判决法院：XX省XX人民法院
判决时间：2024年3月13日
代理律师：朱贺成
代理一方：原告
案件详情
本案属于集体土地上违建房屋引发的房屋买卖合同纠纷。2011年12月18日，原告与两名被告签订《房屋买卖协议》，两被告将其在农村宅基地上合建房屋的第六层对外出售，房屋面积102平方米，总购房款102000元。签约当日原告全额支付购房款，被告出具收款收条。案涉房屋并未办理合法建房审批手续，属于农村集体宅基地上的自建房屋。原告并非案涉房屋所在村集体经济组织成员，购房之后原告并未实际入住使用该房屋。
直至2021年，当地综合执法机构作出违法建筑处置文书，认定案涉整栋房屋属于违法建筑，依法实施强制拆除。房屋被拆除后，购房人无法实现居住使用的合同目的。原告与两名被告协商退款事宜，但双方未能达成一致。其中一名被告提交书面答辩意见，辩称房屋属于拆迁而非违建拆除，拒绝承担资金占用费，并主张应当抵扣房屋租金；另一名被告经法院传唤未答辩、未提交任何证据。
我方接受当事人委托，作为原告代理律师向人民法院提起诉讼。办案过程中，为固定房屋属于违法建筑的核心事实，代理律师向法院申请律师调查令，调取违法建设限期拆除决定书、强制拆除决定书以及相关档案材料，取得行政机关认定违建并实施拆除的关键证据。本案适用简易程序开庭审理，两名被告经法院合法传唤，无正当理由均未到庭参加庭审，案件进行缺席审理。
庭审中我方完整提交房屋买卖协议、购房款收条、行政机关违建处置全套档案等证据，围绕案涉房屋建造于农村宅基地之上，依据房地一体原则，非集体经济组织成员不得取得宅基地房屋，案涉买卖合同因违反法律强制性规定归于无效展开法庭说理。同时证明原告自始至终没有实际占有使用案涉房屋，不存在需要抵扣房屋使用费的情形，两被告作为共同出卖人，应当承担连带返还购房款并赔偿资金占用损失的法律责任。
本案核心争议焦点：第一，案涉《房屋买卖协议》是否具备法律效力；第二，购房款是否应当全额返还；第三，被告是否应当向原告支付多年的资金占用费，是否可以用房屋租金予以抵销。
我方诉讼请求
1、请求确认原告与两被告于2011年12月18日签订的《房屋买卖协议》无效；
2、判令两被告共同向原告退还购房款102000元，并支付资金占用费，资金占用费以102000元为基数，2011年12月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部款项清偿完毕；
3、本案全部诉讼费用由两被告承担。
案件结果
武汉市黄陂区人民法院经审理查明全部案件事实，依据房地一体原则，宅基地使用权仅限本集体经济组织成员享有，案涉买卖合同违反法律、行政法规强制性规定，依法认定《房屋买卖协议》无效。现有证据无法证实原告实际使用过案涉房屋，被告提出租金抵销资金占用费的抗辩意见没有事实支撑，不予采纳。两被告作为房屋共同出卖人，对案涉债务承担连带责任。
一审判决：
一、确认案涉2011年12月18日签订的《房屋买卖协议》无效；
二、判令两名被告于判决生效十日内共同返还原告购房款102000元；
三、判令两名被告于判决生效十日内共同向原告支付对应资金占用费；
案件受理费1170元，全部由两名被告承担。
义务人未按期履行金钱给付义务，需要加倍支付迟延履行期间债务利息。判决生效后被告拒不履行，原告有权向法院申请强制执行。
案件总结
本案是非常典型的农村宅基地违建房屋买卖纠纷，现实生活中不少当事人出于价格因素，购买集体土地上未取得审批手续的自建房屋，也就是俗称的小产权房，隐藏极大法律风险。此类房屋无法办理不动产登记，随时面临被认定违建、强制拆除的后果，一旦房屋灭失，购房人的居住目的彻底落空。
本案办案关键点在于调取行政机关的违建处置档案，用公文书证夯实房屋属于违法建筑的核心事实。被告缺席庭审，更加要求我方证据完整闭环，把买卖协议、付款凭证、行政拆除文书相互印证，完成全部事实举证。庭审中针对被告书面提出的租金抵销抗辩，重点论证原告从未实际占有房屋，不存在应付房屋使用费，故不能抵扣资金占用损失。
借此案件提示广大群众：农村宅基地房屋仅允许在本村集体经济组织成员内部流转，向外出售给外村人、城镇居民的买卖合同存在无效风险。交易前务必核实土地性质、建房审批手续，不要贪图低价购买无产权违建房屋。已经发生交易的，应当第一时间保存合同、付款凭证，必要时借助律师调查令调取行政档案，及时通过诉讼途径维护自身财产权益。
