【案例专长】建设工程与农村建房施工合同纠纷、合同解除与工程款结算
【法院】江苏省南京市溧水区人民法院
【代理方向】被告（反诉原告）周XX、方X共同委托诉讼代理人
【案情经过】
原告某公司与被告周XX、方X（系夫妻）签订《建设工程施工合同书》，约定由原告为被告进行危房改造自建房施工，包工包料，固定总价132万元，工期150天。施工期间，因房屋实际建造面积和层数严重超出政府批准的规划范围，被当地某综合行政执法大队下发责令停工通知书。工程于2024年7月底基本完工，实际建成四层，包含地下室在内总面积达950余平方米。完工后，原告仅交付部分房屋钥匙，且房屋存在房间布局与图纸不符、门窗尺寸不符、楼梯存在安全隐患、漏水及墙面开裂等问题。此外，原告未经被告允许，擅自装修并占用第四层隔热层。被告累计支付工程款及代买材料款等共计89万余元。原告遂起诉要求被告支付剩余工程款46万元及逾期利息。被告周XX、方X委托薛立新律师代理本案，并依法提起反诉，请求解除合同、按现状交房、返还超付工程款26万余元、赔偿修复费用2万元并拆除监控设备。
【争议焦点】
1. 涉案合同中超出政府批准范围的违建部分是否无效，以及对整体工程款结算的具体影响与扣减标准；
2. 原告施工的房屋是否存在严重质量问题，是否达到合同约定的交付与验收标准，原告擅自占用隔热层是否构成违约；
3. 涉案施工合同是否具备法定解除条件，以及被告主张返还超付工程款、赔偿修复费用的证据是否充分。
【裁判结果】
法院经审理认为，民事法律行为部分无效不影响其他部分效力。涉案合同中超出批准范围的门面房层因违建无效，该部分丧失使用功能，法院酌定减少工程款12万元。扣除被告已支付的86万元合同内工程款及2万元质保金后，判决被告支付原告剩余工程款32万元，并驳回原告关于逾期利息的诉求。针对反诉，法院认定本案属承揽合同范畴，定作人有权随时解除合同，故支持解除合同的诉求，确认合同于反诉提起之日解除。因房屋主体已完工交付，被告应支付相应工程款；关于第四层阁楼因属违建不属于法院民事处理范围，但判令原告及第三人搬离可移动物品。因被告未提交充分证据证明房屋裂缝属于主体结构不合格，且维修费用未实际发生，法院驳回了被告要求返还超付工程款及赔偿修复费用的诉求，但明确被告可在今后实际发生修复费用后另行主张。
【本案适用于遭遇哪些情形的客户可联系律师】
1. 农村自建房、危房改造中遭遇施工方未按图纸施工、偷工减料、工程质量不合格的客户；
2. 因房屋违建导致施工合同部分无效，面临复杂工程款结算争议的建设方或发包方；
3. 施工方擅自占用房屋、拒不交付全部钥匙或存在扫尾工程未完成，需要解除合同并清算工程款的客户；
4. 在建设工程施工中遭遇对方违约，需要提起反诉以维护自身合法权益、及时止损的当事人。
