严XX与查XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：严XX。

委托代理人：金XX，浙江XX律师。

被告：查XX。

委托代理人：陈文明，浙江XX律师。

原告严XX（以下简称原告）与被告查XX（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理后，依法由审判员马超独任审判。本院于2015年5月22日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人金XX，被告及其委托代理人陈文明，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原、被告于2013年签订《XXX店餐厅出租协议书》一份，约定租期为2013年7月30日至2017年7月30日，年租金175000元，半年一付。协议签订后原告于2013年9月29日将餐厅交付被告使用，被告于2014年5月份将该餐厅转租给胡X，并与胡X签订了《XXX店餐厅出租协议书》一份，约定租期为2014年6月1日至2017年5月30日，年租金22万元，半年一付。被告收取了胡X半年租金11万元和押金2万元。后胡X与原、被告口头协商，由原告补偿被告5万元（原告于2014年5月12日向被告出具了书面承诺），被告愿意将收取的13万元直接交付给原告，由原告重新与胡X签订《XXX店餐厅出租协议书》。但事后被告并没有将13万元交付给原告，原告为此于2014年7月25日诉至法院，被告否认三人之间的口头约定，认为原、被告之间租赁有效，同意按原、被告之间的租赁协议支付租金，故法院驳回了原告的诉讼请求。但被告自2013年9月29日将涉案房屋使用至今仅支付了7万元租金，剩余租金分文未付。因未能协商解决，原告向法院提起诉讼，请求判令被告向其支付租金192500元（自2013年9月29日计算至2015年3月28日，扣除已支付租金70000元）。

原告为证明诉称事实，提供如下证据材料：

1.XXX店餐厅出租协议书两份，用于证明原、被告之间以及被告与胡X之间存在合同关系并进行相关约定的事实。

2.收款收据一组，用于证明被告于2013年9月29日支付租金2万元，2013年10月4日支付租金5万元及水电费5000元的事实，被告实际入驻经营是2013年9月29日。

3.（2014）杭余民初字第2111号判决书一份，用于证明被告将涉案房屋转租给胡X并收取了半年的租金（2014年6月1日至2014年12月30日），被告应按照原、被告之间的租赁协议向原告支付租金的事实。

4.（2014年）杭余民初字第2111号案件被告提交的证据清单一份，用于证明案外人胡X与原、被告之间有口头协议，被告将收取的11万元租金和2万元押金交付给原告，原告出具承诺书，并补偿给被告5万元的事实，被告曾经是认可过的。

被告辩称，被告应当按照合同约定支付租金，但对原告主张租金数额有异议。同时，在原、被告双方经过抵消后，已经足额支付了租金。一．被告先于原告承租涉案房屋。原告整租赁涉案大酒店后进行了装修，原告应按承诺支付补偿金及违约金。原告向汪XX整租XXX店后，应原告要求，双方签订了涉案餐厅出租协议，约定由被告继续承租涉案餐厅至2017年7月30日，被告有转租权。原告对酒店进行装修，导致被告在与原告租赁合同的2013年7月30日至2014年6月1日期间无法正常经营，造成重大的经济损失。原告为补偿被告的损失，于2014年5月12日向被告出具承诺书，承诺于2014年9月15日前补偿被告人民币5万元，如果不履行承诺则赔偿被告每天经济损失人民币500元整，如被告继续经营XXX店的，每年的12月1日前补偿被告1万元。原告至今未履行承诺。至开庭之日，原告应当向被告支付补偿金5万元，支付违约金共计138000元（计算期限为2014年9月16日起至2015年5月22日共计276天）。二、原告主张的租金起付时间不准。被告支付租金的时间应从实际占有使用涉案餐厅时起算，被告实占用使用餐厅为2014年6月1日。同时按照原告出具的承诺书，被告继续经营XXX店，应按照承诺每年减免租金1万元，被告实际应当支付租金金额每年为165000元。自2014年6月1日至2015年3月28日被告应支付租金为134712.3元（165000元除以365乘以298天）。扣除被告已经支付的租金75000元，应当支付租金为59712.3元。三、被告主张将原告所欠被告的补偿款及违约金与被告所欠的租金进行抵消，抵消后按照原告主张至2015年3月28日计算，被告已经超额付了租金。

