案情详情
（一）案件基本事实
原告系XX江市濂溪区某小区业主。某年某月，原告与被告房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同明确约定前期物业服务企业为“某物业管理有限公司”。某年某月，原告与被告房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定前期物业服务企业。该物业管理公司通过招投标中标了该小区前期物业服务项目，并与被告房地产公司签订了《前期物业管理服务合同》并完成备案。
某年某月，被告房地产公司向XX江市住房和城乡建设局和区物饰办提交《关于变更前期物业管理服务企业的情况说明》，计划引入关联企业即被告某物业公司XX江分公司提供物业服务，并承诺服务内容不变、费用不变。区物饰办出具了前期物业服务合同备案证明。交房时，包括原告在内的大多数业主与被告物业公司签订了《前期物业服务协议》《临时管理规约》等文件，并实际交纳了物业服务费。原告入住后，以被告物业公司非招投标程序确定的中标企业、违反《物业管理条例》关于招投标强制性规定为由，诉请确认前期物业服务合同无效并要求返还物业费。
（二）各方争议焦点
原告诉称： 被告房地产公司违反法定招投标程序选聘物业服务企业，擅自变更合同约定，未经业主表决，违反《民法典》及《物业管理条例》规定，应属无效合同；请求确认合同无效、返还物业费若干元、物业公司在合同确认无效后限期内撤出小区。
被告物业公司辩称： 合同系双方真实意思表示，《物业管理条例》第二十四条关于招投标的规定属于管理性规范而非效力性强制性规定，不影响合同效力；业主已实际接受服务超过三年并持续缴纳物业费，已使合同效力得到确认；原告一人无权主张物业公司撤出小区。
被告房地产公司辩称： 合同系双方真实意思表示，内容合法；物业公司依约提供了物业服务，原告实际享受服务并连续三年缴费，要求返还物业费违背权利义务对等原则；选聘程序瑕疵未对原告造成损害。
处理结果
（一）关于前期物业服务合同的效力认定
法院认为，《物业管理条例》第二十四条第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业”，其立法目的在于规范选聘程序，但对违反该规定的行为，《物业管理条例》第五十六条规定了相应的行政管理措施（责令限期改正、警告、罚款），并未规定该情形属于合同无效情形。因此，该条款属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。违反该规定不必然导致合同无效。案涉前期物业服务合同没有法定无效情形，应认定为有效合同。
（二）关于业主是否受合同约束
法院认为，依据《民法典》第XX百三十XX条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。且原告本人与被告物业公司签订了《前期物业服务协议》，接受了物业管理和服务，并交纳了物业费，现要求退还物业费没有事实和法律依据。
（三）判决主文
驳回原告全部诉讼请求。
案件总结
（一）裁判要旨
管理性强制性规定与效力性强制性规定的区分：违反《物业管理条例》第二十四条关于招投标选聘物业服务企业的规定，虽有行政管理措施（责令改正、警告、罚款），但法律法规未明确规定合同无效的，属于管理性强制性规定，不影响合同效力。
前期物业服务合同对业主的约束力：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主与物业公司另行签订的前期物业服务协议，进一步确认了合同关系的成立。
实际履行对合同效力的补正：业主实际接受物业服务并持续缴纳物业费，且已与物业公司另行签订服务协议，表明对物业服务的接受与认可，不能再以选聘程序瑕疵主张合同无效或要求返还物业费。
（二）典型意义
本案系业主起诉要求确认前期物业服务合同无效并返还物业费的典型案件，核心争议为《物业管理条例》第二十四条关于招投标规定的法律性质。法院明确认定该条款属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，为同类物业服务合同纠纷提供了清晰的裁判标准。本案也提示业主：即使认为选聘程序存在瑕疵，在已实际接受服务并缴纳费用的情况下，通过诉讼主张合同无效和返还物业费难以获得支持，应通过成立业主委员会并依法重新选聘物业服务企业等法定途径维权。同时，本案对建设单位选聘物业服务企业的程序合规义务提出了更高要求，房地产行政主管部门可通过行政管理措施予以监管。
（三）张韩灵律师在本案中的核心价值
张韩灵律师在本案中展现了在业主起诉确认物业服务合同无效的案件中，以“管理性强制性规定不导致合同无效”的精准法律论证获得全面胜诉的专业辩护能力：
其一，精准区分管理性强制性规定与效力性强制性规定，以《物业管理条例》第二十四条为“管理性规范”的核心抗辩策略获得法院全面采纳。 本案原告核心主张为“违反招投标程序导致合同无效”。张韩灵律师从法理层面系统论证：（1）《物业管理条例》第二十四条使用“应当”而非“必须”，体现的是倡导性规范性质；（2）《物业管理条例》第五十六条规定了违反该条的行政责任（责令改正、警告、罚款），但未规定合同无效后果；（3）按照最高人民法院《民法典合同编通则司法解释》第十六条的规定，违反管理性强制性规定不必然导致合同无效。法院在判决中逐条采纳上述论证，认定该条款属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，合同不因违反该规定而无效。这一法理定性是本案全面胜诉的关键所在。
其二，以业主实际履行行为补正合同效力，构筑第二道防线。 张韩灵律师从合同履行角度论证：被告物业公司自某年进场提供物业服务至今，几乎所有业主（含原告）在交房时均与物业公司签订了《前期物业服务协议》《临时管理规约》等文件，并按约持续缴纳物业服务费长达三年。原告的上述行为表明其已通过实际履行接受并认可了物业公司的服务，根据《民法典》第一百五十八条，民事法律行为可通过实际履行补正形式瑕疵。退一步讲，即使选聘程序存在一定瑕疵，原告与物业公司之间另行签订的服务协议已独立确立了合同关系。
其三，有效反击原告关于返还物业费的主张，以“实际享受服务不得要求返还”的公平原则获得法院支持。 原告要求返还已缴纳的物业费若干元。张韩灵律师的抗辩核心为：被告物业公司实际提供了安保、清洁、设施维护等全套物业服务；原告实际享受了物业服务；根据《民法典》第XX百四十四条，业主不得以未接受服务为由拒绝付费。法院完全采纳了这一观点，认定原告要求返还物业费的诉求“没有事实和法律依据”，体现了权利义务对等原则。
其四，主张原告无权单独请求物业公司撤出小区，维护物业服务的稳定性。 针对原告要求物业公司在合同确认无效后限期内撤出的诉请，张韩灵律师有效论证：物业公司是否撤出应根据《民法典》及《物业管理条例》相关规定，由全体业主成立业主委员会后投票表决，原告一人没有主张该项诉请的主体资格，且在合同被认定有效的前提下，撤出诉请更无依据。法院最终驳回了该项诉请。
其五，在业主集体诉讼压力下维护物业公司的合法权益。 原告提交了小区业主问卷调查表（若干户业主同意重新选聘物业公司），具有一定的群体诉讼态势。张韩灵律师通过扎实的法律论证而非单纯对抗的策略，获得了法院对合同效力的全面支持，为物业公司的正常经营提供了法律保障。
综上，张韩灵律师的核心价值集中体现为：以“管理性强制性规定不导致合同无效”的精准法理论证实现对原告核心主张的全面击破，以业主实际履行行为的证据组织强化合同有效性的第二层防护，以权利义务对等的公平原则驳回返还物业费的诉请——使物业公司在业主集体诉讼压力下获得全面胜诉判决，充分彰显了律师在物业服务合同纠纷中以精准法律适用实现风险化解的专业价值。
