原告（反诉被告）陈XX。
委托代理人陈X，上海XX律师。
委托代理人陶XX，上海XX律师。
被告（反诉原告）孙XX。
原告（反诉被告）陈XX（以下简称原告）与被告（反诉原告）孙XX（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年7月29日、2014年10月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈X、陶XX、被告孙XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈XX诉称，2013年8月18日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定原告承租坐落于上海市浦东新区XXXXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），租期为2013年8月21日至2014年8月20日，租金每月人民币（以下币种相同）28，000元，租金支付方式为付一押二。合同签订后，原告共向被告支付了两个月的押金56，000元及2013年8月21日至2014年2月20日期间的租金168，000元，共计224，000元。之后，原告发现与被告签订的租赁合同存在许多虚假信息导致合同无法正常履行，故原告诉至法院，要求被告返还原告六个月租金及两个月的押金共计224，000元，诉讼费由被告承担。
被告孙XX辩称，被告系受业主委托将业主名下房屋出租，其与原告签订了房屋租赁合同。2014年2月，原告租赁系争房屋后突然提出终止租赁，构成违约，应没收押金。
被告孙XX反诉诉称，2013年8月18日，其与原告朋友张XX就系争房屋签订租赁合同一份。2014年1月底，原告提出由于工作调离原因，可能会提前中断租赁合同并提出会找新租客减少损失，被告提出在不影响租赁合同为原则的情况下，友善同意。2014年2月18日起，被告多次向原告催讨租金，原告于2014年2月24日退租。根据租赁合同约定，非合同规定情况，承租方中途擅自退租的，应按退租天数的租金2倍向出租方支付违约金，出租方可从租赁保证金中抵扣。故被告反诉要求原告支付解除合同的违约金5.6万元，即押金不予返还，作为违约金没收，如法院支持反诉原告诉请，不再向原告另行主张水、电、燃气、宽带费等5，480.90元、拖延交房五日的租金。
原告陈XX辩称，被告并非房屋产权人，利用虚假信息与原告签订合同，合同本身并不规范；被告明确给出原告离开时间，要求原告2月21日搬离，原告于2月22日搬离，不存在违约，被告要求没收押金无相应依据。
经审理查明，系争房屋产权人系案外人吴X、吴X。2013年8月18日，“xxx景花园租售中心”名义为出租方（甲方）、原告为承租方（乙方），被告作为甲方代理人与原告代理人张XX签订《上海市房屋租赁合同》一份，并在甲方处加盖了“xxx景花园售楼处专用章”。合同约定甲方将系争房屋出租给乙方，房屋租赁期自2013年8月21日起至2014年8月20日止，月租金为28，000元，每月支付一次，乙方应于每月18日前向甲方支付租金，房屋租赁保证金为56，000元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第六条约定，租赁期间，乙方发现该房屋及附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。合同第十条约定，该房屋交付时存在缺陷的，影响乙方正常使用的，甲方应自交付之日起的3日内进行修复、逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的2倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。当日，被告向原告提供了委托人为“xxx景租售中心”的委托书，内容为委托“xxx景租售中心”员工孙XX为系争房屋指定委托人，签订租赁合同及代收房屋租金、押金等。上述委托书上加盖了“xxx景花园售楼处专用章”。之后，被告将系争房屋交付给原告使用，原告通过代理人张XX向被告支付了租赁保证金56，000元及六个月租金168，000元（至2014年2月20日）。
2014年2月8日，原告向被告发送短信，内容为：“lulu你好，上次一月份跟你说的我三月份就在搬出xxx景的事情，麻烦你抓紧找客人入住，我又接到公司通知了，三月份就要离开。”同年2月19日，被告通过短信向原告催讨2月21日至3月20日的租金。原告通过短信回复提出租赁合同没有业主两人签字授权，委托书不能生效，准备自己找房东沟通等。被告回复其有房东直接委托书，可请示房东。同年2月21日，原告向被告发送短信，内容为“周一之前会告诉你几天，估计下周内可以搬出，你租金可以按天照算”。被告回复，房东答复提前解约需按违约办理，要求原告当天支付2月21日至3月20日的租金，如租金不能到位，房东给予一天搬离时间等。同年2月24日，原告向被告发送短信，内容为：“房子22号已经全部搬出，今天上午张总会找你交接所有的钥匙和门卡。”当日，原告将系争房屋返还给被告。
庭审中，被告向法庭出示案外人吴X于2014年10月10日出具的公证委托书，内容为其委托孙XX签订租赁合同、收取租金及保证金等，对于受托人已经完成的委托事项，委托人均予以追认。
另查明，“xxx景花园租售中心”及“xxx景花园售楼处”并未进行相应工商登记，并非独立法人。
上述事实，由《房屋租赁合同》、委托书、付款凭证、房地产权证、短信、微信记录、公证委托书等及原、被告当庭陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，虽合同形式上以“xxx景花园租售中心”作为甲方，并加盖了“xxx景花园售楼处”印章，但原告并未向两者相对应公司主张合同权利，被告亦否认其代表两者对应公司签订合同，故该合同直接约束作为行为人的原、被告，双方应按约履行。现租赁合同签订后，被告已按约交付了房屋，原告正常入住并交付了六个月租金及保证金，在原告入住期间，亦并未有其他权利人包括房屋产权人向原告主张相关权利影响原告居住使用，故原告以被告提供虚假信息为由主张返还已付租金，于法无据，本院不予支持。之后，因原告单方原因提出提前解除合同，并拒付之后的相应租金，被告限期原告搬出，系正常行使合同权利，双方合同解除应属原告违约，应由原告承担相应违约责任，被告主张原告支付相当于保证金数额的违约金，符合合同约定，本院予以支持。因原告已将系争房屋返还被告，被告理应将相应租赁保证金返还给原告。但根据合同约定，被告可从原告已支付的租赁保证金中扣除相应违约金，故被告主张保证金与违约金相抵，本院予以支持，原告主张返还保证金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）陈XX应支付被告（反诉原告）孙XX违约金56，000元，以被告（反诉原告）孙XX已收取的租赁保证金56，000元相抵；
二、驳回原告（反诉被告）陈XX的全部诉讼请求。
本诉案件受理费4，660元，减半收取计2，330元，反诉案件受理费600元，共计2，930元，由原告（反诉被告）陈XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周箐
书 记 员 秦叶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
