郭XX与杨XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）郭XX，男，汉族。

委托代理人袁XX，广东XX律师。

委托代理人谭XX，广东XX实习律师。

被告（反诉原告）杨XX，男，汉族。

委托代理人王建，广东XX律师。

委托代理人陈XX，广东XX实习律师。

原告（反诉被告）郭XX诉被告（反诉原告）杨XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月19日受理后，依法由审判员徐XX适用简易程序于2014年1月14日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人袁XX，被告委托代理人王建、陈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）诉称，原告与被告于2013年3月1日签订了一份《商铺租赁协议书》，就原告承租被告位于深圳市福田区华强北华发北路京华大院4栋京华XX1、2层XX安防器材专业市场外铺区03号铺用于经营餐饮（牛杂、粉、面等）事宜达成协议。协议约定：商铺租赁期限为一年，自2013年3月1日起至2014年2月28日止，每月租金为人民币18500元，商铺租赁押金为37000元，水电费按实际收取等。除了协议约定的内容以外，被告又口头提出必须要原告支付其20000元的入场费才出租商铺，并说这是惯例。之后，原告根据协议约定按要求于2013年3月1日向被告交纳了商铺押金人民币37000元、入场费人民币20000元，并每月按时交纳商铺租金等，全面履行了自己的合同义务。根据上述协议的约定，被告本应当向原告提供符合餐饮经营要求的商铺，但遗憾的是，被告提供的商铺却自2013年8月15日起开始彻底停水，导致原告根本无法正常经营商铺，餐饮经营发生严重困难，且连续停水时间持续至今，停水时间已超过90日之久。商铺停水期间，虽然原告自停水开始即多次要求被告予以尽快解决，以免影响商铺正常经营，但被告至今仍不能解决，最终导致原告生意日益惨淡，己无法继续商铺经营，给原告造成了极大的经济损失。迫于无奈之下，原告于2013年10月30日聘请律师向被告发出了立即解除《商铺租赁协议书》的《律师函》，解除了《商铺租赁协议书》并要求被告返还全部押金、入场费等。原告并于2013年10月31日正式撤出了涉案商铺，终止经营。但被告虽然在2013年10月31日签收了上述《律师函》，却仍然态度蛮横，拒绝向原告返还租赁押金、入场费，被告并于2013年11月2日左右己将涉案商铺重新另行出租。另据原告调查发现，被告作为涉案商铺的转租方，由于商铺所有者（出租方）禁止转租，被告本身并未合法取得商铺的转租权。综上所述，原告认为，原、被告双方签订《商铺租赁协议书》，当事人各方本应严格依约履行。现被告提供的商铺却长期停水，最终导致原告已无法继续商铺经营，虽经多次沟通和催促，被告仍不能改正、积极解决，被告的违约行为已致使原告根本不能实现租赁商铺的合同目的，已构成对合同严重的、根本的违约，给原告造成了巨大的经济损失；原告依法解除双方签订的《商铺租赁协议书》合理合法，被告也早已将涉案商铺重新另行出租。现被告拒绝向原告返还租赁押金、入场费的行为严重侵害了原告的合法权益。请求判令：1、确认原、被告双方签订的《商铺租赁协议书》已于2013年10月31日依法解除；2、被告返还原告支付的商铺租赁押金37000元、入场费20000元；3、被告赔偿原告违约损失15000元；4、由被告承担本案全部诉讼费。

