刘XX与唐山XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书(1)

原告（反诉被告）刘XX，女，1964年9月25日生，汉族，唐山百货大楼职工。

委托代理人郭建立，河北XX律师。

委托代理人谭XX，河北XX律师。

被告（反诉原告）唐山XX公司。

法定代表人薄XX，董事长。

委托代理人巩XX，女，1986年5月27日生，汉族，唐山XX公司职工。

委托代理人王XX，女，1981年10月11日生，汉族，唐山XX公司办公室主任。

原告（反诉被告）刘XX诉被告（反诉原告）唐山XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘XX及其委托代理人郭建立、谭XX、被告的委托代理人巩XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告刘XX诉称，2006年11月8日，原告向被告交付订金40万元，2007年6月27日交付订金24万元，用于购买被告出售的预售底商，座落于唐山市路北区大里路盛景XX。2010年10月被告通知原告交房时，原告将全部房款交清，总房款XXX元，同时缴纳印花税工本费50元、契税73166元、维修基金70352元、物业费5291元、装修保证金5000元、电费1000元、垃圾清运费500元。合计：XXX元。各项款项交清后，被告将底商交付给原告并使用至今。原告一直要求被告到房管部门办理房屋登记手续，被告一拖再拖，未予办理。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告提起诉讼，请求法院：1、依法确认原被告房屋买卖行为合法有效；2、依法判决路北区大里路盛景XX底商归原告所有，被告配合原告办理产权登记相关手续；3、诉讼费由被告承担。

被告XX公司辩称，原告仅是交纳了部分购房预定金，双方并未签订商品房买卖合同，原告提交的商品房买卖合同未在唐山市房产交易中心鉴证备案。原告在诉状中要求确认房屋买卖行为合法有效，而非商品房买卖合同合法有效。原告诉称涉案房屋总房款XXX元，与商品房买卖合同中显示的相差近130余万元，故原告所诉不可信。目前房屋买卖过程中确实存在阴阳合同的情况，法院应不予采信。在本案举证期即将届满的2013年2月18日上午，原告的律师要求撤回该证据，表明双方之间根本不存在涉案房屋买卖合同。按照双方于2006年达成的口头约定，原告在交纳订金后应交齐全部房款XXX元后才可签订正式合同，被告多次对原告宽让交款期限，但其终究没有依约（口头约定）交纳剩余房款。被告于2012年11月份通知原告，要求解除口头预定房屋协议、退还房屋，并由原告承担违约和欺诈责任。原告提交的商品房买卖合同复印件每页均注明与原件一致赵XX字样，原告是否为了能够非法将涉案房屋出租给案外人而伪造了该合同书？即便原告所谓的商品房买卖合同真实有效，那么按照该合同约定，原告逾期交付房款房屋出卖人有权解除合同。原告向法院提交虚假商品房买卖合同以达到非法骗取涉案房屋的目的，法院应依法驳回其诉请，并追究其法律责任。

被告XX公司反诉称，早在2010年，反诉原告欲开发位于唐山市路北区大里路盛景XX，反诉被告刘XX交纳了部分订金预定一套建筑面积220.47平方米、地下室为74.17平方米的商业楼（位于唐山市大里路盛景XX），双方口头约定商业楼单价为1.5万元每平方米、地下室单价为8000元每平方米，房屋总价款合计XXX元，并约定交齐房款后签订书面合同并办理房产登记备案手续。2010年11月9日，反诉被告在累计交纳房款为154万元（40万元＋24万元＋90万元）后找到反诉原告，称手头紧张，余款不能一次性交齐，希望先收房，并保证余款尽快付清。反诉原告在告知其：如果不能交齐房款、则不予办理合同签订及登记备案并保留房屋处置权的情况下，将涉案房屋交付给了原告夫妻。但此后，虽经反诉原告多次催要剩余房款，其剩余房款XXX元至今未付，为此，双方之间的房屋买卖合同至今尚未签订，亦未办理合同备案手续。故反诉原告要求反诉被告尽快履行双方约定义务，交纳剩余房款。请求法院判令反诉被告刘XX立即支付剩余房款XXX元。

针对反诉，原告刘XX辩称，开发时间是2006年，而不是2010年。房屋的单价是住室6800元，地下室3500元，房屋总价XXX元，反诉被告已经全部支付，反诉原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应予以驳回。

