【案例专长】农村建房施工合同纠纷、违建工程款项争议处理
【法院】江苏省南京市中级人民法院
【代理方向】被上诉人（原审被告、反诉原告）周X、方X的二审答辩及一审代理
【案情经过】
周X、方X经审批获准重建两层自建房，总面积400余平方米。随后，两人将工程交由某公司施工。双方签订施工合同，约定大包干造价100余万元，工期150天。然而在实际施工中，某公司擅自将房屋建至四层，实际总面积达900余平方米，严重超出审批面积，被当地行政执法部门下发责令停工通知书。工程基本完工后，某公司仅交付部分房屋钥匙，且一层拟作门面房的区域无门无窗、未安装水电，周围大量土方未清运。期间，周X、方X已陆续支付工程款80余万元。某公司起诉要求支付剩余工程款40余万元及逾期利息。周X、方X则提出反诉，要求解除合同、返还超付工程款20余万元、赔偿房屋修复费用2万元等。一审法院审理认为，超出审批范围的门面房施工合同无效，鉴于该部分完全丧失使用功能且土方未运走，酌定扣减工程款10余万元，判决周X、方X支付剩余工程款30余万元，并解除合同。某公司不服，以二审期间政府砌墙已拆除、门面房已具备使用条件为由提起上诉，要求改判支付40余万元。
【争议焦点】
1. 超出行政审批范围的违建部分（一层门面房及四层阁楼）施工合同效力如何认定，相关工程款应如何结算；
2. 门面房无法使用的责任归属，某公司主张墙体拆除后具备使用条件是否成立，是否应全额支付该部分工程款；
3. 房屋存在裂缝等质量瑕疵、土方未清运以及未完全交付钥匙等违约行为，对工程款支付及合同解除的影响。
【裁判结果】
二审法院审理认为，某公司明知审批范围仍超建，对合同无效部分双方均有责任。一审法院综合考虑门面房无门无窗、未通水电、不具备使用功能及土方未运走等情况，酌定扣减10余万元工程款并无不当。针对某公司主张墙体拆除后门面房可用的上诉理由，法院指出，在行政执法部门已责令停工的情况下，周X、方X未配合开门并无不当，某公司主张不能成立。最终二审判决驳回上诉，维持原判，某公司承担二审案件受理费。
【本案适用于遭遇哪些情形的客户可联系律师】
1. 遭遇农村自建房施工方超面积违建、未按图纸施工、工程质量不达标，面临施工方高额工程款索赔的房主；
2. 因建房合同部分无效（如违建部分），需要厘清双方过错责任划分、主张扣减或返还超付工程款的当事人；
3. 施工方以“主体已完工”为由索要全款，但房屋实际存在无法使用、未通水电、土方未清等瑕疵，需要抗辩拒付或减付工程款的业主；
4. 涉及农村建房施工合同解除、质保金扣留及后续维修责任划分的纠纷当事人。
