一、文书基础信息

审理法院：河北省承德市双桥区人民法院 文书类型：民事一审判决书 判决日期：二〇二五年十二月二十六日

二、案件背景

原告通过中介购买一楼带院房屋，中介宣传主推超大院落，原告支付 19.5 万首付款、1.5 万中介费后，发现院落属于侵占绿地的违建，随时面临拆除。卖方以原告未按期付清尾款为由发函单方解除合同，反诉主张 25.9 万高额违约金、房屋占用损失。郭萌萌律师代理买方，完整调取城管整改文书、宣传视频、录音等全套欺诈证据，抗辩卖方、中介隐瞒违建院落，最终法院认定合同解除，判令卖方全额返还 19.5 万房款、中介退还 1.5 万服务费，仅以 2 万元定金抵扣占用、违约损失。

核心案件争议

1. 卖方、中介宣传违建院落是否构成欺诈，合同能否撤销；

2. 买方未付清尾款是否属于根本违约，卖方高额违约金主张能否支持；

3. 中介隐瞒院落无产权，是否应当全额退还中介费；

4. 装修、房款利息损失如何认定，定金能否直接抵扣全部损失。

三、案件审理结果

1. 确认案涉房屋买卖合同、补充协议于 2025 年 6 月 16 日解除；

2. 卖方返还原告购房款 195000 元，中介全额退还 15000 元中介费；

3. 原告向卖方支付 20000 元占用及违约金，双方款项折抵后卖方需返还 175000 元；

4. 驳回双方其余违约金、利息、装修损失诉求；

5. 本诉、反诉诉讼费由三方按过错比例分担。

四、郭萌萌律师核心代理工作

1. 调取行政违建书证，固定卖方、中介隐瞒关键证据

前往城管局、物业调取整改通知、执法笔录，证明院落系违建、多年被责令整改，结合中介宣传视频、沟通录音，完整证实两方刻意隐瞒无产权院落的事实。

2. 举证买方具备全款支付能力，推翻 “无力付款” 违约抗辩

整理多张大额银行卡流水、企业回款凭证，证明原告拥有足额资金，未付尾款是发现违建后的合理止损，并非资金不足导致违约。

3. 精准区分房屋与违建院落法律关系，削弱买方过错责任

当庭阐明购房核心诱因是宣传院落，违建属于重大交易瑕疵，卖方、中介在先隐瞒存在重大过错，不应由买方承担高额违约金。

4. 全力争取全款、中介费全额返还，大幅压低违约赔偿

抗辩合同 “首付款不退” 条款显失公平，法院采纳观点，判令卖方全额返还 19.5 万房款；同时论证中介未尽权属核查义务，判决全额退还 1.5 万中介费，仅以 2 万元定金平衡房屋占用损失。

5. 全面应对卖方高额反诉，驳回 25.9 万巨额违约金诉求

针对卖方 25.9 万违约金反诉逐条抗辩，结合双方均有过错、房屋短期占用事实，说服法院将违约、占用损失限定为 2 万元，大幅减少当事人赔付支出。

五、适用咨询场景

1. 二手房中介宣传院子、阳光房等附属违建，交易产生纠纷；

2. 卖方以买方逾期付款为由解除合同、索要高额违约金；

3. 中介隐瞒房屋违建、配套无产权，拒绝退还中介费；

4. 买卖双方互诉、本反诉并行的房屋买卖合同纠纷；

5. 购房后发现违建，想要追回首付款、中介服务费。

六、法律服务指引

二手房买卖、中介居间纠纷可委托郭律师处理。律师擅长调取城管、物业行政书证、短视频宣传、录音等全套欺诈证据，有效对抗卖方高额违约金反诉，尽力为当事人追回已付房款、中介费，合理缩减自身赔偿责任。