被告（反诉原告）答辩称，一、原告构成根本违约。1、双方签订的《租赁协议书》第三条第（4）款约定原告需缴纳水费，但原告至今为止均未支付过水费，根据该条第（5）款规定，逾期超过5天以上的，乙方违约且甲方有权终止合同并且不退还保证金；2、原告在合同期内擅自搬离，拒不履行双方签订的协议，已属于根本违约，被告有权追究原告的违约责任；3、原告违反了双方签订的《租赁协议书》第五条第（4）款中关于"乙方要自觉维护和打扫自己承担范围内的清洁卫生，同时维护公共地域的清洁卫生"之规定，将污水随意排放至公共地域，导致城管勒令整改。二、停水原因是原告自行造成，其责任应当由被答辩人自己承担。三、停水没有影响原告营业，反而营业额有增无减。原告搬离的真实原因不在于停水，而是因原告自己经营管理不善，无法经营下去，试图以停水为借口而解除合同。四、停水没有给原告的经营带来任何损失。原告以停水为由而解除合同，将得不到法律支持，并且将承担违约责任。被告用原告停水前后的用电量证明原告的经营额不降反升，相反，原告所谓的停水之后生意惨淡，无法继续经营，但至今无法提供这方面的证据，应当承担举证不力的法律后果。五、由于原告未提前通知不辞而别，导致被告所承租的房屋至今空置，每月还要按合同约定交付租金，给被告造成了重大经济损失。六、被告有合法的出租资格。被告之子杨XX与熊XX于2013年1月11日签订的涉案合同虽然没有转租权，但经被告之子于2013年2月6日的申请，熊XX于当日同意了可以转租，因此原告称被告无转租权无事实依据。七、原告承租的房间很小，主要经营牛杂并且均是外卖，不用洗碗和洗菜，也无其它特别需要用水的地方，被答辩人在起诉状中称用水量极大明显与事实不符。

被告（反诉原告）在举证期限内提出反诉称，原告与被告于2013年3月1日签订了一份《租赁协议书》，协议约定被告将位于华强北华发北路京华大院4栋京华XX1、2层XX安防器材专业市场外铺区03号铺位出租给原告经营牛杂、粉、面食品，租金为18500元／月，合同期从2013年3月1日起至2014年2月28日止。但原告经营8个月时擅自搬走，构成根本违约。因此被告要求原告继续履行合同，支付剩余房租。另，双方签订的《租赁协议书》第三条第款约定原告需缴纳水费，但原告至今为止均未支付过水费；原告擅自搬离，导致涉案房屋空置至今，给被告造成了极大的经济损失。请求判令：1、原告继续履行双方签订的《租赁协议书》，支付2013年11月份至2014年2月份房租74000元；2、原告支付2013年3月份至10月份水费800元；3、原告赔偿被告经济损失15000元。

原告（反诉被告）针对反诉答辩称，双方签订的《租赁协议书》已于2013年10月31日依法解除。本案是因为被告的长期停止供水违约，导致原告无法继续履行合同，违约责任应由被告承担。请法庭依法驳回被告反诉请求。

经审理查明，2013年1月11日，被告的儿子杨XX与案外人熊XX签订《租赁协议书》，约定案外人熊XX将位于华强北华发北路京华大院4栋京华XX1、2层XX安防器材专业市场外铺3号铺位出租给杨XX用于经营烧饼、汤粉，原告不得在铺位内使用明火及油烟；初步协议期定为2013年3月1日至2014年2月28日止（注：协议期限与计租时间为整月吻合，否则以实际交租为准），合同期为一年；每月租金为30500元。2013年2月6日，杨XX向熊XX申请将所承租的03号铺位出租给他人经营，熊XX表示同意杨XX在所签订的合同范围内转租。

2013年3月1日，原告与被告签订一份《租赁协议书》，约定被告将华强北华发北路京华大院4栋京华XX1、2层XX安防器材专业市场外铺3号铺位出租给原告用于经营牛杂、粉、面使用，原告不得在铺位内使用明火及油烟；协议租赁期视市政调整为准，如政府征收、变动，双方协议自动解除，被告将原告交纳的押金、预交租金退还给原告，双方均不承担法律责任；初步协议期定为2013年3月1日至2014年2月28日止（注：协议期限与计租时间为整月吻合，否则以实际交租为准），合同期为一年；每月租金为18500元，交纳租金方式为每月交一次，每月2号前交清；被告于签订合同时收取原告铺位保证金共计37000元；租金等费用的支付方式为先付费后使用，水电费按实际使用收取；原告必须按期向被告缴纳租金及相关费用，如逾期不交，则按每逾期一日向被告缴纳每月租金总金额百分之一的滞纳金，逾期超过5天以上的，被告将视为原告违约并有权终止合同，并且不退还保证金；合同有效期满后，在原告完好退出租赁铺位并交清各项费用5天后向原告返还（不计利息）；租赁期内，若原告违约或提前终止合同，保证金不退。

