高X与XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告高X，男，1973年1月10日出生，汉族，长沙XX。

委托代理人李X，湖南XX律师。

委托代理人龚XX，湖南XX律师。

被告长沙XX公司，住所地长沙市雨花区大塘村出版物交易中XX。

法定代表人李X，董事长。

委托代理人陈XX，湖南XX律师。

委托代理人戴旌晶，湖南XX律师。

原告高X诉被告长沙XX公司（以下XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月28日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员钟XX独任审判，于2013年5月14日第一次公开开庭进行了审理。此后因案情复杂，转为适用普通程序，组成由审判员钟XX担任审判长、人民陪审员曹XX、余XX参加评议的合议庭，于2013年11月23日第二次公开开庭进行了审理。代理书记员姚萍担任庭审记录。原告高X及其委托代理人李X，被告XX公司的委托代理人陈XX和戴旌晶等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告高X诉称：2001年3月27日，高X与“长沙XX公司”签订一份编号为CF-95-0171号的《商品房购销合同》，以每平方米3728元的价格购得该公司开发的位于长沙市解放中XX的定王台新府3层C1号商业用房一套，面积为468.43平方米。为此，高X共支付购房款XXX元整。2002年3月27日，“长沙XX公司”变更为“长沙XX公司”。2008年6月26日，“长沙XX公司”又变更为XX公司。上述合同签订后，出卖人迟迟没有为高X办理房屋产权证。高X通过电话、登门、发函等方式多次催促出卖人办理房产证，均未果。等待十年之久后，在高X的强烈要求下，XX公司才于2011年3月为高X办理了编号为“长房权证芙蓉字第711XXXX0738号”的房屋所有权证，但该权证上“规划用途”一栏中登记标的房屋性质竟然为“住宅”。基于以上情况，高X认为：双方合同约定的标的房屋系商业用房而非住宅，出卖人应当为高X办理商用房的房屋产权证而非住宅性质的房屋产权证。如今出卖人办下来的是住宅性质的产权证，因此构成违约。在XX公司无法为高X办理商业用房性质房产证的前提下，XX公司应当赔偿同等地段不同性质房屋的差价损失并自交房之日起按同期银行贷款利率计算利息。同时，出卖人逾期办证也构成违约，也应当依法承担给付逾期办证违约金的违约责任。为维护合法权益，特提起诉讼，请求判令XX公司：一、立即退还购房款差价468430元；二、赔偿差价利息损失348961.09元（自房屋交付之日起暂计至2013年1月14日，按差价款总金额的同期中国人民银行贷款利率计算）以及直至执行之日止的利息：3、XX公司支付因其逾期办理房产证、国土证的违约金XXX.68元（其中房产证违约金：自2001年8月29日至2011年3月8日按已付购房款金额的中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算；国土证违约金：自2011年3月9日至2013年1月14日按购房总价款的同期中国人民银行贷款基准利率上浮50%计算）以及直至执行之日止的违约金；四、由XX公司承担本案诉讼费用。

被告XX公司辩称：一、本案中不存在XX公司擅自将高X所购房屋的性质变更为“住宅”的事实，XX公司也无权力擅自改变房屋性质。政府规划部门依法批准的长沙市解放中XX定王台新府（原同力大厦）的规划设计图显示，包括高X所购房屋在内的该栋房屋第三层属于商业办公用。诉讼过程中，XX公司到长沙城市规划档案馆和长沙市住建委、房产档案馆等业务部门核实，负责办理房屋产权登记的业务部门告知，本案所涉房屋的性质应该属于商业办公用房，只要高X带身份证和房产证到窗口即可将原来的错误登记更正好。此后，高X的代理律师也与XX公司的法律顾问共同到长沙市住建委业务窗口确认了以上事实，因此高X无权要求XX公司退还所谓的购房款差价468430元及差价款利息。二、XX公司开发建设的定王台新府（原同力大厦）于2002年4月l日就领取了房屋产权栋证，当时就可以为各购房业主办理房屋产权登记。从2002年4月份开始，XX公司就陆续为湖南省XX公司、何X等业主办理了房屋产权登记手续。具体到本案而言，XX公司完全可以办理高X的房屋产权登记手续，但前提是高X要按规定缴纳契税等税费。此后直到2011年2月14日高X才缴纳了35936元的契税和1405元的手续费，随后办理了房屋产权登手续，并于2011年3月8日正式领取了房屋产权证书。双方于2001年3月27日签订的《补充协议》也约定了产权证办理中高X应承担的提供有关法律手续的义务。本案十年之久才办理完毕产权证，完全系高X自身的原因所致，不属于XX公司的违约行为，XX公司不应承担逾期办理房产权证的违约责任。三、根据双方2011年3月27日签订的《补充协议》，权证办理的期限是2001年5月28日起三个月内，也就是说，高X应当在2001年8月28日起就知道权证没有办好，就知道权利受到了侵害，其也应当自2001年8月28日起两年内提起诉讼。本案中高X迟至2013年才提起诉讼，因此远远超过法律规定的两年诉讼时效期间。因此，即便XX公司存在逾期办证方面的违约事实，高X的起诉也超过了诉讼时效，其诉讼请求也应予以驳回。综上，高X的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。

