吴XX与郑XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告吴XX。

委托代理人王X，上海XX律师。

委托代理人刘清萍，上海XX律师。

被告郑XX。

原告吴XX诉被告郑XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员唐XX独任审判。后因被告郑XX下落不明，故本案转为适用普通程序，于2010年1月29日公开开庭进行了审理。原告吴XX的委托代理人王X、刘清萍到庭参加了诉讼，被告郑XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告吴XX诉称，原、被告通过上海XX签订上海市居住房屋租赁合同，约定被告将座落于上海市松江区梅XXXXX弄XXX号XXX室房屋出租给原告，租赁期限为2008年9月20日起至2010年9月19日止。租赁期间，被告在未告知原告的情况下将房屋出售给第三方，并与其签订了房屋买卖合同。嗣后，被告要求与原告解除租赁合同。原告知道上述情况后及时以书面形式向被告主张优先购买权。被告回函同意，但却未与第三方解除买卖合同，并强行将房屋过户给了第三方。2009年8月12日，原告发现被告擅自将其承租的房屋房门砸开并进行装修，房屋内原告购置的家具全部不见踪影。故原告诉至法院，要求被告向原告支付违法解除合同违约金21,226元，并赔偿原告房价上涨损失100,000元及家具损失15,000元。

被告郑XX未作答辩。

经审理查明，2008年9月8日，原、被告签订上海市居住房屋租赁合同一份，约定被告将座落于上海市松江区梅XXXXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称该房屋)出租给原告；被告于2008年9月9日前向原告交付该房屋，租赁日期自2008年9月20日起至2010年9月19日止；该房屋月租金为800元，每三个月一付；租赁期间，非本合同规定的情况被告擅自解除本合同，提前收回该房屋的，被告应按提前收回天数的租金的贰倍向原告支付违约金。合同对其他事项亦作出相应的约定。

2009年6月16日，原告委托律师向被告发送律师函一份，要求被告尊重原告对该房屋享有的优先购买权，按照双方租赁合同的约定承担违约责任并赔偿守约方相应的损失，同时原告将中止支付下一期的房屋租金。

同年6月30日，被告回复如下：1、该房屋出售价格为775,000元，税费由购买方支付，在同等条件下原告可以购买；2、终止租赁合同，于2009年7月4日内将该房屋清理干净，违约赔偿事宜可商议，要求原告于收到本回复后的三日内给予被告明确书面回复(回复地址为上海市松江区XXXXX弄XXX号政原房地产经纪事务所)，如三日内未回复视为原告放弃优先购买权，被告于2009年7月6日对该房屋进行验收查看，如有未清理物品被告可以按废弃物品处理。

同年7月3日，原告回函称，原告同意以775,000元价格购买该房屋，具体条件等同被告目前已与第三方签署的网上房地产买卖合同，要求被告于收到函件之日起十日内与第三方解除该房地产买卖合同，备齐相关资料，书面通知原告办理房屋交易手续。

另查明，2007年2月13日，被告经核准取得该房屋的上海市房地产权证。2009年5月22日，被告与毛XX、张X签订上海市房地产买卖合同，约定被告将该房屋以775,000元的价款转让给毛XX和张X；双方确认，在2009年7月22日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；毛XX、张X于2009年5月22日前支付给被告155,000元作为首付，剩余部分房款620,000元由毛XX、张X的贷款银行或者银行委托的担保机构支付于被告。2009年8月6日，毛XX与张X经核准登记为该房屋的权利人。

审理中，原告向本院提供一份署名为被告、落款日期为2009年5月20日的委托书，该委托书载明由于该房屋已出售他人，须解除房屋租赁协议，全权委托上海XX处理有关事宜。原告向本院陈述：其主张的解除合同违约金自2009年8月12日起算至2010年9月19日，以日租金的贰倍计算；其主张的房价上涨损失是以起诉时相同地段类似房屋在中介公司的挂牌价与775,000元的差额计算。

以上事实，由原告提供的上海市居住房屋租赁合同、函件、上海市房地产登记册、上海市房地产买卖合同及其陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。本案中，原、被告签订的租赁合同合法、有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。然而在租赁期限内，被告擅自解除合同，故原告主张的解除合同违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的房价上涨损失及家具损失，没有证据予以证明，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：

一、被告郑XX于本判决生效之日起十日内偿付原告吴XX违约金21,226元；

二、驳回原告吴XX的其余诉讼请求。

如果被告郑XX未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍向原告吴XX支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3,025元，公告费560元，合计诉讼费3,585元，由原告吴XX负担2,694元(已付)，被告郑XX负担891元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审  判  长

徐东

审  判  员

唐XX

代理审判员

张孜

书  记  员

苏XX