蒋雯吉律师代理刘X、罗X土地经营权出租合同纠纷案
案件类型：合同事务
代理身份：蒋雯吉律师代理被告刘X、罗X及第三人伍XX、韦某某
代理结果：胜诉（驳回原告解除合同请求，支持租金支付）
案件主要内容
2007年1月23日，融安县某大塘屯（以下简称“大塘屯”）作为发包方，与承包方刘X、罗X签订《林业用地承包合同》（以下简称“《1.23合同》”），约定将地名“前进”“腊二”“大洞”“党山”的3850亩集体林地发包给刘X、罗X承包经营，承包期25年（2007年1月1日至2031年12月31日），承包金每亩每年16元，每5年支付一次。合同明确约定：“乙方（刘X、罗X）有独立经营的方式，包括转租、合伙经营等。”
合同签订后，刘X、罗X依约支付了第一期租金。2012年12月3日，刘X、罗X将案涉林地及林木转让给广西国有某林场（以下简称“某林场”），双方签订《林木林地转让合同书》，约定XXX承接《1.23合同》中乙方的权利义务，并支付第二期租金。2019年11月12日，某林场又将案涉林地林木转包给伍XX、韦某某，伍XX、韦某某依约取得了林地经营权。
2021年，大塘屯以“刘X、罗X未支付第三期租金（2017-2022年）”“转包未备案”为由，向融安县人民法院提起诉讼，要求解除《1.23合同》，并要求刘X、罗X支付拖欠租金200960元及利息50240元。刘X、罗X及第三人伍XX、韦某某委托蒋雯吉律师应诉。
争议焦点
合同效力：《1.23合同》及后续的转包合同是否合法有效，未备案是否导致合同无效；
违约责任：刘X、罗X及某都林场未支付第三期租金是否构成违约；
解除权行使：大塘屯是否有权以未付租金为由解除合同。
律师作用
蒋雯吉律师从“合同履行正当性”和“合同稳定性”两方面构建防御体系：
合同效力论证：提交《1.23合同》《12.3合同》《11.12合同》及租金支付凭证，证明承包及转包行为均符合合同约定。针对“转包未备案”的主张，律师指出，《1.23合同》未约定转包需备案，且现行法律未规定林地转包合同需备案才生效，备案仅为管理性规定，不影响合同效力。
未付租金抗辩：提供大塘屯林地租金协商纪要、现场图片、证人证言（时任屯长及村民），证明第三期租金到期时，大塘屯未选举屯长、屯委员，无指定代收人，XXX多次尝试支付租金均被拒收，不构成违约。律师特别强调，大塘屯因内部治理问题（未选出负责人）导致无法接收租金，责任不在承包方。
解除权否定：依据《民法典》第七条诚实信用原则，指出大塘屯在明知无法接收租金的情况下，仍以“未付租金”为由要求解除合同，违背市场交易安全，不应支持。同时，提交伍XX、韦某某对林地的实际经营证据（造林记录、抚育合同等），证明合同一直在正常履行，无解除必要。
律师核心价值
蒋雯吉律师通过“证据链闭环”证明未付租金的非违约性，打破大塘屯“以未付租金为由解除合同”的诉讼策略。她明确“转包备案非强制性规定”，维护林XX转关系的稳定性，避免因集体内部治理问题导致合同被随意解除，最终促使法院驳回原告解除合同请求，仅支持租金支付。
办案心得
土地经营权纠纷中，“未付租金”常被作为解除合同的借口，律师需重点审查“未付”的原因——是债务人恶意拖欠，还是债权人拒绝受领。本案中，通过村民证言、协商记录等证据证明“债权人无代收人”，是关键突破口。此外，需熟悉《农村土地承包法》关于转包的规定，避免被“未备案即无效”的误区误导。对于集体土地合同，还应关注集体内部治理的实际情况，如屯长选举、村民代表签字等，这些都可能影响合同的履行和效力。
适用场景
适用于土地经营权出租合同纠纷，涉及租金支付、合同解除、转包效力争议的案件，尤其适合集体土地因内部治理问题引发的履约纠纷。此类案件中，律师需重点收集合同履行过程中的沟通记录、支付凭证等证据，证明己方的履约诚意和行为正当性。