被告为证明辩称事实，提供如下证据材料：

1．查XX与汪XX签订的《XXX店餐厅出租协议书》及原、被告《XXX店餐厅出租协议书》各一份，用于证明被告先于原告从汪XX处承租涉案餐厅，原告整租XXX店后给被告造成了经济损失，原告承诺补偿被告5万元，并承担相应的违约责任，并承诺继续经营酒店给予每年1万元的租金减免。

2．被告与胡X签订的《XXX店餐厅出租协议书》一份，原告与胡X《XXX店餐厅出租协议书》一份，用于证明被告将涉案餐厅转租给胡X，租期均从2014年6月1日起至2017年5月30日止，胡X实际使用餐厅的时间从2014年6月1日起算，被告租金应当从2014年6月1日起算。

3．收款收据两份，用于证明被告支付原告租金人民币75000元的事实。

4．2014杭余民初第2111号民事判决书，用于证明被告于2013年4月开始经营涉案餐厅，本案被告提交的证据1、2、3的真实性合法性已经被生效判决确认。

对原告提供的证据，被告对上述证据的真实性均无异议。经审查，上述证据均可作为认定相关事实的依据。

对被告提交的证据，原告对上述证据的真实性均无异议。经审查，上述证据均可作为认定相关事实的依据。

根据当事人的陈述以及提供的有效证据，本院查明本案事实如下：

原、被告于2013年签订《XXX店餐厅出租协议书》，双方约定：租期为2013年7月30日至2017年7月30日，年租金为175000元，半年一付，先付后用；原告于2013年10月1日将酒店交付被告使用等。

2014年5月10日，被告将该餐厅转租给胡X，并与胡X签订了《XXX店餐厅出租协议书》一份，约定租期为2014年6月1日至2017年5月30日，年租金22万元，半年一付，先付后用等。该协议签订后，胡X支付被告租金11万元及押金2万元。

原告自述，胡X与原、被告口头协商，由原告补偿被告5万元（原告于2014年5月12日向被告出具了书面承诺），被告愿意将收取的13万元（半年租金11万、押金2万）直接交付给原告，由原告重新与胡X签订《XXX店餐厅出租协议书》。为此，原告曾于2014年7月25日向本院起诉，要求被告支付租金、押金13万元及利息损失。本院审理后于2014年10月9日作出（2014）杭余民初字第2111号民事判决书，判决驳回了原告的诉讼请求。被告否认三人之间的口头约定，认为原、被告之间租赁有效，同意按原、被告之间的租赁协议支付租金，被告已向原告支付租金75000元，原、被告对此予以确认。

本院认为，合法有效的合同必须履行。原、被告之间签订的房屋租赁协议系双方当事人真实的意思表示，合法有效。根据合同约定，租期为2013年7月30日至2017年7月30日，年租金为175000元，半年一付，先付后用；原告于2013年10月1日将酒店交付被告使用。原告自愿从2013年9月29日起计算租金，不违反法律规定，至2015年3月28日的租金合计262500元，扣除被告已支付的租金75000元，尚余187500元，本院予以支持。对被告有关原告装修导致被告自2013年7月30日至2014年6月1日期间不能营业原告自愿补偿被告的抗辩，证据不足，本院对此抗辩不予支持。被告以转租时间系自2014年6月1日起算为由进行抗辩，依据不足，本院不予支持。综上，对原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告查XX支付原告严XX租金187500元，于本判决生效后十日内付清；

二、驳回原告严XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费2075元，由原告严XX负担50元，由被告查XX负担2025元。于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共两份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4150元（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。

审判员　马XX

书记员　张XX