上诉人郭XX因确认合同效力纠纷二审民事裁定书

上诉人（原审被告）郭XX，男，汉族，1965年9月4日出生，住清苑县。

委托代理人王X，河北XX律师。

被上诉人（原审原告）孟XX，男，汉族，1977年12月22日出生，住清苑县。

委托代理人贾新占，河北XX律师。

被上诉人（原审第三人）王XX，男，汉族，1951年5月15日出生，住清苑县。

上诉人郭XX因确认合同效力纠纷一案，不服河北省清苑县人民法院（2013）清民初字第1298号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭XX及其委托代理人王X，被上诉人孟XX及其委托代理人贾新占，被上诉人王XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2003年12月30日郭XX与王XX签订转让房基房产契约，郭XX以30000元的价格将其居住的房屋及宅基一并转让给王XX使用。用于抵顶欠王XX的债务，对此事实及该契约的真实性，郭XX、王XX二人均无异议，但郭XX称该契约是在王XX逼迫下写的。但郭XX没有提供王XX逼迫其写契约的证据。2003年12月31日王XX与孟XX达成协议，王XX以26000元的价格将该房屋、宅基转让给孟XX。孟XX于当日给付王XX26000元。现由孟XX占有使用，但未办理过户手续。东石桥村委会证明在此期间没有任何人对该房屋、宅基向村委会提出异议。郭XX称在此期间向孟XX交涉过，孟XX予以否认。1987年1月1日清苑县人民政府颁发的宅基地使用证登记户主是郭XX。李金省、郭XX、刘XX、郭XX证明该房屋由郭XX父母所建，孟XX否认。

以上事实有郭XX与王XX、王XX与孟XX签订的房基、房屋转让契约、房基、房屋转让协议、东石桥村委会证明、清苑县人民政府颁发的宅基地使用证、证人证言、双方陈述为证。

原审法院认为，郭XX将自己名下的房屋转让于王XX，以抵顶其债务3万元，双方签订有转让协议，并实际履行，该买卖关系应予保护。孟XX从王XX处取得该房屋，当日给付了26000元价款，此后近十年间进行了修缮管理和使用，已形成稳定占有，在此期间，郭XX并未提出异议，此事实有东石桥村委会证明证实。根据相关法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。本案中郭XX与王XX、孟XX与王XX的两次转让应当认定有效。郭XX主张双方房屋转让契约无效与法相悖，不予支持。郭XX提供的四位证人跟其均有亲属关系，与郭XX提供的登记为自己名下的宅基使用证相悖，且孟XX不予认可，对其证明不予采纳。郭XX将其名下的房屋进行处分转让，法律应予保护。依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定原审法院判决：“一、原告与第三人王XX房屋买卖合同有效；二、被告郭XX与第三人王XX房屋买卖合同有效。案件受理费80元减半收取40元，由被告郭XX、第三人王XX均担”。

判决后，郭XX向本院上诉称，原审判决书认定的事实不清，与法律规定相悖。转让协议中明确写明了“房基”，但一审判决书中却只写房屋转让，而不写明房基，与转让协议内容不一致。上诉人当时的转让行为系受胁迫而为，并非是本人自愿，当时曾报警。且房本一直在手中。该房产是我父母1983年建造，父亲虽己去世，其遗留的房产应有我母亲、姐妹等继承人的份额。不经财产所有人同意，无权转让他人财产。依照《合同法》第五十一条规定，应属无效。一审判决书引用的条款是《物权法》第十五条的规定。根据《物权法》第九条、《土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款、《物权法》第十四条的规定，明确了登记物权发生效力的时间是不动产登记时生效。但在本案中，上诉人宅基地证的权属证书一直在自己手中，从未进行过权属变更登记。一审判决书不顾及《物权法》十五条“除法律另有规定”的这一强制性规定，片面认为“未处理物权登记不影响合同效力”，明显与法律规定相悖。四位证人均证明房屋是我父母建造，一审法院对其证明的真实性不予采信，明显不公。实体判决中规避了宅基地买卖的不法事实。违背了《土地管理法》第二条、《河北省农村宅基地管理办法》第六条、《河北省土地管理法实施条例》第三条第二款的规定。依照上述法律及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条、《合同法》第四十四条第二款的规定，请求二审法院撤销判决，改判“原告与第三人王XX、郭XX与第三人王XX房屋和宅基地买卖合同无效。

被上诉人孟XX同意一审判决。

被上诉人王XX同意一审判决。

本院经审理认为，2003年12月30日郭XX与王XX签订的转让房基、房产合同中，并没有孟XX的姓名，孟XX在该合同中并未签字，故孟XX不是郭XX与王XX二人合同中的当事人。根据合同相对性的基本法理，在本案中，孟XX将郭XX列为被告，缺乏法律依据。孟XX与郭XX并无直接利害关系，其将郭XX作为被告提起诉讼不当。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第186条的规定，应驳回孟XX的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第186条之规定，裁定如下：

一、撤销河北省清苑县人民法院（2013）清民初字第1298号民事判决；

二、驳回孟XX的起诉。

一审案件受理费40元，由原审法院向孟XX退回，二审案件受理费80元，由本院向孟XX退回。

本裁定为终审裁定。

审　判　长　　郑金梁

代理审判员　　王洪月

代理审判员　　陈　宁

书　记　员　　孙XX