判决法院：湖南省怀化市鹤城区人民法院
判决时间：2022年6月10日
判决结果：被告肖X于判决生效之日起十日内向原告周X支付租金42200元(已扣除押金10000元)
代理哪一方：原告周X(委托诉讼代理人：刘X，某律师事务所律师)
一、案件详情
2019年5月16日，原告周X与被告肖X签订《房屋租赁合同》，约定周X将其位于怀化市鹤城区某路某商业广场1楼1号的商铺出租给肖X用于经营，租赁期限自2019年6月1日至2022年5月31日，月租金5800元，每6个月支付一次(先付后用)，押金10000元。合同还约定：被告自行装修，合同解除后装修归原告所有;被告逾期支付租金，原告有权解除合同收回房屋。
合同履行期间，被告支付了2021年9月之前的租金，但自2021年10月起开始拖欠。租赁期满后，被告未续签合同，但仍继续使用商铺，且未支付后续租金。原告多次催讨未果，遂委托刘X律师提起诉讼。
被告肖XX法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见或证据，法院依法缺席审理。
二、我方诉讼请求
作为原告周X的代理律师，刘X提出以下诉讼请求：
1. 请求判令被告向原告支付2021年10月1日至2022年6月30日期间的租金共计52200元(2021年10月1日至2022年5月31日：5800元/月×8个月=46400元;2022年6月1日至6月30日：5800元);
2. 请求判令被告承担本案全部诉讼费用、保全费用。
事实与理由：
· 双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告应按约支付租金;
· 被告自2021年10月起拖欠租金，已构成违约;
· 租赁期满后被告继续占用商铺，依据《民法典》第七百三十四条第一款，原租赁合同继续有效，被告应继续支付租金。
三、案件总结(律师视角)
本案是一起因承租人长期拖欠租金引发的房屋租赁合同纠纷，法律关系清晰，事实明确。被告肖X在合同履行期内拖欠租金，且在租赁期满后继续占用商铺拒不支付费用，严重损害了原告周X的合法权益。
代理律师接受委托后，重点开展了以下工作：
1. 全面收集证据：整理并提交了《房屋租赁合同》、被告身份证件复印件、微信催收记录、被告继续占用商铺的事实证据等，形成完整的证据链，证明双方租赁关系、租金标准、拖欠事实及催讨经过。
2. 合理计算欠租金额：根据合同约定及实际占用期间，准确计算出拖欠租金总额52200元(2021年10月至2022年6月共9个月)。同时主动提出以被告缴纳的押金10000元抵扣部分欠款，减轻了被告的负担，也符合合同约定和公平原则。
3. 利用缺席判决制度：被告经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，律师依法请求法院缺席审理。法院在被告放弃答辩权利的情况下，依据原告充分举证，快速作出判决，避免了因被告消极应诉导致的程序拖延。
4. 确认合同到期后继续占用的处理：律师主张租赁期满后被告继续使用商铺，原告未提出异议，依法应视为不定期租赁，被告应继续支付租金。法院采纳该意见，支持了2022年6月的租金请求。
法院经审理，全面采纳了原告方的证据和主张，认定：双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告未按约支付租金构成违约，应承担违约责任;被告缴纳的押金10000元可在欠付租金中予以抵扣。最终判决被告支付原告租金42200元(52200元-10000元)，并承担相应诉讼费用。被告未上诉，判决已生效。
四、律师价值
在本案中，刘X律师作为原告周X的代理律师，发挥了以下关键价值：
1. 精准计算欠租期间与金额：律师准确区分了合同期内欠租(2021年10月1日至2022年5月31日，8个月)与合同到期后继续占用的租金(2022年6月1日至6月30日，1个月)，确保了原告诉讼请求的完整性和合法性，避免了因计算错误导致的诉请被驳回或部分调整。
2. 主动抵扣押金，降低争议：律师主动提出以被告缴纳的10.000元押金抵扣欠付租金，既符合合同约定，又减轻了被告的付款压力，使法院能在判决中直接抵扣，减少了后续执行的复杂性，也体现了律师代理的务实和公平。
3. 运用不定期租赁规则：律师准确把握《民法典》第七百三十四条关于租赁期满继续使用的法律效果，主张原租赁合同继续有效、转为不定期租赁，成功为原告争取到了合同期满后一个月的租金，避免因合同到期而失去这部分主张。
4. 有效应对被告缺席，实现高效裁判：被告无正当理由拒不到庭，律师充分准备证据，确保在对方行使缺席权的情况下仍能获得有利判决。法院在被告放弃答辩和质证权利的情况下，依据原告证据快速作出判决，使原告能够及时申请强制执行，追回欠款。
5. 合理控制诉讼成本：律师准确把握简易程序适用条件，协助法院采用简易程序审理，案件受理费减半收取，同时申请诉讼保全，有效防止被告转移财产。最终法院判决诉讼费、保全费主要由被告承担，降低了原告的维权成本。
6. 为商铺出租人维权提供示范：本案判决明确了承租人拖欠租金及合同期满后继续占有房屋的法律后果，对规范房屋租赁市场、保护出租人权益具有积极意义。律师通过本案的成功代理，积累了处理类似租赁纠纷的宝贵经验。
