原审法院认为，**公司、**公司之间已经实际履行了资产的转移接收并签署了《资产转让清单》。理由如下：1、除四号楼、宿舍楼一层（办公和员工住宿）、综合楼一间化验室外，**公司已经接收了其余转让的房地产。2、至2014年9月3日，**公司已将综合楼、1号楼、3号楼、传达室、食堂、危险品库、大门、宿舍楼、消防泵房、变压器房的钥匙交付给了**公司。3、**公司认为附属设施的《资产转让清单》未签署的理由不能成立。从《资产转让协议》中关于附属设施的约定来看，除围墙、道路、自来水管网、电线电路外，其余所谓的附属设施基本上都是一些依附于房产之上的设施，如消防设施、办公网络、固定装修等，在房地产都已由**公司接收的情况下，该部分依附的设施也应当已经一并移交，否则**公司可以拒绝接收钥匙或在接收钥匙的交接单据上载明相关情况。综上，可以认定双方已签订《资产转让清单》。

    原审法院认为，**公司、**公司之间关于房地产买卖的《资产转让协议》合法有效，双方应当依据该协议的约定履行各自义务。**公司要求**公司支付转让款的诉讼请求，对其中已经到期应当支付的部分予以支持，其中：100XXXX0000元应于2014年9月8日（9月3日完成相应资产移交后的5日内）支付，200XXXX0000元应于2015年2月3日（1月29日完成房地产过户后的5日内）支付；余XXX元，因双方尚未完成约定的义务，**公司请求**公司支付的依据不足。**公司以**公司未履行签署《资产转让清单》义务为由而拒绝支付转让款的抗辩，不予采信。因**公司逾期支付转让款，故**公司要求**公司按合同约定的利率支付滞纳金的请求，并无不当，予以支持，**公司认为约定利率过高的抗辩，不予采信，其中：应于2014年9月8日支付的100XXXX0000元的滞纳金的计算方式为：100XXXX0000元×0.6‰×87天＋XXX元×0.6‰×25天；应于2015年2月3日支付的200XXXX0000元的滞纳金的计算方式为：200XXXX0000元×0.6‰×84天＋1XXX元×0.6‰×1天＋110XXXX0000元×0.6‰×188天＋XXX元×0.6‰×自2015年11月3日起至实际付清日止的天数。**公司、**公司之间未就给付银行承兑汇票需要支付贴息损失予以约定且**公司自愿接受了**公司交付的银行承兑汇票作为**公司的转让款，故**公司要求**公司支付银行承兑汇票贴息损失的诉讼请求，不予支持。**公司要求**公司承担其因提起本案诉讼而支付的律师代理费无明确的合同依据，对该请求亦不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、**公司于该判决生效之日起十日内支付**公司转让款XXX元，并支付逾期付款滞纳金XXX元（暂计算至2015年11月7日，此后的滞纳金以未付的转让款为本金，按日万分之六的利率计算至实际付清日止）；二、驳回**公司的其余诉讼请求；如果未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费122901元，由**公司负担21935元，**公司负担100966元。

    判决宣告后，**公司和**公司均不服，向本院提出上诉。

    **公司上诉称，第一、**公司已于2014年7月11日完成《资产转让协议》第三条第二款所约定的合同标的物和相关资料的交付，第二期转让款应当支付的时间是2014年7月16日。原审法院认定**公司2014年9月3日的交付时间和应当支付第一期转让款的时间是错误的，以此计算的滞纳金数额也是错误的。第二、第三期转让款应支付的时间是2014年7月29日（2014年7月16日加上一周搬迁及5日过户）。原审法院认定2015年2月3日为第三期转让款的支付时间并以此计算滞纳金也是错误的。根据《资产转让协议》第五条的约定，第四期转让款XXX元应于2015年2月2日（2014年7月29日后6个月加5日）前支付。而且**公司于2015年5月21日通知**公司接收4号楼，至此**公司已完成所有合同义务，由于**公司的原因导致无法交付，该笔款项应得到支持。第三、根据《资产转让协议》第七条第三款、第四款的约定，**公司要求**公司支付律师费有事实和法律依据。综上，请求二审撤销原判，依法改判支持**公司原审诉讼请求。

