场地因修路丧失使用功能，二审改判解除租赁合同并退还剩余租金案例
一、案件详情
（一）基础案件信息
承办律师：李芝茂
委托人（上诉人 / 原审原告）：车XX
对方当事人（被上诉人 / 原审被告）：江XX（场地转租出租人）
审理流程：荆门市东宝区人民法院一审 → 荆门市中级人民法院二审
案由：场地租赁合同纠纷
租赁用途：苗木堆放、货车装卸转运
（二）租赁及纠纷背景
场地流转关系：案涉场地原始权利人出租给江XX，江XX整体转租给我方委托人车XX，双方签订场地租赁协议，租期 10 年，总租金 2 万元，约定：如遇国家政策性占地导致合同无法履行，出租人退还剩余租金；场地硬化设施补偿归实际使用人。
合同目的：车XX经营苗木生意，租赁场地核心需求是可供大型货车直接进场装卸树苗。
纠纷起因：2020 年国道拓宽改造，场地与主干道之间开挖隔离沟渠，大型货车无法直达场地，车辆进出通行功能完全丧失，苗木经营使用目的落空。车XX第一时间通过微信向江XX告知场地无法使用、交还场地，并多次协商退还剩余租金未果，诉至一审法院。
（三）一审审理情况与判决结果
原告诉讼请求：解除租赁协议、退还剩余租金 1万余元、补偿场地硬化支出 4800 元。
被告一审抗辩：修路仅局部影响通行，场地仍可使用；原告后期在场地种树、另行租地属于单方违约，租金不予退还。
一审裁判观点：认定原告未充分举证证明场地因征地丧失使用条件，无法达到合同约定解除情形，判决全部驳回原告全部诉讼请求。
（四）李芝茂律师二审代理核心工作
一审败诉后，委托人委托李芝茂律师提起上诉，律师制定完整举证与庭审方案：
1.补充全新客观证据
提交修路前后场地对比照片、委托人同期其他场地租赁合同，直观证明沟渠修建后货车无法直达，原有通行条件完全灭失。
2.申请关键证人出庭作证
申请常年合作苗木送货司机、苗木合作商两名证人出庭，证实案涉场地原有大型货车直达装卸条件，2020 年修路后货车无法进入，自此不再往该场地运送苗木，场地丧失核心使用功能。
3. 梳理完整微信沟通记录
整理 2020 年 4 月双方完整聊天记录，证明原告在沟渠完工当日已明确告知被告场地无法使用、主动交还场地，履行合同解除通知义务。
4. 申请法院现场实地查勘
向二审法院书面申请现场勘验，法官实地核实场地现状：场地与公路被沟渠隔断，仅远处小路可抵达，无法满足大型货车通行需求，印证证人与照片证明内容。
5.精准适用合同约定与合同法规定
围绕合同 “政策性占地致协议不能履行可解除、退还剩余租金” 条款说理，区分 “场地边缘零星种树” 和 “苗木货车装卸核心经营需求”，驳斥被告 “原告仍在使用场地” 的抗辩逻辑。
（五）二审改判最终结果
荆门中院采纳李芝茂律师全部核心代理意见，撤销一审判决，作出终审改判：
1.确认双方《场地租赁协议》于 2020 年 4 月 24 日（原告通知交还场地当日）解除；
2.判令被告江XX十日内退还剩余租金 15660 元（原告主动调低主张金额）；
3.驳回场地硬化费 4800 元诉求（无合同依据）；
一、二审诉讼费大部分由被告承担。
二、案件总结
案件核心难点：一审以原告举证不足全盘驳回诉求，被告抗辩仅局部修路、场地仍具备使用价值，混淆 “场地存在” 与 “满足租赁核心经营用途” 两个概念；双方对合同解除条件、场地实际使用状态存在巨大分歧，无书面征地文件，举证难度极高。
核心争议焦点：国道拓宽开挖沟渠是否构成合同约定 “政策性占地致协议无法履行”；原告提前告知场地不能使用是否产生合同解除效力；剩余租金应当如何核算返还。
胜诉关键：代理律师通过照片、两名证人证言、完整微信聊天记录、法院现场勘验四重证据形成完整证据链，证明场地丧失货车通行的核心租赁用途；结合书面解除通知记录，论证合同已于通知当日合法解除，推翻一审事实认定。
案件价值：明确场地租赁合同解除裁判标准 —— 租赁场地核心使用功能因市政工程永久灭失，即便无书面征地征收文件，仍符合合同约定解除条件，出租人应当按实际租赁期限退还剩余租金。
三、律师价值
1. 多层次搭建完整证据链，补足一审举证短板
一审证据单薄导致败诉，二审律师同步提交影像书证、两名关键证人出庭、完整微信沟通记录，同步申请法官实地查勘，多维度还原场地通行被彻底阻断的客观事实，彻底击破被告 “场地仍可使用” 的抗辩说辞。
2. 精准区分租赁核心用途，厘清事实认定逻辑
紧扣委托人租赁场地的核心目的 —— 大型货车装卸苗木，向法庭说明场地边缘零星种树不代表用于苗木转运经营，区分场地闲置、次要利用与合同根本目的，说服法院认定合同履行基础已经灭失。
3. 固定合同解除通知证据，明确解除时间节点
完整提取原告告知场地作废、交还场地的微信原始记录，论证原告已按法律规定履行解除通知义务，法院直接认定通知当日即为合同解除时间，为租金分段核算、退还提供核心时间依据。
4. 申请法院现场勘验，借助公权力固定客观事实
预判书面证据存在局限性，主动向二审合议庭申请实地现场查勘，法官实地查看沟渠隔断通行现状，以法院勘验笔录补强我方证据效力，大幅提升法庭采信度，直接纠正一审片面事实认定。
5. 精准适用合同条款与法律，完成改判逻辑闭环
围绕租赁合同约定解除条款、《合同法》合同解除规则分层说理，清晰计算实际承租时长与剩余应付租金，在原告自愿调低主张金额的前提下，促成法院全额支持租金返还诉求，实现一审败诉后二审全盘反转。
6. 合理处分当事人权利，简化裁判核算流程
结合双方实际租赁起止时间，建议委托人主动下调剩余租金主张金额，减少法庭核算争议，快速推动法院作出明确、可执行的租金返还判项，缩短当事人回款周期。
7. 合理划分诉讼成本，减轻委托人维权负担
庭审结合双方过错、合同解除责任向法庭提出诉讼费分担意见，最终一、二审绝大部分诉讼费均由违约出租人承担，降低委托人维权经济支出。
