案情内容
一、案件经过
2024年6月1日，原告李X与被告金XX签订《合租合同》，约定被告将昆山市XX裕华XX某商铺部分面积转租给原告用于经营餐厅。租期3年（2024年7月1日至2027年6月30日），年租金70,000元，押金15,000元。合同第六条明确约定：被告和物业有纠纷不能拉闸影响原告正常营业，否则按营业额利润赔偿。
合同签订后，原告支付了押金15,000元及2024年7-9月租金17,500元，后另支付10-12月部分租金11,500元。2024年9月12日，因被告拖欠物业费，物业公司对商铺实施断电。原告店铺内的冷冻肉品开始化冻变质，原告通过微信向被告发送照片并告知损失4,455元。
原告多次催告被告解决问题未果，于2024年10月9日与被告金XX（金XX之兄）在派出所达成调解协议，但金XX拒绝承担押金。后金XX出具《保证书》，承诺若金XX在2024年12月31日前未退还押金，其愿承担一半即7,500元。2024年10月15日，原告向被告发送解除合同通知。2024年10月28日，物业公司在商铺门上贴《履约联系函》，通知解除与金XX的租赁合同并收回房屋。原告于2024年11月12日搬离。
二、案件难点与挑战
难点一：被告金XX否认违约，主张原告砸门有过错。 被告金XX辩称愿意退还押金，但不同意退还租金，并指出原告砸坏商铺玻璃门导致其押金无法取回。
难点二：损失赔偿项目多，举证难度大。 原告主张停业损失12,000元、冰冻肉损失4,455元、装修损失31,760元，需提供充分证据证明损失金额及因果关系。
难点三：被告金XX的责任范围。 金XX并非合同当事人，仅出具《保证书》承诺承担一半押金。需明确其法律性质及连带责任范围。
难点四：被告金XX经传唤未到庭，金XX虽到庭但抗辩理由需逐一驳斥。
三、代理策略与行动
作为原告李X的代理律师，我采取了以下核心策略：
收集关键证据，证明被告根本违约。 提交了物业断电证明、物业解除租赁合同的《履约联系函》、微信聊天记录中的冻品变质照片及损失金额。证明因被告拖欠物业费导致断电，原告无法经营，合同目的无法实现。
主动承认砸门行为并抵扣赔偿，避免争议扩大。 针对被告提出原告砸坏玻璃门，我当庭认可该事实，法院核定维修费2,000元，我主动同意从原告主张的损失中抵扣，减少了双方争议点，使法官更倾向于支持其他诉请。
举证营业数据及装修支出，争取最大赔偿。 提交了“XX之家餐厅”的掌中宝收银系统数据（显示10月营业收入锐减）、自行制作的利润表（证明正常月利润）以及装修转账记录31,760元及装修方证明。法院部分采纳：支持停业损失5,000元、冰冻肉损失4,455元、装修损失27,000元（按使用比例折算）。
利用调解协议和保证书，追加金XX连带责任。 提交了派出所《人民调解协议书》和金XX出具的《保证书》，成功让金XX在7,500元范围内对押金返还承担连带责任。
四、判决结果
法院认定：被告金XX未依约保障商铺正常使用，构成根本违约，原告有权解除合同。判决：金XX返还原告剩余租金8,623元、押金15,000元及利息；赔偿停业损失5,000元、冰冻肉损失4,455元、装修损失27,000元（扣除玻璃门维修费2,000元后实际赔偿34,455元）；金XX对押金中的7,500元承担连带返还责任。案件受理费1,818元由金XX负担。
本案成功为原告挽回经济损失5.8万余元，有效维护了餐饮创业者的合法权益。
附：判决书全文（隐私保护版）
江苏省昆山市人民法院民事判决书
（20XX）苏0XXX民初XXXXX号
原告：李X，女，19XX年X月X日出生，汉族，住贵州省赫章县某乡某村某组。
委托诉讼代理人：马X，江苏XX。（姓名已隐去）
委托诉讼代理人：魏XX，江苏XX。
被告：金XX，男，19XX年X月X日出生，汉族，住河南省息县某乡某村某队。
被告：金XX，男，19XX年X月X日出生，汉族，住河南省息县某乡某村某队。
