上诉人唐山XX公司因买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）唐山XX公司。

法定代表人薄XX，该公司董事长。

委托代理人巩XX，女，1986年5月27日生，汉族，唐山市XX公司职工。

委托代理人赵XX，河北XX律师。

被上诉人（原审原告）刘XX，女，1964年9月25日生，汉族，工人。

委托代理人郭建立，河北XX律师。

委托代理人谭XX，河北XX律师。

上诉人唐山XX公司因买卖合同纠纷一案，不服唐山市路北区人民法院（2012）北民初字第545号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2006年11月8日，原告向被告给付购房订金400000元，购买被告开发的位于唐山市路北区大里路盛景XX建筑面积为220.47平方米、地下室面积为74.17平方米的商业楼（以下简称盛景XX商业楼），后又于2007年6月27日给付购房订金24000元，2010年10月12日给付房款900000元，2010年11月9日给付购房款218791元，共给付购房款XXX元。2010年11月9日原告又给付被告契税73166元、维修基金70352元、物业费5291元、印花税工本费50元、装修保证金5000元、电费1000元、垃圾清运费500元，与房款合计共XXX元。同时被告将上述房屋交付给原告使用。关于原、被告双方争议的房屋单价问题，原告提供了如下证据：1、原告购买房屋时，与当时被告的经办人艾XX关于房屋单价及交款明细的电话录音；2、有艾XX本人签字的盛景XX商业房收款明细表和其他收费明细表；3、艾XX出庭的证人证言，证明本人原为XX公司员工，负责盛景园房屋收款等工作，盛景XX商业房收款明细表和其他收费明细表是他本人为原告打印，电话录音确实为他与原告当时就房屋单价及交款明细的对话；4、证人张某某出庭的证人证言，证明艾XX当时为XX公司员工，负责盛景园房屋收款工作；5、盛景园商业楼一至四号的房屋买卖合同。上述前四项证据，可以证明盛景XX商业楼住房单价（每平方米）为6800元，储室单价为3500元，且与双方均提交或认可的原告交款情况完全相符，此两组证据可互相印证；上述第五项证据显示同一时期购买的同一开发商、同一地段房屋，住房单价为6700元，储室单价为3500元，可对原告所购买房屋单价予以佐证。被告对其所述住房为1.5万元每平方米、地下室为8000元每平方米的主张，未提供任何证据予以证实。综上，可认定原告所购买的盛景XX商业楼住房单价为6800元，储室单价为3500元。根据双方均提交或认可的原告交款情况，原告已将购房款全部交清，并另给付了契税、维修基金等按照购房全款一定比例所计算的其他各项费用。关于被告对本诉答辩中所述的2008年3月5日的商品房买卖合同，为原告在庭前提供的盛景XX商业楼的承租人唐山市XX公司工商档案登记中的材料，原告提供承租人的工商档案证明目的是该公司存在，从而进一步证明盛景XX商业楼被告已交付原告使用。原告在庭前表示这些工商档案材料中的2008年3月5日商品房买卖合同是XX公司为办理工商登记而提供给工商部门的，并不是原被告双方签订的真实合同，且己方的证明目的被告已在反诉中认可，无需再证明，因此撤回了该证据。被告在庭前将从原告所举证据中复印的此证据向法庭提供，欲证明原告为了达到骗取涉案房屋的诉讼目的，伪造重要证据的事实，进而证实原告没有任何证据证实双方之间存在商品房买卖合同关系。因原告并未以此证据证明双方存在买卖合同关系，且此合同是何人伪造与本案无关，非本案审理内容，因此被告的举证及证明目的以及其答辩所述没有意义。以上事实有双方当事人陈述、票据、书证、证人证言等证据予以证实。

