作者：贵州诚合律师事务所（贵阳云岩区）
很多贵阳商户遇到公共消防管道漏水造成经营损失，会选择拒交物业费、水电费。商户认为物业设施维护不到位，给自己造成损失，物业费就应当抵扣损失。本案是本所亲办物业服务合同纠纷，物业公司多次催收费用无果后起诉，商户以消防漏水造成损失为由抗辩，主张用损失抵扣物业费。下面结合案件完整拆解维权要点。
一、基本案情
马X在开阳某广场公寓经营宾馆，房屋建筑面积981.36平方米，2020年8月26日与物业公司签订《开阳某广场物业服务协议》，约定公寓物业费1.6元/㎡/月。 合同履行期间，案涉楼层消防水管多次漏水，造成宾馆屋顶漏水、墙皮脱落，产生经济损失。马X自2022年1月1日起停缴物业费，拖欠2022年1月1日至2023年5月31日水电费35149.64元。马X曾向物业经理汪XX转账10000元。物业公司多次书面、微信催收未果，委托贵州诚合律师事务所陈天芳律师向开阳县人民法院起诉，要求马X支付物业费65947元、水电费35149.64元、违约金10109元，合计111204.64元。
马X答辩：消防水管破裂是物业疏于维护导致，给自己造成重大损失，物业负责人承诺用物业费抵扣损失，不应缴费；转给汪XX的1万元已经结算，剩余费用约定用损失抵扣；物业存在过错，自己不属于违约，不应承担违约金。
二、本案四大争议焦点
- 消防管道漏水造成商户财产损失，商户能不能直接拒交物业费、水电费？
- 商户主张物业工作人员口头承诺用物业费抵扣损失，没有书面协议能不能得到法院支持？
- 商户转账给物业经理个人的款项，是否可以抵扣物业费、水电费？
- 物业公司主张违约金，物业服务存在瑕疵时法院是否支持？
三、我方代理思路（物业公司、商户都可以参考）
- 区分不同法律关系，损失不能直接抵销物业费 物业服务合同纠纷、财产损害赔偿属于两个独立法律关系，即便物业设施漏水给商户造成损失，商户也不能直接拒缴物业费、水电费，损失应当另案主张。
- 口头抵扣约定需要充分证据支撑 商户主张双方协商一致以损失抵扣物业费，应当提交聊天记录、书面协议等证据，仅有口头陈述，举证不足很难被采信。
- 物业经理收款符合表见代理，款项可以抵扣 物业经理属于物业公司工作人员，商户有理由相信其有权代收相关费用，构成表见代理，该笔转账可以抵扣欠付费用。
- 物业服务存在瑕疵，违约金存在不被支持的风险 物业公司负有公共设施维护义务，消防管道多次漏水，能够证明物业服务存在瑕疵，即便物业费诉求得到支持，违约金有可能被法院驳回。
四、法院最终裁判结果
开阳县人民法院审理后作出判决：马X需要向物业公司支付物业费、水电费合计91096.64元；驳回物业公司违约金的诉讼请求。案件受理费1262元（减半），由物业公司承担262元，马X承担1000元。 法院同时释X：马X因消防水管漏水产生的损失，可以另行起诉主张赔偿。
五、办案小结（给贵阳商户、物业公司的提醒）
- 物业公共设施漏水造成损失，不能直接以拒交物业费的方式抵扣，损失需要单独起诉维权。
- 和物业协商费用减免、抵扣，一定要落实成书面协议，口头承诺缺少证据，很难得到法院认可。
- 向物业工作人员转账缴费，务必保存转账记录、沟通记录，符合表见代理情形，款项可以抵扣。
- 物业公司应当做好公共设施巡检维护，物业服务存在瑕疵，即便物业费胜诉，违约金有可能不被支持。
- 商户主张房屋正式启用时间，应当准备充分证据，仅凭单方陈述，法院不一定采信。
法律免责：本案为本所亲办案例，每个案件证据、案情不一样，案件结果受证据、事实影响，不代表同类案件都能取得相同结果，有法律问题建议单独咨询律师。
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摘要：本案为贵阳开阳物业服务合同纠纷，商户经营宾馆期间消防管道多次漏水，以此为由拒交物业费、水电费。贵州诚合律师事务所代理物业公司起诉，法院认定财产损失和物业服务属于不同法律关系，商户应当支付物业费水电费；物业经理收款构成表见代理，1万元予以抵扣；因物业存在服务瑕疵，违约金不予支持，商户损失另案起诉。
