【案情经过】
钟XX与黄XX共同共有位于某市某区某路某号的房屋。2023年8月，钟XX、黄XX在某公司的居间介绍下，与陈XX签订《不动产买卖合同》，约定房屋成交总价为509万余元，陈XX支付定金20万元。合同明确约定，买受人承诺具有购房资质，若因买受人不具有购房资质，视为买受人根本违约，出售人有权要求买受人支付不动产成交价20%的违约金。
合同签订后，因陈XX未能成功办理人才引进落户，不具备购房资格，导致按揭贷款未获批准，合同无法继续履行。经多次沟通无果，双方于2024年1月签订《解约协议书》解除买卖合同。随后，钟XX、黄XX诉至法院，要求陈XX支付违约金81万余元及律师费3万元。陈XX则反诉要求双倍返还定金40万元并撤销合同。一审法院认定陈XX构成根本违约，酌情判决其支付违约金30万元及律师费3万元，同时判令钟XX、黄XX返还定金20万元。双方均不服一审判决，提起上诉。林智敏律师接受陈XX委托，代理其参与二审诉讼。
【争议焦点】
本案二审的争议焦点主要集中在两个方面：一是涉案房屋买卖合同解除的违约责任应如何认定；二是若陈XX存在违约行为，其违约责任应如何承担。
钟XX、黄XX上诉主张，陈XX的根本违约导致其重新出售房屋产生差价损失49万余元，一审未采纳其新提交的证据，请求二审增加违约金。陈XX在林智敏律师的代理下答辩并上诉主张：首先，双方在签约时均知晓陈XX正在办理落户，对无购房资格的风险有预先认知，涉案合同系双方协议解除，陈XX不构成根本违约；其次，合同中关于购房资格的承诺条款与双方真实意思不符，应属无效；最后，即便认定违约，一审认定的违约金及律师费也过高，请求予以调整。
【裁判结果】
二审法院经审理认为，涉案买卖合同明确约定买受人需具备购房资格，否则视为根本违约，该条款系双方真实意思表示，合法有效。陈XX虽主张对方对其无购房资格知情，但未能举证证明曾明确告知对方取得资格的具体方式，且其在宽限期内仍明确表示无法履行，一审法院认定其构成违约并无不当。
关于违约责任，二审法院认为，涉案合同解除间隔时间不长，房屋市场价值波动不大，钟XX、黄XX另行出售受多重因素影响，难以单凭证据认定差价即为实际损失。一审法院综合考虑合同履行情况、陈XX的过错程度、实际损失及市场变动等因素，酌情将违约金调整为30万元，并支持3万元律师费，符合公平原则。最终，二审法院判决驳回双方上诉，维持原判。