一审法院认为，原被告之间虽然没有签订书面买卖合同，但原告不仅已将购房款全部交清，且已将按照购房全款一定比例计算的契税、维修基金等款项也一并交清，被告亦将原告所购房屋交付给原告，原告接收并实际占有、使用至今，表明双方之间房屋买卖合同已成立并生效，合同的主要权利义务已履行完毕。本案原被告双方之间存在房屋买卖合同关系，且这种关系合法有效，受国家法律法规保护。原告已履行了自己应履行的全部义务，被告亦应履行自己相应的义务。因此对于原告的诉讼请求本院予以支持。被告对其反诉主张未提供任何证据予以证实，原告所举证据充分证实了房屋的真实单价，因此对于被告的反诉请求本院不予支持。遂判决：一、唐山市路北区大里路盛景XX商业楼归原告刘XX所有，被告唐山XX公司于本判决生效之日起三日内配合原告刘XX办理产权登记相关手续；二、驳回被告唐山XX公司的反诉请求。本诉案件受理费20629元、保全费5000元，合计25629元；反诉案件受理费12842元，均由被告唐山XX公司负担。

上诉人唐山XX公司不服上述判决，上诉称：一、一审判决遗漏当事人，涉案房屋是被上诉人刘XX之夫马XX预定，一审法院判决涉案房屋归被上诉人刘XX一人所有没有依据。二、一审判决认定涉案房屋单价为每平方米6800元、地下室为每平方米3500元，属于认定事实错误，涉案房屋坐落于唐山市商业黄金地段价格远不止于此。一审法院依据证人证言及其他房屋单价作为认定涉案房屋单价的依据，属于滥用职权，无论其他房屋单价是多少，均不能证实涉案房屋的单价及总价。三、上诉人在本案一审答辩状及反诉状中多次提到刘XX之夫马XX，一审法院却极力回避马XX这个法官，将上诉人的反诉状和答辩状内容进行删改，隐瞒案情。四、上诉人在一审开庭前变更了反诉请求，但一审法院在判决中所认定的是上诉人已经废止的反诉内容。五、上诉人与被上诉人口头约定由被上诉人交齐全部房款XXX元时，才可签订书面合同，但被上诉人没有按口头约定交纳全部房款，故此双方没有形成商品房买卖合同，上诉人要求解除该口头预约合同，返还房屋并赔偿损失，理据充分。六、被上诉人刘XX及其丈夫马XX伪造涉案商业房屋商品房买卖合同并勾结唐山市房屋交易中心人员进行非法鉴证，二审法院应向相关司法机关移送本案。七、本案一审举证期限届满前，刘XX的代理人向法庭承认其所提交的2008年3月5日的商品房买卖合同系其伪造，并要求撤回该证据，这充分说明被上诉人诚信缺失，一审法院判决涉案房屋属于被上诉人没有依据。八、一审法院采信早已被上诉人公司辞退的员工艾XX的证人证言作为定案的关键证据，属于滥用职权。九、被上诉人将非法占用的涉案房屋出租给唐山市XX公司，每年租金18万元，且已非法占用两年，故上诉人要求被上诉人赔偿直接经济损失40万元有充足依据，一审法院驳回上诉人的反诉请求是错误的。十、假设被上诉人提交的商品房买卖合同真实有效，被上诉人也未按照合同约定履行付款义务，被上诉人严重违约，上诉人有权“依约”解除合同，并要求支付违约金、赔偿损失。请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判。

被上诉人刘XX答辩称：同意一审判决。

二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相一致。

本院认为，依法成立的合同自成立时生效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人XX公司与被上诉人刘XX一直未签订书面房屋买卖合同，双方房屋买卖事实有涉案房屋房款交纳收据、契税交纳收据、维修基金交纳收据、物业费交纳收据、印花税工本费交纳收据、装修保证金交纳收据、电费交纳收据、垃圾清运费交纳收据等予以证实，上诉人在收到房款后将涉案房屋交付被上诉人刘XX，且刘XX将该房屋实际出租至今，双方当事人之间的买卖合同关系已经成立且不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法受到保护。被上诉人刘XX已经完成了支付涉案房屋价款的义务，上诉人应当向被上诉人转移房屋所有权。现上诉人主张因被上诉人未按照口头约定支付房款，被上诉人违约，故双方未签订书面房屋买卖合同，被上诉人应付清剩余房款，但上诉人未就其主张提交相应证据予以证实，故上诉人上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3347元，由上诉人唐山XX公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　苗XX

代理审判员　　董媛媛

代理审判员　　高贺莉

书　记　员　　李XX