原告李X与被告金XX、金XX租赁合同纠纷一案，本院于2025年2月26日立案后，依法适用简易程序，于2025年4月22日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，于2025年6月12日公开开庭进行了审理。原告李X及其委托诉讼代理人马X、魏XX（参加第二次庭审）、被告金XX到庭参加诉讼。被告金XX经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李X向本院提出诉讼请求：一、判令被告金XX向原告李X退还剩余租金17500元、押金15000元及利息损失（以32500元为基数，自2024年10月15日开始计算至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算）；二、判令两被告承担原告损失合计48215（停业损失12000+冰冻肉损失4455+装修损失31760）元；三、判令两被告承担本案所有诉讼费用。庭审中，原告当庭将诉讼请求1中退还剩余租金17500元变更为退还剩余租金11500元。事实和理由：原、被告于2024年6月1日签订《合租合同》，约定被告转租给原告的昆山市XX某小区某幢某室商铺中的部分，年租金为70000元，平均每月租金5883.33元，租期3年，从2024年7月1日至2027年6月30日。合同签订后，原告向被告支付押金15000元和6个月房租32500元。该合同履行期间，因被告拖欠物业公司房租导致物业公司自2024年9月26日断电，致使原告无法继续使用该商铺进行经营。后经原告多次催告后，被告仍然不履行被告作为出租人的义务。原告无奈于2024年10月8日报警，但被告仍不出面解决问题。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，原告作为承租人有权解除双方签订的《合租合同》。原告于2024年10月15日已经向被告发出解除《合租合同》通知。原告一直联系被告，但被告一直拒绝沟通。现原告为维护自己的合法权益依法提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。
被告金XX辩称，押金15000元我愿意退还，但是2024年11月原告搬离，不同意退还租金。原告把店铺的玻璃门都砸了，导致我的押金都没有拿回来。其他诉请也都不同意。
被告金XX未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2024年6月1日，原告与被告金XX签订《合租合同》，约定被告金XX将昆山市XX某花园某幢某室商铺部分面积转租给原告，租期自2024年7月1日至2027年6月30日，年租金70000元，押金15000元，租金按季度支付，每季度17500元。合同第六条明确约定，承租期间被告和物业有纠纷不能拉闸影响原告正常营业，否则将按前一天时间段营业额利润赔偿。
合同签订后，原告于2024年6月3日通过微信向被告金XX转账19000元，于2024年6月4日通过微信向被告金XX转账13500元，合计转账32500元，用于支付押金15000元及2024年7月至9月租金17500元。
原告另于2024年8月9日通过微信向被告金XX转账4000元，于2024年9月1日向被告金XX交付现金4000元，委托其转交给被告金XX。庭审中双方共同确认2023年10月13日，原告妹妹李X向被告金XX转账3500元用于商铺电力增容，但该款项未实际用于物业改造，经双方协商折抵后续租金。以上为2024年10月至12月部分租金，合计支付租金11500元。
2024年9月12日，因金XX拖欠物业费用，某物业公司对案涉商铺实施断电。次日，原告于微信向被告金XX发送冻品化冻变质的照片，并表明损失金额为4455元，被告金XX辩称当时在现场，但对该金额不认可。
2024年10月9日，原告与被告金XX在千灯派出所签署《人民调解协议书》，双方约定：“2024年10月9日下午15时09分，在千灯镇某花园19栋116，李X与金XX弟弟金XX签了某花园19栋116的租赁合同，李X把2024年的7.8.9月份的房租17500元与押金15000元一起付给了金XX，现在由于金XX拖欠物业的钱导致于李X无法开店，现在双方起纠纷。经调解，自愿达成如下协议：1. 金XX不愿意承担李X的押金费用，让李X自己去找签合同的人。2. 李X可以通过法院起诉对方。”
2024年10月11日，被告金XX向原告出具《保证书》，承诺若被告金XX在2024年12月31日前未退还押金，其愿承担一半费用（7500元）。
2024年10月15日，原告通过微信及短信向金XX及其配偶发送解除合同通知，要求其退还已交的三个月房租、押金，并赔付相应的违约金及店内的装修费和店内物品损坏的损失费。
2024年10月28日，某物业公司在商铺门上贴置《履约联系函》，告知被告金XX因其未按照租赁合同约定按时支付租金并拖欠超过15天，现公司决定解除与被告金XX签订的房屋租赁合同并收回房屋，同时要求被告金XX于2024年11月4日前将该房屋恢复原状归还公司并办理房屋交接手续。
另查明，原告为商铺装修向装修工张X指定收款账户转账31760元，有昆山市XX某装饰材料店出具的证明及转账记录为证。
