【案情经过】
原告卢X与被告某物业公司、某房地产公司、XX公司房屋买卖合同纠纷一案。2007年10月，卢X与名义出售方“某物业管理公司”签订两份《沿街商业门脸认购协议》，购买两套商业门脸，总价75万余元。同日，卢X与某房地产公司签订《补充协议》，约定了逾期交房违约责任等。卢X支付全款后，被告迟迟未交房。经查，案涉房屋至今未取得预售许可证。卢X遂诉至法院，请求确认两份协议无效，判令被告返还购房款75万余元并支付利息。
被告某物业公司辩称，其并非合同相对方，未收取款项，不是适格被告。被告XX公司辩称，其未参与协议磋商，未收取款项，且原告在前案中自认款项交予某房地产公司，其不应承担责任。被告某房地产公司辩称，其非《认购协议》相对方，未收款，且原告诉求已过诉讼时效。
【争议焦点】
本案争议焦点在于：第一，案涉《认购协议》的实际合同主体是谁，各被告是否应承担相应责任；第二，案涉协议效力如何认定，购房款及利息应由谁返还；第三，原告主张权利是否超过诉讼时效。
针对焦点一，法院查明，某物业公司成立晚于协议签订时间，且名称不同，并非合同主体。但XX公司作为某物业公司股东，其公章出现在工商档案中，且与协议、收据公章一致，结合另案证据，认定XX公司为实际签订主体。某房地产公司作为《补充协议》签订方，亦受协议约束。
针对焦点二，因案涉房屋未取得预售许可证，违反法律强制性规定，协议应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。
针对焦点三，因被告一直未交房且未办理预售许可，导致协议无效，被告关于超过诉讼时效的抗辩不能成立。
【裁判结果】
法院最终判决：一、被告某房地产公司于判决生效之日起十五日内返还原告卢X购房款75万余元；二、被告XX公司对上述债务承担连带责任；三、驳回原告卢X的其他诉讼请求（因协议无效，利息诉求不予支持）。案件受理费1.7万余元，由某物业公司与某房地产公司共同负担。
