余X、余XX与祝XX、孟XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告余X。

原告余XX。

两原告共同委托代理人沈心德，上海XX律师。

两原告共同委托代理人华XX，上海XX律师。

被告祝XX。

被告XXX。

法定代理人祝XX。

两被告共同委托代理人顾XX，上海市长江律师事务所律师。

原告余X、余XX诉被告祝XX、XXX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年5月18日立案受理后，依法适用简易程序审理，分别于2011年6月30日、同年7月21日公开开庭进行了审理。原告余XX、两原告共同委托代理人沈心德及两被告共同委托代理人顾XX两次均到庭参加诉讼。原告余X到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。

原告余X、余XX诉称，2011年2月14日，两原告与两被告通过上海XX居间介绍，签订房屋买卖合同，约定两被告将其所有的坐落于松江区新松江XXXXX弄XXX号的房屋转让给两原告，房屋总价款为2,380,000元。合同约定签约后3日内两原告以转账方式向两被告支付500,000元，并于两被告贷款银行规定还款前3日内，由两被告通知原告，两原告以转账方式支付1,000,000元；两被告则应在收到首付款3日内前往贷款银行办理还款手续。合同约定房屋应于2011年3月31日前办理房屋过户手续。两原告按照合同约定已经履行了付款义务，然因两被告的原因，致使双方无法在2011年3月31日前办理房屋过户手续，虽然两原告多次要求两被告办理房屋过户手续，并按照合同约定向两原告支付违约金，但均协商未果。故诉至法院，请求法院判令：两被告履行房屋过户义务并按照合同第六条、补充条款第一条之约定支付违约金714,000元(总房款的30%)。

被告祝XX、XXX辩称，被告已于2011年5月13日办好了抵押登记注销手续，之后被告也一直坚持要办理过户手续的，只是原告要求巨额赔偿，故双方至今未能办理过户手续。现在被告仍同意协助原告办理过户手续。关于违约金，因原告依据的是合同第六条、补充条款第一条之约定，该条款中约定的总房款30%的违约金适用的前提是解除合同，现在原告要求继续履行合同，故不同意原告要求其支付总房款30%的违约金的诉讼请求。

原告为证明其主张，提供如下证据：

1、上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)，以证明原、被告双方的房屋买卖合同关系，以及相关权利义务的约定；

2、中国XX银行网上银行电子回单、网银交易查询结果、中国建设银行转账凭条，以证明原告按照约定分批履行了付款义务，总额为150万元。其中前两笔金额分别为300,000元、200,000元的收款人为孟XX，系被告祝XX之丈夫，被告XXX之父亲。

3、上海市房地产权证，以证明系争房屋产权情况，系两被告所有。

被告对上述证据真实性均无异议。系争房屋的实际房价为300万元，合同价238万元是做低房价，差价62万元是以房屋装修和利息补偿款的名义支付的。孟XX确实系被告祝XX之丈夫，被告XXX之父亲。系争房屋之所以如今还登记在两被告名下，系因为被告欲与原告一同办理过户手续，但原告提出高额违约金赔偿，被告不同意赔偿，而原告认为如果被告不支付违约金则不配合办理过户手续。

被告为证明其主张，提供如下证据：

1、上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)，以证明原告主张的总房款30%的违约金系解约违约金；

2、协议书，以证明系争房屋转让的实际价款为3,000,000元；

3、上海XX于2011年5月24日出具的证明，以证明被告注销抵押登记的时间。被告于2011年5月13日递交了抵押登记注销申请，交易中心于同月19日正式完成了抵押注销登记；

4、被告发给原告的函，以证明被告是同意过户的，确实因为抵押登记注销手续办晚了，后因原告的巨额赔偿要求导致房屋至今未能过户；

5、上海市房地产登记簿(房屋状况及产权人信息)、上海市房地产登记簿(无房地产登记记录信息)、上海市松江区房地产登记收件收据，以证明松江区房地产交易中心受理被告抵押登记注销申请的时间是2011年5月20日，现在系争房屋已经没有任何抵押状况、房地产权利限制状况。