合同签订后，原告于2013年3月1日支付被告押金37000元及3月份租金18500元。被告向原告交付了涉案房产。

2013年8月6日，深圳市福田区城市管理行政执法局向深圳市XX发出《责令停止（改正）违法行为通知书》，认为XX数码港门口下水道出现堵塞，且有积水，三号路上的街铺超门线经营较为严重，卫生状况也较差，违反《深圳经济特区市容和环境卫生管理条例》，责令立即停止违法行为并于2013年8月8日前针对上述情况进行整改。

2013年8月6日，深圳市XX向熊XX发出整改通知，要求其于2013年8月8日前整改。

庭审时，原告与被告认可因深圳市福田区城市管理行政执法局发出《责令停止（改正）违法行为通知书》，管理处于2013年8月15日停止向包括涉案铺位在内的临街铺位供水。

2013年10月30日，原告委托广东XX律师袁XX向被告发出律师函，认为被告出租的涉案铺位因连续停水长达75天，导致原告无法继续经营，故要求解除原告与被告签订的《租赁协议书》，并退还商铺押金37000元及进场费20000元。该函件已于2013年10月31日送达被告。2013年11月1日，原告搬离涉案商铺。

关于双方争议的原告是否向被告支付进场费20000元的问题。根据证据规则，原告应对其主张的事实承担充分的举证责任。双方未在合同中对进场费进行约定，原告仅提供录音证据证明被告认可收取进场费20000元，没有其他证据证据予以佐证，对此录音内容被告并不认可，亦无法辨认在场人的身份，故对于原告主张的该事实，本院不予采信。

以上事实，有《租赁协议书》、收款收据、《责令停止（改正）违法行为通知书》、律师函、户口本、整改通知、委托书等证据及庭审笔录为证。

本院认为，原告与被告签订的《租赁协议书》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因此合法有效，双方应全面履行合同义务。被告经原承租人同意，将承租的涉案商铺转租予原告，原告称被告没有合法的转租权，与事实不符，本院不予采纳。根据合同约定，原告承租涉案商铺系用于经营牛杂、粉面，作餐饮用途，被告所提供的商铺应符合合同约定用途，具备合同约定用途的必备条件。庭审时，双方均确认，因深圳市福田区城市管理行政执法局发出《责令停止（改正）违法行为通知书》，管理处于2013年8月15日停止向包括涉案铺位在内的临街铺位供水。正常供水系经营朱X粉面等餐饮的必要条件，被告在合同履行过程中无法提供正常供水的商铺，已构成违约，其违约行为已导致原告的合同目的不能实现，因此原告有权解除合同。双方签订的租赁合同自律师函送达被告之日（即2013年10月31日）解除，故原告要求确认于2013年10月31日解除的请求，理由成立，本院予以支持。深圳市福田区城市管理行政执法局发出《责令停止（改正）违法行为通知书》并非仅单独针对原告经营的涉案商铺发出，被告认为停止供水系因原告个人原因导致，无证据证明，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施；并有权要求赔偿损失。租赁押金作为双方履行租赁合同的担保，现因被告的违约行为导致合同解除，被告应将租赁押金退还原告。原告要求退还押金37000元的请求，本院予以支持。关于退还入场费及违约损失，原告没有提供充分证据证明，原告应承担举证不能的法律后果。对原告的上述两项请求，本院予以驳回。关于被告反诉请求。原告基于被告的违约行为依法行使解除权，并已于2013年11月1日搬离涉案商铺，被告反诉要求原告继续履行、支付2013年11月之后的租金及赔偿经济损失，没有合法依据，本院予以驳回。被告主张的水费系自行估算，未向本院提供充分证据证明水费的实际发生数额，被告应承担举证不能的法律后果。对于被告的水费请求，本院予以驳回。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、确认原告（反诉被告）郭XX与被告（反诉原告）杨XX签订的《租赁协议书》于2013年10月31日解除；

二、被告（反诉原告）杨XX应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郭XX返还租赁押金37000元；

三、驳回原告（反诉被告）郭XX的其他诉讼请求；

四、驳回被告被告（反诉原告）杨XX的全部诉讼请求。

本案本诉案件受理费1600元（已由原告预交），因适用简易程序，减半收取800元；由原告负担389元，由被告负担411元；反诉案件受理费1022.5元（已由被告预交），由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　徐XX

书记员　　朱XX

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