【案情经过】
原告XX公司与被告某市场公司就房屋租赁事宜进行磋商。双方签订《备忘录》，约定租期十年、前两年费用及第三年起每年200万元租金等，并约定40万元订金。原告支付40万元后，被告出具写明“定金”的收据。随后，双方通过微信继续磋商，被告发送《房屋租赁合同》及两份补充协议，原告回复同意。原告实际接收房屋钥匙，在房屋外墙悬挂招商广告并开展招商工作。后原告因自身原因提出不再承租，要求退还40万元，并将钥匙交还被告。原告遂诉至法院，要求退还40万元及利息、撤销《备忘录》等，理由包括被告单方变更租金条款、未披露房屋抵押信息、对租赁面积存在重大误解等。被告辩称，双方已达成合意并实际履行，40万元实为定金，原告单方解约应按定金罚则处理，且抵押及面积问题均不成立。
【争议焦点】
本案争议焦点在于：一、《备忘录》及《房屋租赁合同》等是否成立生效并实际履行；二、原告是否存在违约行为及违约责任如何认定。
法院审理认为，原告提出意见系要约，被告发送备忘录构成新要约，原告付款系承诺，备忘录成立生效。后被告发送正式租赁合同，原告回复同意，租赁合同亦成立生效。备忘录作为预约合同，在本约签订后已履行完毕。原告在合同履行期间单方要求解约并交还钥匙，被告接收，视为合同因原告违约而解除。关于原告主张的租金变更、面积误解及抵押权问题，因原告未提供充分证据，且抵押权设立在诉讼后、指向的并非案涉房屋，法院不予采信。法院综合考量合同履行程度、原告实际租赁三个月的事实及被告寻找新租户的客观需要，认定40万元押金未超过被告实际损失，原告应承担违约责任。
【裁判结果】
法院判决驳回原告XX公司的全部诉讼请求。案件受理费七千余元，由原告XX公司负担。
