案情内容
一、案件背景
2018年，案外人孙X、单X（夫妻）与被执行人某房地产公司签订购房合同，购买昆山市一房屋，总价款3,068,108元。案外人于2018年7月31日一次性支付全部购房款（2,800,000元+275,067元），被执行人也出具了收据及增值税发票。2021年7月30日，案外人与被执行人办理了房屋交接手续并实际入住。但因疫情等原因，房屋过户登记手续尚未办理完成。
二、案件经过
申请执行人严X与被执行人某房地产公司、浙江某建设公司民间借贷纠纷一案，经法院判决，被执行人需归还借款本金1,000万元及利息。判决生效后，申请执行人申请强制执行。在执行过程中，法院查封了被执行人开发建设的涉案房屋（即案外人已购买的房产）。案外人得知房屋被查封后，委托本律师向法院提出执行异议，请求中止对该房屋的执行并解除查封。
三、案件难点与挑战
难点一：房屋仍登记在被执行人名下，尚未过户。 根据不动产登记信息，涉案房屋的权利人仍为被执行人。从物权登记角度，法院查封被执行人名义下的房产符合规定。案外人需要证明其享有足以排除执行的实体权利。
难点二：需要同时满足《执行异议和复议规定》第29条的三项条件。 该条规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，须同时满足：（一）在查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。三项条件缺一不可。
难点三：付款凭证、合同签订时间等证据需完整。 案外人虽已实际付款，但部分付款发生在2018年，合同签订却在2021年6月，时间跨度较长。需要证明付款与购房的对应关系。
四、代理策略与行动
作为案外人孙X、单X的代理律师，我采取了以下核心策略：
全面收集并提交关键证据。 向法庭提交了《昆山市商品房购销合同》（签订日期2021年6月，早于法院查封时间2022年5月11日）、付款凭证（2018年7月31日转账记录）、被执行人出具的收据及增值税普通发票（金额3,068,108.31元）、房屋交接手续证明等，证明案外人在查封前已签订合法有效的买卖合同并支付了全部购房款。
举证证明案涉房屋系唯一住房。 提交昆山市不动产登记资料查询结果证明，显示截至查询时间（2022年9月6日），案外人在江苏省苏州市昆山市XX内无登记的有效住宅房屋。证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。
援引《执行异议和复议规定》第29条。 主张案外人系消费者购房人，其权利应优先于普通金钱债权人的执行申请。三项条件均已满足，请求法院中止执行。
五、判决结果
法院经审查认为：案外人于2021年6月与被执行人签订案涉房屋购房合同，已支付购房款3,075,067元（超过合同总价款的50%），在本院查封案涉房屋前已签订合法有效的书面买卖合同并支付全部购房款。案外人所购案涉房屋系用于居住的住宅房屋，且其名下在昆山市XX区域内无自有房产。案外人提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。裁定：案外人孙X、单X的执行异议成立；中止对案涉房屋的执行。
本案成功为当事人保住了价值300余万元的房产，避免了因开发商债务导致“钱房两空”的风险。
附：执行裁定书全文（隐私保护版）
江苏省昆山市人民法院执行裁定书
异议人（案外人）：孙XX，男，19XX年X月X日生，汉族，住上海市杨浦区某路某弄某号某室。
异议人（案外人）：单XX，女，19XX年X月X日生，汉族，住上海市杨浦区某路某弄某号某室。
委托代理人：魏艳梅，江苏六能律师事务所律师，代理上述二位案外人。
申请执行人：严XX，男，19XX年X月X日生，汉族，住上海市浦东新区某路某弄某号某室。
被执行人：某房地产公司，住所地江苏省昆山市XX某路某号。
法定代表人：葛X。
本院在执行申请执行人严XX与被执行人某房地产公司、浙江某建设公司民间借贷纠纷即（2021）苏0583执9XXX号一案过程中，案外人孙XX、单XX向本院提出书面异议。本院于2022年10月31日立案后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。
经审查查明：2021年3月22日，本院对申请执行人严XX诉被执行人某房地产公司、胡某、浙江某建设公司民间借贷纠纷一案作出（2020）苏0583民初4XXX号民事判决。后经上诉，江苏省苏州市中级人民法院于2021年8月24日作出（2021）苏05民终6XXX号民事判决，维持原判并追加浙江某建设公司承担连带清偿责任。该案现已发生法律效力。
根据申请执行人严XX的申请，本院于2021年9月26日立案强制执行，案号为（2021）苏0583执9XXX号。在执行过程中，本院查封被执行人某房地产公司名下位于昆山市一房屋，查封期限自2022年5月11日至2025年5月10日止。
案外人孙XX、单XX提出异议称：请求事项：1、中止对昆山市房屋的执行措施；2、解除对上述房屋的查封。事实和理由：案外人于2018年订购了涉案房屋，2021年6月签订了《昆山市商品房购销合同》，房屋总价款3,068,108元，案外人于2018年已经支付了全部购房款，于2021年7月30日办理了房屋交接手续并实际入住，但由于疫情等原因暂未办理过户登记。现根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定提出异议。
另查明，2021年6月底，案外人孙XX、单XX与被执行人某房地产公司签订《昆山市商品房购销合同》，约定以总价3,068,108元购买涉案房屋。2018年7月31日，案外人向被执行人支付2,800,000元及275,067元房款，被执行人出具收据并于2021年7月22日开具增值税普通发票。
案外人孙XX、单XX的昆山市不动产登记资料查询结果证明显示：截至查询时间（2022年9月6日），在昆山市XX区域内无登记的有效住宅房屋。
还查明，2020年6月8日，被执行人某房地产公司办理了涉案房屋的不动产首次登记，权证号：不动产首次信息表（2020）8301xxxx号。
上述事实有民事判决书、执行裁定书、商品房购销合同、付款凭证、收据、不动产登记薄查询记录、昆山市不动产登记资料查询结果证明等证据予以证实。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人孙XX、单XX于2021年6月与被执行人签订案涉房屋购房合同，案外人已支付购房款3,075,067元，即在本院查封案涉房屋前案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同并支付全部购房款。案外人所购案涉房屋系用于居住的住宅房屋，且其名下在昆山市XX区域内无自有房产。案外人提出的异议请求符合上述规定的情形，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
案外人孙XX、单XX的执行异议成立；中止（2021）苏0583执9xxx号案件对位于昆山市该房屋的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
