周X与南XX公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：周X，男，汉族，住所地：广东省深圳市福田区。

委托代理人：王XX，北京市XX律师。

委托代理人：赵X，北京市XX律师。

被上诉人（原审原告）：南XX公司，住所地：深圳市龙岗区。

法定代表人：陈XX，该公司总经理。

委托代理人：冷战魁，广东XX律师。

委托代理人：王X，广东XX实习律师。

原审第三人：深圳市XX公司，住所地：深圳市龙岗区。

负责人：陈XX。

上诉人周X因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第489号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院查明：1999年7月15日，XX厂与深圳市龙岗区横岗街道四联排榜村民小组签订了一份《排榜村厂房租赁合同书》，约定由横XX根据XX厂的意向规划兴建x栋x层面积4636.5平方米，配套宿舍x栋x层面积2933.3平方米，综合写字楼x栋五层面积2222.3平方米，合计9792.1平方米，租给XX厂办来料加工厂使用。租赁期限为30年，从1999年7月15日至2029年7月15日止。双方还对租金、卫生费、水电设施报装等事项进行了约定。

2012年7月3日，南XX公司（以下简称南鸿XX）、周X双方签订了一份《房屋租赁合同书》，约定由南鸿XX将位于深圳市龙岗区横XX的南XX公司出租给周X作为生产经营使用，厂房面积11000平方米、空地面积2000平方米。合同同时约定，房屋租金为每月169000元、卫生费为每月800元、电梯使用费为每月500元，周X须向南鸿XX支付两个月租金作为租赁保证金。合同签订后，南鸿XX将涉案房产交付给周X使用。

2012年12月1日，周X与深圳市XX公司（以下简称排榜公司）签订了一份《物业租赁合同》，约定由排榜公司将涉案房产租赁给周X使用，厂房每月租金146881.5元、空地每月租金3000元。

另查，因南鸿XX与周X、排榜公司关于涉案厂房租赁合同纠纷，南鸿XX曾于2013年向原审法院提起诉讼，请求法院判决：1、南鸿XX、周X之间签订的《房屋租赁合同书》为无效合同；2、周X按房屋租金标准向南鸿XX支付自2012年8月4日至2013年2月4日期间的房屋占有使用费XXX元，水费12070.51元；电费48186.29元、卫生费4800元及电梯使用费3000元等共计XXX.80元；3、周X立即搬离涉案厂房，移交房屋给南鸿XX；4、周X支付南鸿XX所拖欠房屋占有使用费及水电费自违约之日起至清还之日止的违约金暂计算为105340元，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；5、周X承担本案诉讼费。诉讼中，周X提出反诉，请求法院判令：1、确认南鸿XX、周X签订的《房屋租赁合同书》无效；2、南鸿XX向周X返还租赁保证金338000元和一个月租金169000元，共计507000元；3、南鸿XX向周X支付2个月租金共计338000元作为补偿金；4、请求法院依法适用定金罚则，判令南鸿XX向周X支付5万元（以上反诉请求合计895000元）；5、南鸿XX承担本案全部诉讼费用。经审理，原审法院作出（2013）深龙法民三初字第53号民事判决书，判决：一、确认南XX公司与周X签订的《房屋租赁合同》为无效合同；二、周X应于判决生效之日起十五日内向南XX公司支付2012年8月4日至2013年2月4日的房屋占有使用费XXX元、水费11141.4元、电费23641.62元、卫生费4800元及电梯使用费3000元；三、周X应于判决生效之日起十五日内将涉案房屋返还给南XX公司；四、南XX公司应于判决生效之日起十五日内返还周X租赁保证金338000元；五、驳回南XX公司的其他诉讼请求；六、驳回周X的其他反诉请求。后周X不服原审法院（2013）深龙法民三初字第53号民事判决，向深圳市中级人民法院提起上诉。经审理，深圳市中级人民法院作出（2013）深中法房终字第2646号民事判决书，判决：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第53号民事判决第一、三、四、六项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第53号民事判决第五项；三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第53号民事判决第二项为：周X应于判决生效之日起十五日内向南XX公司支付房屋占有使用费473200元、水费11141.4元、电费23641.62元、卫生费3638.71元及电梯使用费3000元；四、驳回南XX公司的其他诉讼请求。

南鸿XX诉讼请求：1、周X支付南鸿XX拖欠的2013年2月5日至2014年5月5日期间的房屋占有使用费XXX元、电梯使用费7500元等合计XXX元；2、本案诉讼费用由周X承担。