经审理查明，2006年11月8日，原告向被告给付购房订金400000元，购买被告开发的位于唐山市路北区大里路盛景XX建筑面积为220.47平方米、地下室面积为74.17平方米的商业楼（以下简称盛景园某号商业楼），后又于2007年6月27日给付购房订金240000元，2010年10月12日给付房款900000元，2010年11月9日给付购房款218791元，共给付购房款XXX元。2010年11月9日原告又给付被告契税73166元、维修基金70352元、物业费5291元、印花税工本费50元、装修保证金5000元、电费1000元、垃圾清运费500元，与房款合计共XXX元。同时被告将上述房屋交付给原告使用。

关于原、被告双方争议的房屋单价问题，原告提供了如下证据：1、原告购买房屋时，与当时被告的经办人艾XX关于房屋单价及交款明细的电话录音；2、有艾XX本人签字的盛景园某号商业房收款明细表和其他收费明细表；3、艾XX出庭的证人证言，证明本人原为XX公司员工，负责盛景园房屋收款等工作，盛景园某号商业房收款明细表和其他收费明细表是他本人为原告打印，电话录音确实为他与原告当时就房屋单价及交款明细的对话；4、证人张X出庭的证人证言，证明艾XX当时为XX公司员工，负责盛景园房屋收款工作；5、盛景园商业楼一至四号的房屋买卖合同。

上述前四项证据，可以证明盛景园某号商业楼住房单价（每平方米）为6800元，储室单价为3500元，且与双方均提交或认可的原告交款情况完全相符，此两组证据可互相印证；上述第五项证据显示同一时期购买的同一开发商、同一地段房屋，住房单价为6700元，储室单价为3500元，可对原告所购买房屋单价予以佐证。

被告对其所述住房为1.5万元每平方米、地下室为8000元每平方米的主张，未提供任何证据予以证实。

综上，可认定原告所购买的盛景园某号商业楼住房单价为6800元，储室单价为3500元。根据双方均提交或认可的原告交款情况，原告已将购房款全部交清，并另给付了契税、维修基金等按照购房全款一定比例所计算的其他各项费用。

关于被告对本诉答辩中所述的2008年3月5日的商品房买卖合同，为原告在庭前提供的盛景园某号商业楼的承租人唐山市XX公司工商档案登记中的材料，原告提供承租人的工商档案证明目的是该公司存在，从而进一步证明盛景园某号商业楼被告已交付原告使用。原告在庭前表示这些工商档案材料中的2008年3月5日商品房买卖合同是XX公司为办理工商登记而提供给工商部门的，并不是原被告双方签订的真实合同，且己方的证明目的被告已在反诉中认可，无需再证明，因此撤回了该证据。被告在庭前将从原告所举证据中复印的此证据向法庭提供，欲证明原告为了达到骗取涉案房屋的诉讼目的，伪造重要证据的事实，进而证实原告没有任何证据证实双方之间存在商品房买卖合同关系。因原告并未以此证据证明双方存在买卖合同关系，且此合同是何人伪造与本案无关，非本案审理内容，因此被告的举证及证明目的以及其答辩所述没有意义。

以上事实有双方当事人陈述、票据、书证、证人证言等证据予以证实。

本院认为，原被告之间虽然没有签订书面买卖合同，但原告不仅已将购房款全部交清，且已将按照购房全款一定比例计算的契税、维修基金等款项也一并交清，被告亦将原告所购房屋交付给原告，原告接收并实际占有、使用至今，表明双方之间房屋买卖合同已成立并生效，合同的主要权利义务已履行完毕。本案原被告双方之间存在房屋买卖合同关系，且这种关系合法有效，受国家法律法规保护。原告已履行了自己应履行的全部义务，被告亦应履行自己相应的义务。因此对于原告的诉讼请求本院予以支持。被告对其反诉主张未提供任何证据予以证实，原告所举证据充分证实了房屋的真实单价，因此对于被告的反诉请求本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：

一、唐山市路北区大里路盛景XX归原告刘XX所有，被告唐山XX公司于本判决生效之日起三日内配合原告刘XX办理产权登记相关手续；

二、驳回被告唐山XX公司的反诉请求。

本诉案件受理费20629元、保全费5000元，合计25629元；反诉案件受理费12842元，均由被告唐山XX公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。

审　判　长　　张彦霞

审　判　员　　王春雷

代理审判员　　赵XX

书　记　员　　梁XX