（2013）沪二中民二（民）终字第2637号
上诉人（原审被告、反诉原告）XX公司。
法定代表人方X。
委托代理人陈X，上海XX律师。
委托代理人沈X，上海XX律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海XX公司。
法定代表人马XX。
委托代理人张XX，上海XX律师。
委托代理人甄XX，上海XX律师。
上诉人XX公司（以下简称XX公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区XX（2013）宝民三（民）初字第1532号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人XX公司的委托代理人沈X，被上诉人上海XX公司（以下简称XXX司）的委托代理人张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年5月27日，XXX司、XX公司签订《租赁合同》，约定由XX公司承租XXX司位于上海市殷高西XXXXX楼XXX号商铺。租期为2012年9月13日至2013年9月12日，建筑面积216平方米，租金每平方米每月人民币（以下币种均为人民币）70元。在附件一中第四条约定，XX公司逾期支付租金等费用7天以上，按逾期部分每日0.3%支付违约金。保证金于合同终止期满1年后退还。事后，XX公司进行装修后进场经营，并支付保证金15，000元。在租期内XX公司未再支付过租金。2013年1月17日，双方在租金付款通知单上签订协议，由XXX司免去部分租金，XX公司同意支付租金及物业管理费共计88，382元，租期改为2012年9月28日至2013年9月27日。同年5月31日，XX公司出具《承诺书》，承诺于2013年6月8日支付租金88，382元。在该承诺书上XX公司书写“要求商场把漏水的地方全部弄好”。2013年10月1日，XX公司搬离商铺。
XXX司于2013年10月8日向法院起诉，要求XX公司支付2012年9月28日至2013年9月27日的租金及物业管理费88，382元，并支付违约金（以88，382元为本金，自2012年9月28日至判决书生效日止，按日0.3%计算）。XX公司提起反诉，要求XXX司赔偿经济损失198，200元（包括装修费68，000元、员工工资17，600元、家具运费8，700元、家具维修费76，100元、店铺装饰费27，800元），返还保证金15，000元。
原审法院审理中，XX公司提供商铺装修合同、装修费收条、运费收条、工资收条、家具维修费用清单、装饰费用清单、照片等证据证明其损失。XX公司称运费是于2012年8月进场时运一次，2012年9月20日运一次、2013年1月26日运一次、2013年10月离场时运一次。家具损坏后，由XX公司修理，也有找人修理，但不能提供修理费的其他相关证据。经质证，XXX司称，收条等不具有证明力，照片也不知是在何地拍的，商场内未发生过漏水，故不予认可。
原审法院认为，XXX司、XX公司签订的《租赁合同》合法有效，受法律保护，双方理应履行。XX公司承租XXX司商铺，应当按约支付租金及相关费用。在合同履行中，双方于2013年1月17日达成协议，XXX司免除了部分租金，双方对租金进行重新约定，故XX公司理应按此约定的数额支付。XXX司现起诉要求XX公司支付租金88，382元，符合双方约定，法院予以准许。由于双方重新约定了租金数额，故XX公司未按《承诺书》约定支付租金，应自2013年6月16日起支付违约金。因双方约定违约金过高，考虑到XX公司已离场，故法院对违约金予以酌情调低。关于XX公司的反诉请求，XX公司未按约支付租金，应属违约，故其主张的装修费、员工工资、装饰费均无法律依据，法院不予支持。XX公司所称漏水情况导致其损失、XX公司提供的家具修理费、运费损失等均无充分有效证据相印证，故法院也不予采信。关于保证金，双方约定自合同终止1年后退还，现期限未到，故对于该主张也不予准许，XX公司可在期限界满后另行主张。
原审法院据此判决如下：一、XX公司于判决生效后十日内支付上海XX公司租金88，382元；二、XX公司于判决生效后十日内支付上海XX公司违约金（以88，382元为本金，自2013年6月16日起至判决书生效日止，按每日万分之五计算）；三、上海XX公司其余诉讼请求及XX公司的反诉请求不予支持。
原审法院判决后，XX公司不服提出上诉称，上诉人装修后进场不久，就发现被上诉人的商铺由于位于商场顶层，结构存在问题，一到下雨天就会出现漏水。被上诉人没有提供合格的房屋，不能保证上诉人正常经营，上诉人有权行使先履行抗辩权拒付租金。系争商铺的质量问题应当通过权威鉴定机构予以确认，原审法院对上诉人提出鉴定未予表态，审理案件事实不清。合同虽约定保证金在合同终止一年后退还，但因合同已终止，该约定明显对上诉人不公平，应当及时予以退还。上诉人已提供证据证明因质量问题造成的损失，请求本院撤销原判，支持上诉人的原审反诉请求。
被上诉人XXX司辩称，不同意上诉人的上诉请求。原审法院组织双方当事人查看现场，上诉人出租的房屋不存在漏水情况。上诉人以生意不好等借口不支付租金，被上诉人考虑到为不影响其他租户，给予上诉人减免了约10万元租金，但上诉人仍不支付，其行为应承担违约责任。按照合同约定，被上诉人同意在2014年9月30日退还上诉人保证金15，000元。
经审理查明，原审法院判决查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。被上诉人作为出租人应当按照约定将房屋交付承租人，并在租赁期间保持房屋符合约定的用途；上诉人作为承租人应当按约定期限支付租金。若被上诉人交付的房屋无法保证适租，上诉人可以要求减少租金或者延长租期。上诉人称房屋有漏水情况影响其正常经营。原审法院经现场勘察，未发现漏水痕迹，故对其要求鉴定的申请未予同意，符合客观事实。上诉人亦未提供有力证据证明房屋不适租，故其拒付租金的理由不成立，其要求被上诉人承担赔偿责任的主张，本院不予采纳。对其上诉请求，本院予以驳回。XXX司与XX公司签订的《租赁合同》约定，保证金于合同终止期满1年后退还。现被上诉人同意在2014年9月30日退还上诉人保证金15，000元，与合同约定相符，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区XX（2013）宝民三（民）初字第1532号民事判决主文第一、二项；
二、变更上海市宝山区XX（2013）宝民三（民）初字第1532号民事判决主文第三项为：上海XX公司于2014年9月30日退还XX公司保证金15，000元；上海XX公司的其余诉讼请求不予支持；XX公司的其余反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费4，141元，由上诉人XX公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王XX
代理审判员 陈XX
代理审判员 马XX
书 记 员 彭XX
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
