判决法院：湖南省株洲市荷塘区人民法院
判决时间：2021年6月10日
判决结果：被告钟X、田X于判决生效之日起十日内向原告某物业公司支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费共计4494元;驳回原告其他诉讼请求
代理哪一方：原告某物业公司(委托诉讼代理人：刘X，某律师事务所律师)
一、案件详情
原告某物业公司(以下简称“物业公司”)自2013年4月起为株洲市荷塘区“某家庭小区”提供物业服务。2017年7月1日，物业公司与小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定物业费标准为1.2元/平方米/月，业主应按月缴纳，逾期按每日千分之三支付违约金。
被告钟X、田X系该小区10栋某室业主，房屋建筑面积104平方米。二人自2017年1月1日至2019年12月31日期间，共计拖欠物业费4494元(1.2元/㎡/月×104㎡×36个月)。物业公司多次催缴未果，遂委托刘X律师提起诉讼。
被告田X辩称：物业服务存在诸多问题，如小区电动车、摩托车乱停乱放影响安全;10栋外墙瓷砖脱落未修复;消防通道堆放易燃品存在安全隐患;下水道堵塞;17楼外墙开裂未维修;物业公司未公示服务项目，侵犯业主知情权;物业人员曾殴打业委会成员;10栋房屋存在安全隐患未及时维修等。被告钟X经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。
二、我方诉讼请求
作为原告物业公司的代理律师，刘X提出以下诉讼请求：
1. 请求判令被告向原告支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费共计4494元;
2. 请求判令被告支付逾期付款违约金13658.11元(计算至2020年8月31日止);
3. 请求判令被告承担本案全部诉讼费用。
事实与理由：
· 物业公司与业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，对全体业主具有约束力;
· 物业公司已按约为小区提供了合格的物业服务，被告作为业主应按约缴纳物业费;
· 被告长期拖欠物业费，构成违约，应承担支付违约金的责任。
三、案件总结
本案是一起因业主长期拒交物业费引发的物业服务合同纠纷。被告以“物业服务不到位”为由拒交三年物业费，但未能提供充分证据证明其主张。
代理律师接受委托后，重点开展了以下工作：
1. 固定关键证据：提交了《物业管理服务合同》、业主委员会备案证明、房屋面积证明、催缴记录等，证明双方存在合法有效的物业服务合同关系，以及被告拖欠物业费的事实。
2. 主张物业费获法院全额支持：法院认定《物业管理服务合同》对全体业主具有约束力，物业公司按约提供服务时，业主有义务缴纳物业费。被告虽提出服务瑕疵抗辩，但其提交的照片无法证明系2019年12月31日之前的问题，且瑕疵程度不足以构成减免物业费的法定事由。法院最终判决被告支付全部欠费4.494元。
3. 违约金请求因举证不足未获支持：原告主张按合同约定每日千分之三计算违约金13.658.11元，但因未能提供向被告书面催缴物业费的具体证据，法院驳回了该项请求。律师在代理过程中已预判到该风险，并建议客户后续完善催缴程序。
4. 利用缺席判决制度：被告钟X经传唤无正当理由拒不到庭，律师依法请求法院缺席审理。法院在被告放弃答辩的情况下，依据原告证据快速作出判决，避免程序拖延。
5. 部分胜诉，合理控制客户预期：虽然违约金请求被驳回，但核心诉求——追回三年物业费——获得全额支持。律师向客户充分释明了违约金支持的举证要求，客户对结果表示认可。
四、律师价值
在本案中，刘X律师作为原告物业公司的代理律师，发挥了以下关键价值：
1. 成功追索三年欠费，维护物业公司合法权益：在被告以“服务不到位”为由长期拒交物业费的情况下，律师通过合同、业委会备案、催缴记录等证据，成功说服法院认定欠费事实，判决被告全额支付4.494元物业费，为物业公司挽回了损失。
2. 有效应对被告服务瑕疵抗辩：被告提出多项物业服务问题(瓷砖脱落、消防隐患、下水道堵塞等)，律师通过质证指出：被告提交的照片无法证明系欠费期间的问题;且物业服务合同纠纷中，一般服务瑕疵不构成业主拒交全部物业费的法定理由。法院采纳该观点，未予减免物业费。
3. 合理控制客户诉讼成本：案件适用简易程序，案件受理费减半收取仅127元，法院最终判决由被告承担25元、原告自行承担102元(因违约金请求被驳回的分担)，大幅降低了客户的维权成本。
4. 为后续完善催缴程序提供指导：本案违约金请求被驳回的原因是原告未能提供书面催缴证据。律师在案件结束后向客户提出了完善催缴制度(保留挂号信、快递单、微信催收截图等)的法律建议，帮助客户提升证据管理水平，避免未来类似案件中违约金主张落空。
5. 利用缺席判决避免程序拖延：被告钟X消极应诉，律师及时请求缺席审理，法院在被告放弃答辩权的情况下快速作出判决，使原告能够尽早申请执行，防止欠费时间进一步拉长。
6. 为物业行业维权提供示范：本案判决明确了业主委员会签订的物业服务合同对全体业主具有法律约束力，业主以一般服务瑕疵为由拒交物业费难以获得法院支持。该裁判规则对规范物业服务收费、维护物业公司正常经营具有重要意义。