    针对**公司的上诉，**公司答辩称，第一、**公司已经按约全额支付第二期转让款。**公司仍有多项证照、设施设备未按照合同约定移交，且交付内容也不符合约定。但**公司考虑到**公司已移交部分资产，为了推进资产转让的进程，于2014年12月分两次全额支付了第二期转让款。因此，**公司无须就第二期转让款承担违约责任。在**公司交付不符合约定的情况下，**公司享有抗辩权。第二、**公司至今仍有部分物品没有搬离，该物品的存在影响了**公司对房产的使用，违反了协议约定。在合同约定付款条件不成就的情况下，**公司无须向**公司支付第三期转让款，更无须承担违约责任。退一步讲，即使认定**公司完成合同约定的搬迁工作，涉案房地产最终过户的时间为2015年1月29日，也并非**公司主张的2014年7月29日。第三、**公司无权要求**公司支付最后一期款项。原审已认定**公司未完成合同约定的交付义务，也不存在**公司主张的返租情况。第四、**公司主张律师费没有依据。双方在合同中并未约定律师费的承担问题。

    **公司上诉称，第一、原审没有对**公司违约的事实作出认定，即使**公司构成违约，也应当各自承担违约责任，**公司无权要求**公司支付违约金。**公司未按照协议约定的时间交付合同标的物以及相关的附属设备、设施及全部证照、资料，已构成违约。第二、**公司未按照合同约定移交涉案合同约定的内容。原审认定双方之间已经实际履行了资产的转移接受并签署了《资产转让清单》是错误的。（一）双方在移交之前需要签署《资产转让清单》的根本原因是在涉案合同签署时，对于所转让的资产并没有一个完整的清单，只有一个笼统的概念，需要双方共同清点并予以确认。（二）**公司确实有多项证照、设施、设备未按照合同约定移交，移交的内容也不符合合同约定：1、**公司移交契证的时间不符合合同约定；2、**公司移交的房地产在消防上存在重大缺陷，不符合消防要求，标的物存在的问题没有修理完毕；3、**公司在2014年11月14日才将综合楼、1号厂房、宿舍楼的结构图通过电子邮件的方式交给**公司；4、**公司拆除了大量应当属于**公司的物品，并导致原有的设备、设施损坏。固定装修的内容均属于此次转让的内容，但**公司却拆除予以搬离。（三）2015年8月31日的备忘录进一步证明**公司未按照约定移交。1、双方均认可还有剩余资产没有移交；2、竣工图纸也与实际不相符，房地产存在严重质量缺陷和瑕疵；3、4号厂房因**公司的行为已经丧失使用价值；4、备忘录对**公司完成约定内容的时间做了明确约定，但**公司至今未完成，已构成违约。（四）**公司至今仍有部分内容没有搬迁完毕。在**公司没有搬离完毕之前，**公司无须支付第三笔款项。第三、原审认定**公司对**公司移交的标的物没有提出异议即视为认可是错误的。综上，请求二审撤销原判，改判驳回**公司原审的诉讼请求。

    针对**公司的上诉，**公司答辩称，第一、**公司对《资产转让协议》第三条第二款理解错误，**公司不存在迟延履行合同义务的行为。从2014年7月3日开始，**公司便与**公司清点资产，并签署了相关的《移交清单》，其性质等同于《资产转让清单》。**公司从2014年8月就根据《资产转让协议》的约定开始使用涉案标的物及附属设施，2015年1月登记过户到**公司名下。如果**公司认为涉案标的物存在瑕疵，在这么长的时间就应该发现，为何还会过户。可见，**公司移交的标的物都处于良好的状态。第二、**公司以明示的方式表明对**公司移交的标的物及附属设施的接受和认可，不是不作为的默示。**公司在双方共同清点本协议项下资产后，签署了《移交清单》，**公司以其签字行为直接、明确、主动地将其接受和认可**公司移交的资产以书面形式表明，属于明示方式。