原告提供的掌中宝收银系统数据显示，其经营的“XX之家餐厅”2024年10月营业收入锐减至16767.94元，原告陈述2024年10月中旬之后因店铺停电原告没有再经营了，在2024年11月12日搬离前没有营业收入。原告另自制XX之家餐厅利润表，表中载明2024年6月至2024年10月餐厅总利润为94305.58元。
庭审中，原告与被告金XX共同确认，原告因沟通未果砸毁商铺玻璃门，经调解确认维修费用2000元，但原告未实际修复。
上述事实，有当事人提供的《合租合同》、微信聊天记录、转账凭证、《人民调解协议书》、《保证书》、《履约联系函》、短信、证明、利润表、营业收入明细，以及当事人的陈述等在卷予以证实。
本院认为，被告金XX无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼抗辩权利，由此产生对其不利的法律后果，由被告金XX自行承担。原告因金XX违约导致合同目的无法实现，依据《民法典》第五百六十三条行使法定解除权，2024年10月15日解除通知到达金XX时合同解除。金XX未依约保障商铺正常使用，构成根本违约，应承担相应责任。
关于租金及押金。原告已支付2024年10月至12月租金11500元，2024年10月15日，原告通过微信及短信向金XX及其配偶发送解除合同通知。结合租金标准及实际使用期限，酌定扣除第四季度15天的租金2877元，剩余租金8623元应予返还。押金15000元无抵扣事由，应全额退还。综上，被告金XX应返还租金8623元及押金15000元。
关于损失赔偿。1. 停业损失：原告10月中旬至11月12日期间无法正常营业，该期间损失主要产生月租金及人工成本，根据掌中宝系统数据及行业平均利润，因租金未要求原告支付，故酌定支持停业损失5000元；2. 冰冻肉损失：微信记录证实损失4455元，本院予以支持；3. 装修损失：原告未提供装修残值证据，依据实际使用期与总合同期的占比，乘以总装修支出，酌定支持装修损失27000元；4. 玻璃门维修费：原告砸门行为存在过错，维修费2000元从其主张的其他损失中抵扣。以上损失合计36455元，扣除玻璃门维修费2000元，剩余34455元。
关于被告金XX的责任范围。被告金XX出具的《保证书》系其真实意思表示，应在7500元范围内对押金返还承担连带责任。
关于原告主张利息损失（以32500元为基数，自2024年10月15日开始计算至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算），本院根据已查明的应退租金金额调整为（以23623元为基数，自2024年10月15日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至实际支付之日止）。
据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下：
一、被告金XX于本判决生效之日起十日内返还原告李X租金8623元、押金15000元，合计23623元及利息损失（以23623元为基数，自2024年10月15日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至实际支付之日止）。
二、被告金XX于本判决生效之日起十日内赔偿原告李X停业损失、冰冻肉损失、装修损失等合计34455元。
三、被告金XX对上述第一项中押金15000元中的7500元承担连带返还责任。
四、驳回原告李X的其他诉讼请求。
（原告指定收款账户信息已隐去）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按照本判决指定的期间履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定，于本判决规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行的时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费1818元，由被告金XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。
本判决生效后，负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
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