匡XX,蒋XX与何XX确认合同有效纠纷一审民事判决书

原告匡XX，男，汉族。

原告蒋XX，女，汉族。

二原告的委托代理人黄XX，重庆XX律师。

被告何XX，男，汉族，。

委托代理人邹平，重庆XX律师。

委托代理人何XX（系被告何XX之子），男，汉族。

原告匡XX、蒋XX与被告何XX确认合同有效纠纷一案，本院于2014年1月24日立案受理后，依法由代理审判员黄双平独任审判，适用简易程序于2014年2月20日公开开庭进行审理。原告匡XX、蒋XX及其委托代理人黄XX，被告何XX的委托代理人邹平、何XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告匡XX、蒋XX诉称，二原告系夫妻关系，婚后匡XX将本人的户籍迁入了原告蒋XX的户籍所在地，与原告蒋XX家人共同生活居住。二原告与被告同为同村村民。2004年11月4日（农历），二原告委托其父蒋XX与被告何XX签订协议，为其购得被告何XX的房屋6间，以及转让所得被告何XX在该村的承包地。合同约定出卖的房屋和转让的林地、承包地由二原告及其后代永远享有。合同是由本组组长代为书写，同时还有其他邻居到场作证并签字。合同签订后，被告将房屋产权证和土地林地证书交给了原告。2007年11月，原告在税务机关缴纳了房屋的过户契税。被告交付房屋和土地后，原告使用该房屋和耕种土地至今10年，双方没有发生争议。但是，现在农村房屋可以复垦，有相应的补偿款，被告却主张只出卖了一部分房屋，并与原告发生争执引发纠纷。为了维护自身合法权益，诉请法院判决2004年11月4日原、被告之间签订的房屋买卖协议有效。

被告何XX辩称，2004年11月4日（农历），被告何XX与蒋XX协商并签订的书面协议属实。协议约定转让房屋的间数为6间属实。但是，所转让的房屋应为被告何XX名下的6间房屋，不包括被告何XX从父亲处继承分得的1间房屋。而且，在1994年年初被告何XX与其子何XX分家，将自己名下的6间房屋中的3间，已经分给了其子何XX。被告何XX家庭承包户下也有其子何XX的承包地。签订协议后，原告支付了约定的合同价款，被告实际交付了房屋并将房屋产权证书移交给原告。被告同时也将林地、承包地的使用证书移交给了原告。但是，被告所移交的房屋产权证书上四界栏中并没有现在填写的内容。

经审理查明，原、被告均同村村民。2004年12月15日，二原告委托原告蒋XX的父亲蒋XX与被告何XX就房屋转让和土地流转进行协商，蒋XX以原告匡XX的名义与被告何XX签订了书面协议。协议内容为：“何XX与匡XX二人协议，何XX将房屋五间和一偏转给匡XX居住，匡XX付给房屋建修费伍仟捌佰元正，一手交清，房屋四界以管理证为准，土地以土承包合同书为准，转包给匡XX所有权和耕种，山林何XX指界为准，由匡XX管理和永远所管理权，立出永卖交人何XX，永买交人匡XX，何XX房屋、田、土、山林由匡XX子孙管理权。”该协议执笔人曾XX，协议上有证人曾XX、王XX的署名。以上协议，村民委员会事后知情并同意。签订协议后，原告匡XX付清了协议约定的价款，被告何XX将房屋进行了交付，将房屋产权证书和土地承包证书移交原告匡XX。其后，被告何XX在场镇购房居住生活。原告匡XX办理了房屋交易的契税手续，也进行了承包地的变更登记，将流转所得的土地登记到了匡XX承包户名下。协议中涉及的房屋现在已经损毁。

以上事实，有原告提供的原告匡XX、蒋XX的身份证复印件、常住人口登记卡复印件和结婚证复印件，被告何XX的户口证明，契约书，被告何XX房屋的产权证书，被告何XX原土地承包经营权证，原告匡XX现农村承包土地经营权证，村民委员出具的证明，契税完税证书；有被告提供的被告何XX及其子何XX的身份证复印件，村民委员会出具的证明以及原、被告的陈述在卷佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，具有证据效力，足以认定。

本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同的订立和生效的事实承担举证责任。本案原告向本院提交了原、被告双方签订的书面合同，被告对该合同的真实性并无异议。合同签定后，原、被告已经实际履行了协议的内容。被告认为所出售的房屋中有其子何XX所有的房屋，以及土地只是转包给原告匡XX，且转包的土地有其子何XX的份额。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条的规定，被告何XX应就以上抗辩理由提供证据予以证实。

被告何XX出售给原告匡XX的房屋始建于1984年，取得产权证书于1985年，被告陈述在1994年与其子何XX分家，将以上房屋中的3间分给儿子何XX，但是被告既没有提供分家协议，更没有提供可以证明房屋产权已变更的证据，也没有提供家庭承包经营户内部对承包土地进行分配调整的相关证据。被告何XX所转交的土地承包经营权证，明确记载为户主姓名何XX，所转交的房屋产权证书也明确记载为户主姓名何XX。按照物权公示原则以及物权法关于善意取得的相关规定，并结合当地的交易习惯，原告有充分的理由相信被告何XX有权利对该房屋以及承包的土地进行处分，并且原告也就房屋买卖和承包地流转按照合同约定支付了合理的对价。土地进行流转后，经村委同意原告匡XX已将流转所得的土地登记到自己的名下，也符合农村承包地转让的法律规定。被告何XX并没有提供充足的证据证实承包土地流转的方式为转包。结合双方所签订协议的全文上下内容，当地的交易习惯以及本案案情，足以认定协议中涉及的土地流转行为系农村承包土地的转让。被告何XX还主张转让交付的房屋，不包括从其父亲处继承所得的1间房屋，但是被告并没有提供相应的证据。若被告所陈述的事实成立，换言之即原告侵占了被告的1间房屋，被告可以向原告主张承担侵权责任，并不必然影响双方之间已订立的合同效力。综上所述，被告的以上全部抗辩理由均不成立。

当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。原、被告就房屋买卖和承包地转让经过协商签订了书面合同，且协商过程中有相应的证人，协议的形式和内容也不违反强制性法律规定，应当系合同当事人的真实意思，被告也没有充足的证据证明该合同存在无效的法定情形。因此，本院认定本案中原、被告就农村房屋买卖以及农村承包土地转让所签订的合同，依法成立有效。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十七条、第三十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：

原告匡XX、蒋XX与被告何XX在2004年12月15日就房屋转让和承包地转让所订立的合同有效。

案件受理费80元，减半收取40元，由原告匡XX、蒋XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院（地址：重庆市万州区百安大道XX，邮编：404020）。同时，预交上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或者仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。

代理审判员　　黄双平

书　记　员　　邓XX