【案情经过】
2023年8月7日，原告钟X、黄X在中介某公司居间下，与被告陈X签订《不动产买卖合同》，出售位于某市某区某路某号的房屋，总价509.8万元。陈X支付定金20万元。签约时陈X未取得落户资格，承诺两个月内取得，双方约定60日内办理网签和按揭。期限届满后，陈X仍未取得资格。经多次沟通，陈X在微信中明确表示户口办理失败，无法继续履约。2024年1月4日，原告发函解除合同，诉请陈X支付违约金81.9万余元及律师费3万元。陈X则反诉主张受落户中介欺诈要求撤销合同，并要求原告双倍返还定金40万元。
【争议焦点】
本案争议焦点在于：一、陈X是否构成根本违约。原告认为陈X无购房资格导致合同无法履行，构成根本违约；陈X辩称原告签约时明知其户口情况，自愿承担风险，且自身受落户中介欺诈，不应承担违约责任。二、违约金标准及律师费的认定。原告主张按合同总价20%计算违约金；陈X抗辩违约金过高，原告未举证实际损失，并主张撤销合同。
【裁判结果】
法院经审理认为，涉案合同合法有效。合同明确约定买受人需具备购房资质，否则视为根本违约。陈X因自身原因无法取得资格导致合同解除，构成根本违约。原告对陈X落户事宜知情，不足以构成免除违约责任的理由。陈X主张受第三人欺诈撤销合同，因原告不知情，依法不予支持。关于违约金，法院综合考量合同履行情况、陈X过错程度、原告实际损失及房地产市场价格变动等因素，根据公平和诚实信用原则，酌情将违约金调整为30万元。原告主张的3万元律师费合理有据，予以支持。因原告已选择适用违约金条款，法院支持陈X要求返还定金20万元的请求，驳回其双倍返还请求。最终判决：陈X向原告支付违约金30万元及律师费3万元；原告向陈X返还定金20万元；驳回双方其他诉讼请求。