原审法院认为：本案的租赁关系仅发生在南鸿XX与周X之间，该租赁关系与南鸿XX、排榜公司之间的租赁关系的合同主体、权利义务均不相同，并非同一法律关系，根据（2013）深中法房终字第2646号民事判决书，本案的审理无须以南鸿XX与排榜公司之间的租赁案件的诉讼结果为前提，因此周X申请本案应中止审理缺乏法律依据，原审法院不予支持。

根据（2013）深中法房终字第2646号民事判决书认定，涉案厂房尚未取得有效的产权证书或建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，南鸿XX与周X签订的《房屋租赁合同书》因违反了法律法规的强制性规定，依法应认定为无效。根据合同无效的原则，周X应向南鸿XX支付相应的占有使用费。周X认为其与排榜公司已另行签订租赁合同并向排榜公司缴纳房屋占有使用费，其占有使用涉案房产系基于权利人即排榜公司的认可，且南鸿XX与排榜公司之间的房屋租赁合同也自始无效，南鸿XX根本不享有占有、使用和出租涉案厂房的权利，故南鸿XX要求周X支付房屋占有使用费缺乏法律和合同依据。对此，（2013）深中法房终字第2646号民事判决书认定，南鸿XX与周X签订的涉案租赁合同无效，且涉案厂房是由南鸿XX交付给周X使用而并非因此后签订的租赁合同由排榜公司交付，因此周X应当向交付方即南鸿XX支付占有使用费，周X已与排榜公司另行签订租赁合同并向排榜公司缴纳房屋占有使用费不能免除其应履行的上述义务。

关于占有使用费的标准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故南鸿XX要求周X按照双方合同约定的每月169000元的租金标准，支付2013年2月5日至2014年5月5日期间的房屋占有使用费XXX元（169000元／月×15月），符合法律规定，原审法院予以支持。

关于电梯使用费。双方合同中约定涉案厂房内的电梯使用费为每月500元，虽然双方租赁合同无效，双方对于电梯使用费约定的标准应予尊重，并且电梯属于涉案厂房的附属设施已随涉案厂房交付并由周X使用，周X在占有房屋期间确实使用了电梯，理应支付相应费用每月500元。南鸿XX要求周X按照合同约定的标准，支付2013年2月5日至2014年5月5日期间的电梯使用费7500元（500元×15个月），符合法律规定，原审法院予以支持。

综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：周X于判决生效之日起十日内向南XX公司支付2013年2月5日至2014年5月5日的房屋占有使用费XXX元、电梯使用费7500元。如周X未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27140元、保全费5000元，由周X周X负担。

周X不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判驳回南鸿XX的全部诉讼请求；2、由南鸿XX承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、周X已向排榜公司支付房屋占用使用费，在周X与南鸿XX之间的《房屋租赁合同书》、南鸿XX与排榜公司之间的《排榜村厂房租赁合同》无效的情况下，周X无义务再向南鸿XX支付房屋占用使用费，否则将导致周X就同一租赁物缴纳两份租金的不公平状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效的，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房的占用使用费，人民法院应予支持。根据该规定，在租赁合同无效的情况下，出租人可以直接要求次承租人支付占用使用费。涉案厂房未取得建设规划许可证的事实业经（2013）深中法房终字第2646号《民事判决书》查明，（2013）深龙法民初字第339号《民事判决书》也判决确认南鸿XX与排榜公司之间的租赁合同属于无效合同。因此，在周X已经向排榜公司支付租金的情况下，不再负有向南鸿XX支付占有使用费的义务。此外，自2012年12月1日周X与排榜公司签订了《物业租赁合同》后，周X占有使用涉案厂房已经不再是基于南鸿XX的交付，而是基于排榜公司的交付和同意使用。一审法院判决周X向南鸿XX支付房屋占用使用费，致使周X就同一房屋支付两次占有使用费，损害了周X的利益。同理，一审判决要求周X向南鸿XX支付电梯使用费也无法律和合同依据。二、假设法院仍然认为周X应向南鸿XX支付占有使用费，也应按照涉案厂房的实际面积而非南鸿XX夸大的房屋面积计收占有使用费。根据南鸿XX与排榜公司签订的《排榜村厂房租赁合同》以及排榜公司与周X签订的《物业租赁合同》，涉案房屋的实际面积应为9792.1平方米而非南鸿XX欺骗周X的11000平方米，即便按照每平方米15元的月租金标准，涉案厂房的月租金标准也应是149881.5元，而非一审判决认定的169000元。三、一审中周X多次申请本案应当中止审理，但均未获得批准。周X认为，法院应本着案结事了、定纷止争、司法为民的原则处理各方争议，而非人为地制造和引发更多纠纷和冲突。早在南鸿XX起诉周X要求解除《房屋租赁合同》、返还涉案厂房时（案号为：（2013）深龙法房初字第53号案），排榜公司已另案起诉南鸿XX要求解除双方之间的《排榜村厂房租赁合同》和返还厂房（案号：（2013）深龙法房初字第339号案），周X也向贵院申请过中止53号案的二审程序，以免造成法院判决同一涉案厂房向不同主体返还的后果，贵院未同意并迳行作出了（2013）深中法房终字第2646号《民事判决书》，该生效判决现已和（2013）深龙法民初字第339号“民事判决书》冲突，导致一审法院客观上难以执行两份内容有冲突的生效判决，无法确定涉案厂房的返还主体。同样，就本案的支付涉案厂房占有使用费的问题，周X仍然认为贵院应当先行中止本案的审理，待（2013）深龙法民初字第339号《民事判决书》生效后，再行审理本案，以免贵院作出本案判决后，周X或者排榜公司又另案起诉南鸿XX返还占有使用费的情况，造成司法资源不必要的浪费，给当事人带来不必要的讼累。综上，周X认为，在（2013）深龙法民初字第339号《民事判决书》生效前，贵院应当依法中止审理本案。即便贵院不同意暂停审理本案，鉴于周X已经向排榜公司支付了占有使用费，贵院也应依法撤销一审判决，驳回南鸿XX的诉讼请求。

