表见代理不成立，房屋买卖合同对于产权人不生效

    律师观点分析

    表见代理需要权利外观，或者委托人实际参与履行。房屋买卖属于家庭巨额财产的处分，不能适用家事代理。表见代理不成立的情况下，则属于无权代理的范畴。无权代理系效力待定的合同，追认，则生效，不追认，则不生效。

    一、案情简介

    钱XX系再婚，双方各有三个子女。钱XX之子钱X常年居住在父亲钱XX名下房屋。2016年2月，儿子钱X以父亲钱XX名义，将房屋出售给李XX，房屋总价400万元。合同签订后，钱X要求李XX将定金转账至其名下。

    合同履行过程中，钱X与李XX发生争议，履行终止。期间房价飙升，在钱XX起诉时，房价已经涨到600万元左右。李XX眼见协商无望，起诉至法院，要求继续履行。

    钱XX接到诉状后，称从未委托儿子钱X出售房屋，儿子售房、买房人看房、收取定金等等，钱XX均不知情。钱XX配偶表示，钱XX从未委托钱X卖房，其作为配偶，也从未在同意卖房的声明上签过字。莫名其妙当了被告让钱XX夫妻俩很是无奈，钱XX配偶更为恼火，认为继子出售房屋，是为了不让她儿子继承，说没准父子俩还是串通一气呢？

    房屋买卖合同已经签署，定金也已经收了，怎样才能保住房子？如果房子保不住，恐怕家庭矛盾也无法消除。

    二、律师意见与案件分析

    买方已经起诉钱XX，钱XX必须积极应诉。律师接案后，经过对案件进行详细的询问与分析，认为被动应诉很难胜诉，只能主动出击。从钱X作为钱XX的代理人是否适格，也就是钱X是否构成表见代理来寻找突破口。如果钱X代理钱XX签署房屋买卖合同的行为不构成表见代理，房屋买卖合同对于钱XX就不发生效力。那么房屋买卖合同就可以不履行，买方只能向钱X主张赔偿。而对于钱XX来说，如果房屋买卖合同不履行，就能从配偶处得到谅解，家庭矛盾就能消除。此外，房子也能保住，至于赔偿，也是钱X向买方赔偿的问题。

    律师根据以上分析，以确认房屋买卖合同对钱XX没有效力作为钱XX向法院起诉。并从钱X的行为不能构成表见代理、钱XX没有实际履行合同两方面进行举证、论述，以佐证钱XX不应对房屋买卖合同承担合同义务。

    （一）房屋买卖合同的“委托书”中钱XX的签字、“同意出售共有房屋的声明”中钱XX配偶的签字，均系钱X伪造签署，且买方与中介人员均在场

    钱X向法庭陈述，署名为钱XX的委托书由中介打印，在钱X、中介工作人员、李XX均在场的情况下由钱X签署。钱X详细描述了签署的场景：在场人员包括某中介工作人员和李XX，他们坐在门口的茶几旁看着钱X签字。法庭就此还做了询问，李XX的特别授权代理人对于钱X所述的签署过程表示认可。

    钱XX配偶的声明，也系钱X在某中介机构同时代为签署。钱XX的委托书和配偶的声明共同构成本案诉争房屋出售的必备手续，是关系合同是否有效成立以及能否履行的前提和基础，委托书和声明，任何一项不真实，均不能构成诉争房屋买卖合同的有效成成立。现委托书、声明均系伪造，且是在中介工作人员、买方在场时伪造，故钱X未取得钱XX的授权委托的事实，是在合同签署时各方均明知的。

    为了自证清白，钱XX与配偶均申请了笔迹鉴定，鉴定结论是：非本人所签。

    （二）钱XX从未参与合同的履行。

    1、钱XX未至不动产交易中心进行房屋核验

    李XX向法庭提交了“房屋查档确认函”用以证明钱XX参与了房屋核验，称“房屋查档确认函”是买卖双方及卖方钱XX代理人钱X、中介共同去不动产交易中心进行房屋核验后而生成。为此法庭询问钱X，钱X称“房屋查档确认函”中钱X、钱XX的签字均为钱X所签，钱XX没有参与。