经审理查明：XX公司系成立于1995年5月4日的有限责任公司（私营），经营范围有三级房地产开发、文化项目、文化活动的咨询、策划等。自成立以来名称先后由“长沙XX公司”变更为“长沙XX公司”，再变更为XX公司。1999年，XX公司以出让方式取得长沙市解放中XXXXX号地块的土地使用权，用于开发建设“定王台新府”商住楼。商品房建成后，XX公司获准预售，预售许可证号为长房售许字（2000）第313号。

2001年3月27日，高X（买方、乙方）与XX公司（卖方、甲方）签订一份《商品房购销合同》，约定：乙方向甲方购买商品房“定王台新府”三层C1号房屋一套，建筑面积482平方米；购房单价每平方米3728元，总价款XXX元，2001年3月31日前付款539896元，2011年4月30日前银行按揭支付余款XXX元；交房时间为2001年4月28日前。第十九条是“关于产权登记的约定”，内容只是“乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助”，但没有就房地产权属证书的办理期限及违约责任进行约定。同日，双方还签订了一份《补充协议》，其中约定：甲方最迟交房时间不得超过2001年5月28日；关于第十九条“关于产权登记的约定”修改为：“乙方在实际接收该商品房之日起，甲方负责在该房屋各项验收合格后三个月内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，乙方应向甲方提供有关法律手续并给予协助，如因乙方的原因致使产权逾期概由乙方负责。……”第二十二条修改为：乙方的房屋仅作写字楼使用。双方约定《补充协议》与《商品房购销合同》具有同等效力，如两协议内容相抵触均以补充协议为准。

上述《商品房购销合同》及《补充协议》签订后的2002年1月，XX公司担保，高X与中国XX签订《个人购房借款合同》，贷款890000元。2002年3月8日，XX公司指派律师向高X发出催款函，要求高X尽快支付购房首付款，并偿还XX公司为高X垫付的银行贷款利息。此后截至2002年8月9日，高X向XX公司实际支付购房款51万元。2002年8月9日，双方经协商，就首付款的数额、支付期限、垫付银行贷款利息的偿还等问题签订了一份《补充协议》，确定了乙方应于2002年12月15日前将所欠款项全部付清，否则乙方应按原合同规定承担违约责任。此后高X按照《补充协议》的约定于2002年12月15日前向XX公司付清了应付的款项。

2010年10月27日、2011年1月4日，高X先后两次向XX公司发函要求尽快办理所购房屋的产权证。2011年2月14日，高X向房产管理部门缴纳了“期房转现房交易”契税35936元及产权登记手续费1405元。2011年3月8日，长沙市房产管理部门为高X所购房屋下发了房产证，权证号码为长房权芙蓉字第701XXXX0738号，“规划用途”一栏内记载内容为“住宅”。

2011年5月31日，湖南XX接受高X的委托向XX公司发出《律师函》，要求XX公司承担逾期办证以及擅自改变房屋用途的违约责任。XX公司则认为权证上的“规划用途”登记为住宅不是XX公司的原因造成的，XX公司对此不应承担责任，且延期办证的原因在于高X未缴纳契税所致，不是XX公司违约造成的，因而不同意高X的索赔要求。双方就此几经协商不成，酿成纠纷，形成诉讼。

另查明：XX公司按照《补充协议》的约定于2001年5月28日前向高X交付了房屋。高X购房所在楼栋的栋产权证系于2002年4月1日登记到XX公司名下。案外人湖南省XX公司、何X分别从XX公司购买该栋房屋中的502号房屋和907号房屋，该两套房屋的产权经由XX公司的协助，分别于2012年4月29日、7月5日办理到了购房业主名下，该两套房屋与本案高X所购房屋属同一栋房屋。

关于逾期办证的原因，高X称其自全部付款义务完成后就曾多次电话通知XX公司要求办证，但XX公司一直没有办理，直至2010年、2011年高X两次书面发函要求办理后，XX公司才予以办理，因此逾期办证的原因在于XX公司，XX公司应当承担逾期办证的违约责任。对此XX公司则称，2002年，本案涉诉房屋的栋产权证就办好了，2002年就可为高X所购房屋办理分户产权证，对此有其他已于2002年就已办理好的分户产权证为证，XX公司也于2002年就电话通知过高X可以办证，但高X回复表示反正房屋是抵押在银行，办证还要缴纳税费，因而不必急于办理产权证，高X也一直没有缴清办证所需税费，而办理权证必须缴清税费，故XX公司也就无法办证。此后高X于2010年还清银行贷款后才要求XX公司办证，并于2011年2月14日缴清了税费，XX公司于是于2011年3月8日协助高X将产权证办理下来，因此本案逾期办证的原因不在XX公司，而在于高X自身。

