审理法院：深圳市福田区人民法院
案情简介
原告某XX公司与被告某保安服务有限公司存在房屋租赁合同关系。双方先后签订《房屋租赁合同书》及多份补充协议，约定原告将其合法承租的位于深圳市福田区的房屋转租给被告作办公使用，月租金 19800 元，租赁期限至 2023 年 8 月 31 日。合同明确约定：被告拖欠租金达 5 日以上的，原告有权单方解除合同，没收全部租赁保证金及水电费押金；被告还需赔偿原告为出租房屋支付的中介服务费、因维权产生的律师费等全部费用；租金为实收价不含税，如需开具发票由被告另行承担税费。
合同履行过程中，被告自 2022 年 6 月 1 日起无正当理由拖欠租金及水电费，经原告多次书面催告仍未履行付款义务。2022 年 6 月 24 日，原告为防止损失扩大对涉案房屋采取上锁措施。后双方就合同解除及赔偿事宜多次协商未果，原告遂委托本所律师代理本案，向人民法院提起诉讼，请求判令被告支付拖欠的租金、水电费、违约金、中介服务费、空置期损失，没收全部押金，并承担本案律师费及诉讼费用。
办案经过
接受委托后，承办律师第一时间全面梳理案件全部证据材料，针对被告可能提出的抗辩主张制定了系统的诉讼方案。
律师首先对双方签订的《房屋租赁合同书》《补充协议》及变更协议进行逐条解读，梳理出关于租金支付、违约责任、合同解除、损失赔偿等核心条款，明确了原告各项诉讼请求的合同依据。同时，指导原告收集整理了租金支付记录、水电费代缴凭证、催款通知书、微信聊天记录、中介服务合同及付款凭证、委托代理合同及律师费发票等全部证据材料，形成了完整的证据链。
庭审中，被告提出多项抗辩主张：一是认为 2022 年 6 月未交租金系受疫情影响，属于不可抗力；二是主张原告 2022 年 6 月 24 日锁门构成单方解除合同，不应承担锁门后的租金；三是认为原告同时没收押金和主张违约金、中介费等损失违反损失填平原则，构成双重获利；四是主张原告未开具发票，无权要求被告承担税费。
针对被告的各项抗辩，承办律师逐一进行了有力反驳：第一，被告未提供任何证据证明疫情直接导致其无法履行付款义务，且未及时履行通知义务，不构成不可抗力免责事由；第二，原告锁门系因被告长期拖欠租金采取的合理自助措施，并非单方解除合同的意思表示；第三，租赁保证金系履约担保性质，与中介费、律师费等实际损失性质不同，同时主张符合合同约定及法律规定；第四，合同约定税费承担的前提是原告开具发票，现原告尚未开具发票，故未主张相应税费。律师围绕上述观点发表了全面的代理意见，并提交了充分的证据予以佐证。
案件结果
深圳市福田区人民法院经审理，全面采纳了我方律师的代理意见。法院认为，原被告签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告未按约定支付租金及水电费，已构成违约，原告有权解除合同并主张相应的违约责任。
关于合同解除时间，法院认定 2022 年 6 月 24 日原告锁门之日为合同解除日，被告应支付该日前的租金 15840 元及相应违约金。关于水电费，原告已实际代被告缴纳，被告应予支付。关于中介服务费和律师费，合同有明确约定且原告已实际支出，法院予以支持。关于押金，因被告单方违约导致合同解除，原告有权没收全部租赁保证金及水电费押金。关于被告提出的各项抗辩，法院均不予采纳。
最终，法院依法作出判决：被告向原告支付 2022 年 6 月 1 日至 24 日租金 15840 元及违约金（以 15840 元为基数，按日万分之三自 2022 年 7 月 1 日计算至款项清偿之日止）；支付 2022 年 5 月、6 月水电费合计 586 元；支付中介服务费 9600 元；支付律师费 6000 元；被告缴纳的租赁保证金 39600 元及水电费押金 3000 元由原告没收；驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费 1746.11 元由被告负担。