    再经向东城区不动产交易中心咨询，如果存在房屋核验的事实，必然会有核验的相关手续，但东城区不动产交易中心经查询，并无钱XX曾参与房屋核验的任何信息。

    李XX向法院申请到不动产交易中心调查取证，法院经查询，结论是无任何钱XX参与房屋核验的资料。法院又致电不动产交易中心询问，回复称当时房屋买卖过户没有规定必须要房屋核验。

    2、案涉房屋交易期间在当时的政策规定未要求进行房源核验，故并未进行房源核验

    该房屋交易发生在2016年6月1日实施的《关于做好存量房房源核验工作有关问题通知》之前，无须办理房屋核验。因此，根据这一规定，则该房屋根本没有不用办理房屋核验，事实上也没有办理房屋核验。

    （三）钱X的行为不构成表见代理

    表见代理制度的设立目的是为了维护市场经济秩序，避免善意且无过失的相对人

    合法权益受损，作为一种代理推定，因会产生合同约束力及于被代理人的法律效果，故应严格审查表见代理的构成要件，以达到公平公正。具体到本案，如钱X具有让被告认为钱X具有代理权的表象，且被告善意无过失，则钱X的行为构成表见代理，钱XX应承担合同有效情况下的法律责任，如钱X的行为不足以构成表见代理的表象、被告签署合同的行为具有未尽合理审慎义务的过失，则钱X的行为不构成表见代理。

    本案是标的额巨大的房屋买卖交易，根据交易习惯，买卖双方和中介公司都有一定的审查义务，钱XX与钱X虽系父子，通常情况下，基于此种亲属关系进行的民事活动会给他人造成家事代理的表象，但经过本案的庭审查明的事实，本案的委托书、声明书系钱X与被告、中介的工作人员均在场时由钱X现场签署、被告在看房时也未见到钱XX，钱XX也未参与诉争合同的履行、定金也未向钱XX支付，基于上述事实，代理人认为，钱X的行为，不足以造成钱X是钱XX代理人的表象，同时也能证明被告未尽合理的审慎义务，其与钱X签署合同的行为，系自身的失察所致，存有严重过失。因此，被告仅仅基于钱X是钱XX儿子的身份就推定钱X的代理权，不符合表见代理的构成要素，钱X的行为不构成表见代理。

    （四）钱XX不予追认钱X的无权代理行为

    钱XX的家庭是再婚家庭，钱XX有三个子女、配偶有三个子女，整个大家庭自1992年钱XX与配偶登记结婚以来从未因财产发生纠纷，钱XX为了保证大家庭的和睦，必须保证对财产分配的公平。钱X隐瞒钱XX与配偶卖房的行为，已经成为了家庭的不XX因素。故钱XX配偶不同意出售诉争房屋，钱XX也拒绝追认钱X的售房行为。

    （五）因钱XX对钱X的无权代理行为不予追认，故诉争房屋买卖合同不发生效力

    《合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式做出。”《民法总则》第171条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理权，未经被代理人追认的，对被代理人不发生法律效力。”

    根据上述法律规定，钱X的行为不构成表见代理，属于无权代理的范畴。无权代理系效力待定的合同，追认，则生效，不追认，则对钱X不能生效。

    三、裁判结果

    确认钱X以钱XX名义与李XX就XXXXXX房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》对钱XX不发生效力。

    四、律师感悟

    本案系父子之间，子以父名义出售房屋所产生的纠纷。现实中，亲属间代为处理家事非常常见，一般人从常理角度出发，在交易时也不会质疑这种家事代理的合理性。但是涉及大宗商品的买卖，特别是像房产这种特大金额的买卖，还是应该多加谨慎，相关的文书应以所有权人本人签署更为稳妥。