    **公司在二审中未提供新的证据。

    **公司在二审中提供证据如下：

    证据一、**公司2015年6月19日出具的《事务联系单》一份、2015年6月16日和6月19日《浙江XX*药业有限公司搬运物品联系清单》各一份，证明**公司直至2015年6月19日仍有部分物品没有搬离；

    证据二、2015年7月31日《宿舍移交清单》一份、2015年8月7日《沟通函》一份、2015年7月17日《关于4号楼楼板洞口回补工程的回函》一份，证明在原审判决认定的时间内，**公司没有将属于**公司的资产移交完毕，合同约定的第二期付款时间始终未届满。

    **公司质证后对证据一的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，这两份清单并不属于合同约定的交付范围，**公司已经履行了合同义务；对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，目前还没有义务交付。

    本院认证意见：上述证据均系原件，与本案具有关联性，对此予以认定。

    本院经审理除对原审认定的事实予以确认外，另认定，2015年6月13日，同年6月19日，**公司对桌子、香精空桶、试剂、砖块、配料、风管等物品进行搬运。2015年6月19日，**公司向**公司出具《事务联系单》一份，载明，原1号厂房楼顶的一处冷却塔需要我们进行拆除，我司计划今天开始进行此项工作。2015年7月17日，**公司向**公司出具《关于4号楼楼板洞口回补工程的回函》一份，载明，你司发来的关于该工程施工中存在问题的回函已经收悉，其中存在的问题已经发现，并已通知施工单位进行整改。

    2015年7月31日，**公司和**公司签署《宿舍移交清单》，对宿舍楼一楼进行移交。2015年8月7日，**公司向**公司发送《沟通函》一份，载明：合同约定的污水处理事宜你司未完成，望能在规定时间内完成污水池污泥、污水的清理工作等。

    二审庭审后，**公司出具承诺函一份，载明，**公司违约，转让价款应当减少，**公司也无需支付违约金，但为减少讼累，**公司愿意支付**公司XXX元。

    本院认为，本案二审争议焦点为双方约定的付款条件是否成就，**公司是否按约支付**公司转让款。

    根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，从《资产转让协议》（以下简称《协议》）第三条来看，**公司须分三个阶段先履行交付、搬迁、清理、过户等合同义务，与此相对应，**公司除支付首付款外，在**公司履行义务后也须分三阶段履行付款义务。按照履行先后顺序，**公司在前，**公司在后。

    经查，**公司从2014年7月3日至2014年12月5日在履行其第一阶段合同义务，包括签署资产转让清单，交付相关房产、证照、资料等，这些交付行为均以书面材料体现。不论这些书面材料是否系**公司一直强调的**公司应当签订而未签订的“资产转让清单”，**公司请求**公司支付第一笔100XXXX0000元款项的前提是**公司已经全部履行其第一阶段合同义务。

    根据双方于2015年8月31日签订的《合作备忘录》载明：“……就双方资产转让过程中出现的问题进行协商……”而“资产转让”本就系《协议》的主要内容，这说明双方是在履行《协议》过程中签订了《合作备忘录》，《合作备忘录》系双方对《协议》中权利义务的补充约定，系《协议》的组成部分。

