唐子杰律师以仅有抵押协议未办抵押登记，不足以阻却房产强制执行，案外人执行异议之诉一审胜诉

原告（案外人）：某某，男。被告（申请执行人）：某某，女；委托诉讼代理人：唐子杰律师（湖南瀛森律师事务所）。第三人（被执行人）：某某，女。

第三人因债务纠纷被生效法律文书确定承担还款义务，其名下三套房产被法院查封。原告主张其与第三人签订民间借贷抵押协议，第三人将案涉三套房产抵押给原告用以担保借款。双方仅签署书面协议，但始终未办理不动产抵押登记。在房产即将拍卖时，原告提出执行异议被裁定驳回，随即提起案外人执行异议之诉，请求确认案涉房屋归其所有，并排除对该三套房产的强制执行。被告抗辩该抵押协议、借条存在伪造嫌疑，双方实际为货款往来，案外人不能仅凭一份未登记的抵押合同对抗法院执行。

本案属于案外人执行异议之诉，代理申请执行人，核心难点在于案外人提交了抵押协议、借条、银行流水等一整套书面材料，主张对被查封房产享有抵押权益，要求停止拍卖程序。唐子杰律师接受委托后，全面梳理全部案卷材料，逐笔核对银行转账记录，发现部分转账备注为 “下单货款”，并非借款，流水金额与抵押协议载明借款金额无法对应。

律师仔细梳理借款、抵押、查封、提异议的完整时间线，抓住关键要点：不动产抵押必须办理登记才发生物权效力，本案抵押并未登记，案外人只享有普通债权，不具有物权优先效力。庭审中针对证据瑕疵充分质证，指出款项混杂货款、长时间未起诉、房产查封一年多才提异议等多处不合常理之处，结合物权公示原则，论证普通债权不能产生确权、阻却执行的法律效果。围绕案外人执行异议之诉举证责任分配规则发表代理意见，论证案外人未能举证享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院驳回原告诉讼请求，保障申请执行人可以继续推进房产拍卖执行程序。

驳回原告全部诉讼请求。案件受理费 9499 元，由原告自行负担。当事人不服可在法定期限内提起上诉。

法院认为，案外人提起执行异议之诉，应当举证证明对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。案涉抵押协议、借条仅能产生债权效力，双方未办理不动产抵押登记，不产生物权变动效力，不能据此确认房屋归原告所有，亦不能对抗强制执行。原告的债权可另案向第三人主张。本案适用法条：《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十五条、第二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零九条、第三百一十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条等。