案件详情

2021年4月，某公司（承租方）与某某公司公司（出租方）签订《某租赁合同》，租赁商铺用于经营餐饮、棋牌，租期5年，首年租金30万

元（免租期3个月），后逐年递增。某公司支付了租金及保证金合计54.6万元。

合同履行期间，租赁房屋二楼及一楼墙体出现大面积漏水、渗水及泛臭现象，某公司多次要求维修，某某公司公司虽进行了部分维修，但问题始终未彻底解决，严重影响正常经营。2025年5月12日，某公司书面通知解除合同，并于2025年9月10日停止营业、拆除装修。某某公司公司不同意解除，反而起诉要求某公司支付拖欠租金73万余元及利息，并要求A（原合同承租方，后变更为某公司）承担连带责任。某公司随即反诉，要求确认合同解除、返还租金及保证金57.5万元并赔偿违约金。

某公司委托律师代理。代理律师提出：房屋漏水系某某公司公司交付的房屋存在质量瑕疵所致，非某公司装修造成；漏水问题导致经营受阻，合同目的难以实现；疫情期间应减免租金；A签名系他人代签，不应承担连带责任。

案件结果

法院认定：房屋确有漏水、渗水情形，对某公司正常经营造成一定影响，某某公司公司对此存在过错，但不构成根本违约。综合考虑漏水影响及疫情期间封控措施，法院酌情将租金按原标准的60%计算。补充协议中A签名非本人所签，对A不发生法律效力。某公司于2025年9月10日停业并拆除装修，合同已无继续履行基础，确认该日合同解除。

判决结果：

确认双方租赁合同于2025年9月10日解除；

某公司于判决生效后十日内给付某某公司公司房屋租金240,113.16元（原应付租金约786,113.16元按60%计算，扣减已付54.6万元后剩余24万余元）；

驳回某公司要求返还租金、保证金及赔偿违约金的诉讼请求；

驳回某某公司公司要求支付租金利息、提前解约违约金及要求A承担连带责任的诉讼请求。

两案案件受理费合计21,664元，由某公司负担15,402元，某某公司公司负担6,262元。

（某公司原诉请返还57.5万元，法院未支持；某某公司公司原诉请租金73万余元及利息，法院仅支持24万余元且无利息，A不担责。）

案件总结

本案系一起因租赁房屋质量瑕疵引发的租赁合同纠纷。某公司因房屋长期漏水导致经营受阻，代理律师通过举证漏水事实、维修记录及疫情封控影响，成功说服法院将应付租金减免40%（约减免54万余元），并免除了提前解约的违约责任。同时，代理律师成功抗辩A的签名非本人所签，使其免于承担连带责任。虽然某公司关于返还已付租金及保证金的反诉请求未获支持，但通过本诉策略将应付租金从73万余元降至24万余元，实现了实质性的债务减损。

律师价值

1.举证房屋质量瑕疵：代理律师系统整理了2022年至2024年间的微信聊天记录、房屋漏水照片及视频，证明某公司多次向某某公司公司反映漏水问题且问题长期未解决，成功让法院认定出租方存在过错，为租金减免奠定基础。

2.成功主张租金减免：结合漏水对经营的实际影响以及疫情期间封控措施，代理律师提出按原租金标准打折的主张，法院采纳并酌情按60%计算，为某公司减免租金约54万元。

3.抗辩A连带责任：代理律师指出补充协议中A签名非其本人所签，法院认定该约定对A不发生法律效力，成功使A免于承担连带支付责任。

4.应对高额违约金请求：针对某某公司公司提出的提前解约违约金及租金利息请求，代理律师通过论证漏水系出租方过错、合同解除系因房屋质量导致等理由，法院驳回了对方该部分诉请。

5.程序应对与合并审理：面对对方提起的诉讼，代理律师及时提起反诉，促使法院合并审理，有效维护了某公司的程序权利和实体利益。