男子 200 多万买二手房遇20 年租约，该找谁追责？“买卖不破租赁”如何适用？
一、各方责任
1、前业主属于根本违约，可解除合同要求赔偿。
前业主故意隐瞒已签订20年租约的事实，构成对《民法典》第500条“缔约过失责任”的违反，属于“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”需赔偿李XX已支付的房款、中介费及房屋差价损失。更严重的是，若前业主与中介、垫资公司、租客吕X某合谋虚构事实，获取不当利益，可能涉嫌诈骗罪。
《民法典》第五百条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚信原则的行为。”
2、中介公司未尽审慎核查义务，需承担赔偿责任
中介未通过官方渠道核实租赁备案信息，仅依赖前业主口头承诺，未尽到《民法典》第962条、《房地产经纪管理办法》第25条的审慎核查义务，构成服务合同违约。李XX可要求中介退还中介费、赔偿损失及合理维权支出。
《民法典》第九百六十二条：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任”
《房地产经纪管理办法》(2016修正)第二十五条“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：
（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；
（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；
（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；
（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；
（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；
（六）改变房屋内部结构分割出租；
（七）侵占、挪用房地产交易资金；
（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；
（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；
（十）法律、法规禁止的其他行为。”
3、租客吕X某可能涉及恶意串通
若租客以远低于市场价（月租1200元）签订20年租约且未实际入住，法院可能认定其与前业主张X恶意串通损害第三人利益，依据《民法典》第154条，李XX可主张租约无效。
若租约被认定无效（如恶意串通），则买卖合同效力不受影响，李XX可要求继续履行购房合同或解除合同并索赔。
《民法典》第154条：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”
二、“买卖不破租赁”的适用
依据《民法典》725条，买卖不破租赁适用的前提是：
1、租赁合同需合法有效且签订于所有权变动前。
2、承租人已实际占有房屋，仅签订合同未实际占有的，不能主张“买卖不破租赁”。
3、所有权变动发生在租赁期内。房屋所有权的变动（如买卖、拍卖、抵押实现等）必须在租赁合同的有效期内发生。租赁期结束后所有权变动的，承租人无权继续占有。
《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
三、“买卖不破租赁”例外情形
1、抵押权设立在前
不动产抵押权设立或者动产抵押合同签订并登记后，抵押人又将抵押财产出租并转移占有的，租赁权不得对抗已经登记的抵押权，即抵押权实现时应当除去租赁权，而在抵押权实现之前，抵押权与租赁权是可以并存的。
《民法典》第四百零五条：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”
2、房屋被查封后出租
租赁合同签订于法院查封之后的，即使承租人已占有房屋，也不适用买卖不破租赁。查封具有公示效力，承租人需自行承担风险。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”
3、恶意串通或虚假租赁。
出租人与承租人通过倒签合同、虚报租金或长期一次性支付租金等方式规避债务的，法院可认定租赁合同无效。实务中，若租金明显低于市场价或未实际履行，可能被认定为恶意串通。承租人主张租赁权时，需提供租赁合同、租金支付凭证、实际占有证据等。法院会重点核查合同真实性、租金合理性及占有时间，防止虚假租赁干扰执行。
4、当事人约定排除适用
若租赁合同中明确约定“新所有权人可终止合同”，且该约定合法有效，则买卖不破租赁规则不适用。
