【案情简介】
2002年9月17日，原告前身某村民委员会（后变更为原告某社区居民委员会）与被告（自然人承租人）签订《租用土地协议》，约定将某村经提留的工业用地约7000平方米出租给被告，用于建设厂房及合法经营；租期50年，自2003年4月1日至2053年4月1日；租金按20元/平方米/年计算，每五年递增10%。签约时案涉土地无建筑物，被告随后出资建设了2幢2层厂房（建筑面积6140平方米）、1幢3层办公楼（1233平方米）和1幢3层宿舍楼（1139.7平方米）；2008年某行政主管部门复函同意保留使用上述厂房、宿舍楼和办公楼，不需补办报建和规划验收手续，但建筑物至今未办理产权登记，由被告用于仓库经营。案涉土地实测面积为7434.08平方米（合11.15亩），双方均确认。
2019年，原告另案诉请确认超长租期无效。生效判决认定案涉协议中租赁期限超过20年的部分，即2023年4月1日至2053年4月1日的租期无效，租期于2023年3月31日届满；被告申请检察监督及再审未获支持。某经济联合社曾通知被告搬离交还土地，被告复函不认可到期。被告自2023年起多次单方向某经济联合社转账：2023年3月24日转账204974元（备注2023年4月1日至2024年3月31日地租，同月29日被退回）；2024年4月25日转账XXX元（备注2023年4月1日至2025年3月31日地租）；2025年4月10日转账204974元（备注2025年4月1日至2026年3月31日地租）。原告及经济联合社发函不接受单方转账，主张租赁关系终止，要求交还土地及建筑物并支付占用费。原告遂提起本案重审诉讼，请求判令被告返还上述土地及地上建筑物，并由被告承担诉讼费用。
【办案经过】
原告某社区居民委员会诉称：生效判决已确认超过20年租期部分无效，租赁期限于2023年3月31日届满；根据协议约定，租地期满后土地及地上建筑物无偿归原告所有，故被告应返还。原告为支持诉请，提交了地块测量图（确认面积7434.08平方米）、前案生效判决书、通知函、告知函、退回租金凭证等证据。
被告（承租人）及其委托诉讼代理人（某律师事务所律师）抗辩称：1. 原生效判决适用法律错误，其仍在寻求纠正；2. 双方租赁关系仍有效存续，被告已支付至2026年3月31日租金，原告收款未提异议，不构成不定期租赁；3. 即使认定提前终止，依据协议第5.1条，原告中途终止合同应按被告不动产价值双倍赔偿，且原告赔偿义务与被告返还义务构成对待给付，原告应先赔偿，被告才负有返还义务；依据《民法典》第五百二十六条，被告在原告未履行先赔偿义务前有权拒绝返还；若原告未赔偿即收回土地，将导致被告长期巨额投资无法回报，违反公平诚信原则。请求驳回原告诉请。
法院重审查明：双方对实际租赁面积7434.08平方米、建筑物由被告出资建设等事实无异议。法院认为，超过20年部分租期无效，期满后未签订新合同，原告已退回租金并函告终止，被告单方付款不能形成不定期租赁。依据《民法典》第一百五十七条，合同无效后双方应返还因合同取得的财产；被告应返还土地，原告本应返还地上建筑物，但因房地一体、建筑物不能实物返还，原告的返还义务转化为折价补偿义务。依据《民法典》第三百五十六条，土地交付时地上建筑物应一并处分，故原告须先对建筑物合理折价并补偿被告；合理折价是原告应先履行的义务。因双方对补偿金额有争议，法院释XX委托鉴定评估，被告愿意预缴一半鉴定费，但原告不同意预缴另一半鉴定费，导致无法确定折价金额。法院认定原告拒绝履行先履行义务，故被告依据先履行抗辩权有权拒绝返还。
【案件结果】
某人民法院于2025年12月30日作出民事判决：驳回原告某社区居民委员会的全部诉讼请求；案件受理费100元，由原告负担。法院明确：原告在履行对案涉土地地上建筑物的合理折价及按价补偿义务之前，无权收回案涉7434.08平方米土地及地上建筑物；被告（承租人）的先履行抗辩成立。原告履行补偿义务后可另行提起诉讼主张返还；被告未提起反诉不等于放弃建筑物补偿权益；原告未能收回土地期间的占用费，可另行依法主张。本判决可在送达之日起十五日内上诉于广东省广州市中级人民法院。
