【案情经过】
原告某公司与被告迟XX、张XX合同纠纷一案，由某市某区人民法院立案审理。2025年12月10日，迟XX与某公司签订《房屋限时委托出售协议书》，约定迟XX将其名下位于某市某区某路某号的房屋委托某公司售卖，委托价格99万元，期限一年。协议约定某公司支付保证金五百元，如迟XX在委托期内或期满后六个月内与某公司介绍带看的客户私下成交，需支付2万元违约金。某公司依约支付保证金并带张XX实地看房。2026年3月初，迟XX与某公司协商解除合同，迟XX向某公司工作人员支付七千元违约金及五百元保证金。次日，双方签订《居间合同补充协议》，明确约定原合同已解除，互不约束，正常买卖。此后，迟XX将案涉房屋出售给张XX并办理完毕交易手续。某公司认为迟XX违约且张XX跳单，诉至法院，请求判令迟XX支付违约金1.3万元，张XX支付中介费九千余元。李佳莹律师代理迟XX出庭应诉，提出双方已协商解除合同并结清款项，某公司重复主张违约金违背诚实信用原则，且高额违约金属无效格式条款；同时指出张XX并非居间合同相对方，不应承担中介费。
【争议焦点】
本案的争议焦点主要有两项：
1. 迟XX向张XX出售案涉房屋是否构成违约行为，是否应继续支付违约金；
2. 张XX是否应向某公司支付中介费。
【裁判结果】
法院经审理认为，关于争议焦点一，案涉《房屋限时委托出售协议书》系某公司为重复使用而预先拟定的格式文本，其中关于限制私下成交并支付2万元违约金的条款，实质是对房屋所有权人处分权和缔约自由的重大限制。某公司未举证证明其以合理方式履行了提示及说明义务，该格式条款无效。此外，迟XX与某公司已于2026年3月5日签订解除协议，明确载明“互不约束，正常买卖”，且迟XX已支付七千元违约金，双方居间服务合同关系已解除，权利义务彻底履行完毕。某公司工作人员签字的职务行为对某公司发生效力，故某公司要求迟XX继续支付1.3万元违约金于法无据。关于争议焦点二，根据合同相对性原则，依法成立的合同仅对当事人具有法律约束力。张XX并未与某公司签订任何合同，双方间不存在支付中介费的合意与约定，某公司仅以曾带张XX看房为由主张中介费，缺乏法律依据。综上，法院判决驳回某公司的全部诉讼请求，案件受理费三百余元由某公司负担。