    《合作备忘录》载明，**公司须履行四项义务：1、清理剩余资产清单，该清单由**公司起草，经双方确认后签署；2、配合**公司对图纸与实际不相符的隐蔽工程（包括给排水、雨污、消防、电力等）进行确认；3、修复4号厂房并清理相关建筑垃圾和杂物；4、处理**公司拆除污水池所产生的建筑垃圾。上述工作在2015年9月30日完成。上述第一项内容表明**公司既须履行“整理起草剩余资产清单”的义务，就说明直至该备忘录签订之日**公司并未完全履行《协议》中约定的其应当履行的第一阶段合同义务中“签署资产转让清单”的义务。上述第二项内容表明**公司交付的标的物中的隐蔽工程存在“图纸与实际不相符”的情况，这将直接影响**公司对受让标的物的使用、维修，这也不符合《协议》第六条约定的**公司保证交付的标的物符合“均处于良好的可使用的状态，在质量上不存在瑕疵或缺陷，或需重大维修维护的风险”。因此，**公司直至备忘录签订之日，即2015年8月31日，并未全部完成第一阶段的合同义务。此时，**公司有权行使先履行抗辩权，拒绝**公司相应的付款请求。换句话说，**公司可在2015年8月31日之后再支付**公司相应款项。事实上，**公司早在2014年12月4日、同年12月29日就分两笔共支付**公司100XXXX0000元，已经提前履行了第一阶段的付款义务。因此，原审法院认定**公司迟延支付第一阶段的合同款项100XXXX0000元并判决**公司承担相应的违约责任不当，本院对此予以纠正。同理，**公司上诉称已于2014年7月11日完成《协议》约定的交付，**公司应于2014年7月16日支付第二阶段转让款的上诉理由不能成立，对其该主张本院不予支持。

    根据《协议》第三条第三款，**公司支付**公司第二阶段200XXXX0000元的前提是**公司完成除四号厂房外的全部搬迁、清理工作并将房地产过户。经查，至2015年6月19日，**公司未将一号厂房楼顶的一处冷却塔拆除；至2015年9月22日，**公司未完成因拆除污水池剩余部分的池壁和池底产生的垃圾的清理工作，对厂区污水也未完成清理工作；至二审庭审时，**公司仍未完成综合楼一处危化品的清理工作。由此可见，**公司并未全部完成第二阶段的合同义务，**公司有权就相应部分行使先履行抗辩权。但是，《协议》标的物系大型厂房，搬迁、清理工作所涉内容繁多自不待言。而《协议》第三条第三款并未明确**公司支付200XXXX0000元价款与**公司须完成的众多搬迁、清理行为的对应关系。尽管如此，**公司既已大部分履行该阶段合同义务，**公司就应支付该阶段大部分款项。事实上，**公司也在积极履行第二阶段大部分付款义务，已支付**公司130XXXX0000元。**公司未付第二阶段余款XXX元的行为，属先履行抗辩权的正当行使，于法无悖，本院对此予以认定。原审法院认定**公司应支付该阶段余款XXX元及相应违约金，属适用法律错误，本院对此予以纠正。鉴于**公司在二审庭审后又出具承诺，表示愿意支付**公司其中的XXX元，此系对其民事权利的处分，不违反法律规定，本院对此予以照准。

    根据《协议》第三条第四款，**公司支付**公司第三阶段XXX元的前提是**公司完成四号楼、宿舍楼一层、综合楼一间化验室的搬迁并交付四号楼。经查，《合作备忘录》已载明**公司仍须对“尚未移交的4#厂房进行修复”，至二审庭审时，**公司陈述并未将四号楼交付。**公司上诉认为系**公司的原因导致无法交付，但并未提供相应证据。因此，**公司要求**公司支付第三阶段转让款XXX元的条件并未成就，**公司该部分上诉理由不能成立，原审对此作出的相应判决并无不当。

    至于**公司上诉提到的律师费问题，双方在合同中并未明确约定，原审对**公司该主张不予支持并无不当。

    综上，**公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。**公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求本院部分予以支持。原审认定事实清楚，但适用法律有不当之处，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

    一、维持海宁市人民法院（2015）嘉海民初字第1423号民事判决第二项，即：“驳回浙江XX*药业有限公司的其余诉讼请求”；

    二、变更海宁市人民法院（2015）嘉海民初字第1423号民事判决第一项为：浙江XX公司于本判决生效之日起十日内支付浙江XX*药业有限公司转让款XXX元。

    如果未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    一审案件受理费122901元，由浙江XX公司负担43762元，由浙江XX*药业有限公司负担79139元；二审案件受理费141551元，由浙江XX公司负担49202元，由浙江XX*药业有限公司负担92349元。

    本判决为终审判决。

    审　判　长　　金XX

    审　判　员　　陈XX

    代理审判员　　章XX

    二〇一六年六月十四日

    书　记　员　　郑XX