原告对证据1真实性没有异议，但是违约金的性质应当是逾期支付违约金，并非解约违约金；对证据2没有异议；对证据3的真实性有异议，中介单位不是房屋抵押登记注销部门，其出具的证明不具有证明效力；对证据4，确实收到该函，但其上内容并非事实，该函不能证明被告没有违约；对证据5没有异议，恰恰能证明被告在2011年5月20日方申请办理抵押登记注销手续。

经审理查明：原告余X、余XX与被告祝XX、XXX(其签名系由其法定代理人即被告祝XX代签)于2011年2月14日签订一份上海市房地产买卖合同(合同编号为XXXXXXX)，约定两被告将其所有的坐落于松江区新松江XXXXX弄XXX号房屋转让给两原告，房屋转让价款为2,380,000元。合同第六条约定“甲、乙双方确认，在2011年3月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……由于甲方(两被告)故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方(两原告)按本合同第十条追究甲方的违约责任”；合同第十条约定“甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。……(三)……逾期超过十五日，乙方可单方面解除合同，甲方应在接到乙方书面解除合同通知书之日起的七日内退还乙方已付的房款并向乙方支付总房款的30%作为违约金”；合同第四条约定“甲、乙双方同意，甲方于2011年3月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志”；补充条款第一条约定“甲方应在收到乙方支付的首付款3日内前往贷款银行办理还款手续，并于还款后10个工作日内办妥抵押登记注销手续。若由于甲方之原因，未在上述期限内办妥抵押登记注销手续的，则乙方有权单方面终止合同，同时甲方应按照本合同约定的总房款的30%向乙方支付违约金……”；合同附件三约定“1、乙方于签约后叁日内以转账方式支付甲方人民币伍拾万元整(￥500000)，(指定孟XX建行卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)。2、乙方于甲方贷款银行规定还款前三日内由甲方通知乙方，乙方以转账方式直接支付甲方人民币壹佰万元整(￥XXXXXXX)，(指定孟XX建行卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)。3、乙方于物业过户以及房产交易过户当天直接支付甲方人民币捌拾捌万元整(￥880000)，(指定孟XX建行卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)”。

另查明，原、被告于签订上海市房地产买卖合同当日，另行签订了一份协议书，约定系争房屋的实际成交价为3,000,000元，双方同意房屋申报价为2,380,000元，其中差额部分共计620,000元整作为房屋装修以及利息补偿款，由乙方以现金方式于交易过户当天一次性支付给甲方。

再查明，签约后，原告按约向被告支付购房款共计1,500,000元(其中于2011年2月15日支付200,000元，于同年3月14日支付1,000,000元。另支付购房定金300,000元)。

又查明，坐落于上海市松江区新松江XXXXX弄XXX号房屋之权利人为被告祝XX、XXX。上海市松江区房地产交易中心于2011年5月20日受理两被告提出的系争房屋的抵押权注销申请。现系争房屋上已无房地产抵押状况及权利限制状况。

本院认为：原、被告双方签订的上海市房地产买卖合同依法成立，对当事人具有法律约束力。原告已经按约履行了支付房款的义务，被告理应履行协助原告办理产权过户的义务，现被告亦表示同意协助原告办理产权过户手续，故本院对原告要求被告履行协助办理房屋过户义务的诉讼请求，予以支持。原告亦应按照合同及协议的约定在办理房屋过户手续当日向被告付清剩余房款1,500,000元。

依照合同约定，两被告确实存在逾期办理系争房屋抵押权注销手续之情形，原告可按合同约定追究其违约责任。但无论是依据合同第十条或是补充条款第一条之规定，均明确表明要求被告支付总房款30%的违约金适用的前提系原告“单方面终止合同”，现原告一方面要求被告继续履行合同，另一方面要求被告支付总房款30%的违约金，并无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告祝XX、XXX于本判决生效之日起十日内协助原告余X、余XX办理将坐落于上海市松江区新松江XXXXX弄XXX号房屋产权过户至原告余X、余XX名下的手续；

二、驳回原告余X、余XX的其余诉讼请求。

如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10,940元，减半收取5,470元，由原告余X、余XX负担5,430元(已付)，由被告祝XX、XXX负担40元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

代理审判员

方美玲

书  记  员

沈韵