一、案件基础信息
审理法院：中山市辖区人民法院原告：陈XX（购房者，化名）
被告：本地某房地产开发企业
承办律师：广东明岑律师事务所 冯XX
结案时间：2023 年 11 月
二、案情简介
2020 年 10 月，陈XX倾尽多年积蓄，计划购置一套自住房屋，与开发商签订商品房买卖合同，房屋总价 157 万元。签约当日交付 5 万元购房定金，后续支付 42 万元首付款，另缴纳 6 万元购房团购优惠费，同时垫付 850 元相关手续费用。合同明确约定，开发商必须在网签备案前解除房屋抵押，并于 2021 年 12 月 30 日前完成交房。可陈XX多次主动催促网签流程，开发商始终一拖再拖。他自行前往不动产登记中心查询后才得知，这套房源长期处于抵押状态，期间还两次被法院查封，根本不具备正常交易条件，直至 2021 年 7 月抵押才解除，早已超出履约期限。
陈XX多次协商退房退款均被开发商拒绝，对方不断推诿责任。满心委屈、维权无门的陈XX，最终委托广东明岑律师事务所提起诉讼，希望通过法律途径追回全部款项，并追究开发商违约责任。
三、办案经过
接受委托后，广东明岑律师事务所冯福添律师第一时间梳理全案线索，预判开发商庭审会抛出三项抗辩理由，提前搭建完整、闭环的证据链从容应对。庭审上，开发商首先辩称网签延迟是陈XX未及时提交贷款材料。律师当庭提交双方长达一年多的微信聊天记录，清晰记录直至 2021 年 11 月，开发商都未启动网签流程，陈XX全程积极配合，直接推翻该说法。针对开发商 “销售误勾选抵押选项，房屋无抵押” 的说辞，律师当庭提交不动产登记中心调取的官方档案，书面材料完整记载房屋长期抵押、两次查封的客观事实，官方登记效力无可辩驳。针对 6 万元团购费与开发商无关的争议，律师核对转账流水、财务收款台账，证实团购费与首付款由开发商同一财务人员统一收取，团购活动属于开发商销售手段，该笔费用属于购房成本。
庭审后半段，开发商又以疫情为由主张免责。冯福添律师结合抵押查封时间线逐条辩驳：房源权利瑕疵在疫情发生前就已存在，疫情并非违约根源，不能作为免责依据。完整证据搭配清晰法理逻辑，法庭充分采信我方全部代理意见。
四、案件判决结果及法理解析
法院综合全部证据与庭审辩论意见，作出如下判决：
解除双方商品房买卖合同开发商负有提前解押、按期办理网签的核心合同义务，房屋长期抵押、查封导致购房居住的合同根本目的无法实现，属于《民法典》规定的根本违约，陈XX依法享有合同解除权。
全额返还原告全部已付资金判令开发商一次性返还首付款 42 万元、团购费 6 万元、垫付手续费 850 元。团购费依附购房交易产生，开发商单方违约致使交易终止，购房者享受购房优惠的目的落空，开发商理应全额退还。
适用定金罚则，双倍返还定金合计 10 万元依据《民法典》第五百八十七条，收受定金一方违约导致合同目的不能实现，应当双倍返还定金，除去原告已支付的 5 万元本金，开发商额外赔付 5 万元违约赔偿金。
驳回开发商全部抗辩主张房屋无法网签、产权存在瑕疵均为开发商单方责任，疫情不构成本案违约行为的免责事由，开发商各项辩解缺乏事实与法律支撑，法院不予采纳。