周X口头答辩如下：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。2、根据合同的相对性，本案的租赁关系仅发生在周X与南鸿XX之间，该租赁关系与南鸿XX和排榜公司之间的租赁关系的合同主体、权利义务均不相同，并非同一法律关系，周X请求本案中止审理没有法律依据。3、到目前为止，南鸿XX与排榜公司之间的租赁合同关系并没有解除。4、周X与排榜公司私自签订的物业服务合同系恶意串通损害南鸿XX合法利益的合同，依法应予以撤销或不予作为证据认定。5、到目前为止，周X并未履行（2013）深中法房终字第2646号民事判决书确定的周X应当依法将涉案房屋返还给南鸿XX的义务，应当依法支付房屋占有使用费。6、涉案厂房是南鸿XX依法进行了改建、扩建，增加了房屋的使用面积和使用价值，房屋占有使用费的标准应以双方合同约定的为准。综上，请求法院依法驳回其上诉请求，维持原判。

排榜公司经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未提供书面答辩意见。

本院经审理查明，本院（2013）深中法房终字第2646号民事判决书生效后，周X没有履行向南鸿XX交还涉案房产的义务。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。

本院认为：本案为房屋租赁合同关系。根据周X的上诉请求和理由，本案的争议焦点为：1、周X是否应支付南鸿XX房屋使用费；2、周X支付南鸿XX房屋使用费的标准；3、本案是否应中止诉讼。

关于第一个争议焦点，本院认为，根据生效判决的认定，周X负有向南鸿XX交还涉案房产的义务。周X没有履行该交还义务，仍然使用涉案房产，因此，应承担支付占用期间房屋使用费的义务。周X认为其占有涉案房产是基于其与排榜公司之间的租赁合同，本院认为，周X在本院（2013）深中法房终字第2646号民事判决书生效后，首先应履行向南鸿XX交还涉案房产的义务。在周X将涉案房产交还南鸿XX后，再根据其与排榜公司之间的租赁合同向排榜公司主张接收涉案房产。根据二审查明的事实，周X并没有履行其向南鸿XX交还涉案房产的义务，因此，也就不存在其将房产交还南鸿XX再由排榜公司将房产交付其使用的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用使用费的，人民法院应予支持。本案中，排榜公司收取周X支付的房屋使用费是基于排榜公司与周X签订的租赁合同的约定，并不是基于排榜公司作为出租人向作为次承租人的周X主张的，因此，周X的该项上诉理由不成立，本院不予采信。

关于第二个争议焦点，本院认为，南鸿XX与周X在租赁合同中对房屋面积进行了明确清晰的约定，没有歧义。周X应按照约定的面积向南鸿XX支付房屋使用费。南鸿XX与排榜公司之间租赁合同约定的面积不能作为认定周X支付房屋使用费的面积，周X承租涉案房屋的面积应以南鸿XX与周X之间租赁合同约定的面积为准。周X的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。

关于第三个争议焦点，本院认为，南鸿XX与周X之间的纠纷并不需要以南鸿XX与排榜公司之间的租赁合同纠纷为依据，因此，本案不需要中止诉讼。周X的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。

综上，周X的上诉理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费27140元，由周X负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　陈XX

代理审判员　路XX

代理审判员　朱　　　　宽

书　记　员　伍XX（兼）

附：相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。