济南某市场开发公司诉某区某局土地使用权收回合同违法及行政赔偿案
代理律师： 周雪林（北京市百瑞（济南）律师事务所）
代理方向： 代理原告（济南某市场开发公司），主张《国有建设用地使用权收回合同》违法并索赔。
判决法院： 山东省济南市某区人民法院
判决日期： 2026年5月7日
一、 案件简介
本案系一起因城市更新项目引发的行政协议纠纷。原告作为涉案土地及房屋的长期承租人和实际投资建设者，在租赁期内投入巨资改造经营专业市场。涉案地块被纳入政府征收范围后，被告（某局）在未与原告协商补偿的情况下，与第三人（土地所有权人居委会）签订了《国有建设用地使用权收回合同》，实质上完成了土地征收和补偿。
核心争议点：
原告作为承租人，是否具备起诉《土地收回合同》的主体资格？
被告在原告不知情的情况下签订收回合同，程序是否合法？
如何认定原告投资建设的无证建筑的补偿价值？
二、 办案经过
作为原告的代理律师，周雪林律师在办案中重点采取了以下策略：
1. 确立诉讼主体资格，打破“壁垒”
面对被告提出的“原告非土地权利人，无利害关系”的抗辩，周雪林律师主张：案涉合同虽名为“土地收回”，实为“征收补偿”的一种形式。原告作为地上建筑物的实际所有权人（无证部分）及添附人（有证部分），且租赁合同中明确约定了拆迁利益分配比例（4:6分成），因此案涉合同直接处分了原告的财产权益，原告具有当然的诉讼主体资格。
2. 挖掘程序违法，直击要害
周雪林律师通过详尽的法律检索和案卷比对，发现被告的收储程序存在重大违法情形：
超期受理申请： 根据《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》，被征收人选择土地收购的申请应在方案公布后10日内提出，而第三人提交申请时已远超该期限。
未尽审慎审查义务： 被告在收储过程中，未对地上物的租赁关系、实际权属进行实地调查，仅依据第三人单方材料即签订合同。
剥夺利害关系人程序权利： 整个签约过程未通知原告参与，严重违反了程序正当原则。
3. 精准计算赔偿数额，据理力争
针对赔偿部分，周雪林律师提交了多份关键证据，包括历史租赁合同、政府关于同意市场建设的批复、纳税证明以及详尽的评估报告，力证原告对地上物的所有权和投资金额。针对无证建筑的赔偿标准，律师主张虽无产权证，但系历史遗留问题且经政府批复同意建设，应参照重置成新价予以足额赔偿，而非简单认定为违建不予补偿。
三、 案件结果
本案历经审理，法院最终采纳了周雪林律师的大部分代理意见，作出了具有典型意义的判决：
确认行政行为违法： 法院判决确认被告与第三人签订的《国有建设用地使用权收回合同》违法。法院认定被告未尽审慎审查义务，且程序严重违法。
判决行政赔偿： 鉴于土地已实际收回并用于公共利益项目（撤销将造成重大损失），法院未予撤销合同，但判决被告采取补救措施并赔偿原告损失。
建筑物赔偿金： 确认原告所有的无证建筑约1.7万平方米，按重置成新价1150元/平方米计算，赔偿金额共计 19,602,819.5元。
其他损失： 参照征收补偿方案，支持了搬迁补助、停产停业损失及签约奖励共计 1,960,281.95元。
利息损失： 判决以赔偿总额为基数，自拆除房屋之日起（2023年4月20日）至实际支付之日止，按照银行同期存款基准利率支付利息。
驳回部分诉求： 对于原告主张的装饰装修、消防设施等附属物损失，因证据不足或已包含在重置价中，法院未予全额支持。
四、 律师点评
本案是一起通过行政诉讼成功维护民营企业财产权益的典型案例。周雪林律师指出：
“名实区分”是关键： 政府部门有时会通过“土地收储”、“协议收回”等名义规避严格的征收程序。律师需要透过现象看本质，依据实质重于形式的原则，审查行政行为的合法性。
程序正义不可缺： 即使是为了公共利益，行政机关在处理涉及第三方财产权益的事务时，必须履行调查核实和告知义务。本案中，法院对程序违法的认定，彰显了对私有财产权的保护力度。
历史遗留问题的处理： 对于企业经营中的无证建筑，不能简单以“违建”论处。结合当时的政策环境、政府批复及实际投入，争取合理的重置补偿是此类案件的突破口。
