【案情经过】
原告张X与被告朱X于2022年3月12日签订《店铺租赁合同》，约定朱X承租张X位于某市某区某商铺，租赁期限自2021年5月8日至2026年5月8日，年租金7万元，需提前15日支付，逾期每日支付违约金1千元。同日，朱X与案外人党某签订《棋牌室转让合同》，约定转让费8万元中包含2022年5月8日前的房租。2022年4月28日，朱X支付半年租金3.5万元。此后，朱X未再支付剩余租金。2023年2月17日，张X通过微信向朱X催讨欠付租金。2023年5月9日，物业公司出具说明，案涉商铺欠缴物业费、电费共计4千余元，同日双方解除合同。后朱X已缴纳上述费用。因双方协商未果，张X在于欣律师的代理下诉至法院，请求判令朱X支付租金10万元及物业电费4千余元，并支付违约金1万元。朱X辩称仅租一年，已付半年，因疫情关门且已交还房屋，物业电费已付。
【争议焦点】
本案的争议焦点在于：一是案涉商铺的实际租赁期限及欠付租金的具体金额；二是被告朱X是否应当承担违约责任及违约金的具体数额。针对焦点一，双方对实际租期存在争议，需结合合同约定、付款凭证及微信聊天记录综合认定；针对焦点二，需审查原告主张违约金的合同依据，以及在疫情背景下，如何平衡双方利益，合理认定逾期付款的违约责任。
【裁判结果】
法院经审理认为，依法成立的合同受法律保护。庭审中双方均认可案涉商铺实际租期为2022年5月8日至2023年5月9日，且被告已付半年租金3.5万元。考虑合同履行情况、性质及疫情等因素，本着共克时艰、共担风险原则，法院酌定扣减1个月房租5千余元，被告还应支付租金2.9万余元。关于违约金，因双方约定年付且提前15日支付，被告支付首期租金后，原告于2023年2月17日才开始协商剩余租金，此前未主张过，视为双方以事实变更合同且未明确付款日期。同时原告已收回租赁物，综合考虑纠纷性质、拖欠金额及过错程度，兼顾公平与诚实信用原则，法院酌定被告支付违约金1千余元。最终法院判决：被告朱X向原告张X支付房屋租金2.9万余元及违约金1千余元；驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1千余元，由被告负担3百余元，原告负担9百余元。