本案审理中，就房屋的登记性质问题，本院多次致函长沙市住房和城乡建设委员会以及长沙市城乡规划局咨询问题解决办法，后者复函本院表示可以据实办理权证登记上的房屋性质变更手续。基于以上情况，高X于2013年12月2日撤回第一、第二项诉讼请求，即不再要求XX公司退还购房差价款及同期银行贷款利息。

以上事实，有当事人身份资料、企业工商登记资料、《商品房购销合同》、《补充协议》、《个人购房借款合同》、《律师函》、银行送票回执、收款收据、通知、邮寄详情单、房屋产权证、完税证及当事人的陈述等经庭审质证的证据证实，足以认定。

本院认为：高X与XX公司签订的《商品房购销合同》及相关《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，形式和内容均不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。根据双方的约定，高X有义务依约交付购房款，XX公司则有义务依约交付房屋并办理房屋权属证书。关于房屋产权证的办理，双方在2001年3月27日签订的《补充协议》中约定的内容为：“乙方（高X）在实际接收该商品房之日起，甲方（XX公司）负责在该房屋各项验收合格后三个月内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，乙方应向甲方提供有关法律手续并给予协助，如乙方的原因致使产权逾期概由乙方负责。”高X于2001年5月28日实际接收所购商品房。根据以上约定，XX公司有义务在交房后三个月内即2001年8月28日之前为高X办理房屋权属登记手续，但高X也有义务向XX公司提供有关法律手续并给与协助，同时如果是高X的原因导致产权办理逾期则由高X负责。本案中，XX公司2002年4月1日才将高X所购房屋的栋产权证办理好，XX公司也只有在2002年4月1日之后才具备为高X办理分户房屋权属证书的条件，因此在2001年8月29日至2002年4月1日期间，即使高X履行了自己的义务，XX公司也存在逾期办理房屋权证的违约情形，故XX公司应对该段期限内的违约行为承担给付逾期办理房屋权证违约金的民事责任。2002年4月1日之后，高X所购房屋的栋产权证已经办好，之后XX公司也为该楼栋房屋的其他购房业主办理过房屋产权证，因此XX公司已有条件为高X办理其所购房屋的分户产权证。根据《补充协议》的约定，高X有向XX公司提供法律手续和给予协助的义务。高X应当按照规定交纳购房契税，属于高X应当履行的提供法律手续和给予协助的内容。但高X直至2011年2月14日才缴清办理产权所需要的契税，XX公司随后在2011年3月8日为高X办理了房屋产权证，因此2002年4月1日之后，XX公司对于高X所购房屋的产权证于2011年3月8日才办理下来是没有违约的，因而XX公司不应承担违约责任。国土使用证的办理一般在房屋产权证之后。本案中，高X所购房屋的房产证因非XX公司的原因尚需就房屋性质问题进行补正，因此即便XX公司要履行国土证的办理义务，也需待房产证的的房屋性质问题补正之后才能办理，因此高X在本案中要求XX公司承担逾期办理国土证违约金的义务，没有事实依据。综上，高X起诉要求XX公司承担逾期办理房产证的违约金，本院在合理范围内依法予以支持，不合理的部分不予支持；起诉要求承担逾期办理国土证违约金的诉讼请求则没有事实依据，依法不予支持。关于产权登记上房屋性质差异提出的退还差价款并支付同期银行利息的诉讼请求，高X已经自愿申请撤回，属于当事人对自己民事权利的自由处分，本院予以准许。关于本案的诉讼时效。因高X一直在要求XX公司办证，而XX公司也不可能因高X没有要求办证就解除了办证义务，因此本案中高X的起诉没有超过诉讼时效，故本院对XX公司关于高X的起诉超过诉讼时效的辩称理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：

一、长沙XX公司于本判决生效之日起三日内给付高X逾期办理房产证违约金（以已付XXX元为基数，按中国人民银行规定的同期商业银行一年期流动资金贷款利率，从2001年8月29日起计算至2002年4月1日止）；

二、驳回高X要求长沙XX公司给付其他逾期办理房产证违约金的诉讼请求；

三、驳回高X要求长沙XX公司给付逾期办理国土证违约金的诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费19773元、财产保全申请费5000元，合计24773元，由长沙XX公司负担4773元，由高X负担20000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审　判　长　　钟XX

人民陪审员　　余XX

人民陪审员　　曹XX

书　记　员　　钟XX

附法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第十三条第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。

当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。

《中华人民共和国合同法》

第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。