（2014）沪一中民二（民）终字第3351号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈XX
委托代理人陈X，上海XX律师。
委托代理人陶XX，上海XX律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）孙XX
上诉人陈XX因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第23074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人陈XX委托代理人陈X、陶XX到庭参加了诉讼。被上诉人孙XX经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理本案，现已审理终结。
原审认定，上海市浦东新区XX＊＊＊＊＊室房屋产权人系案外人吴X、吴X。2013年8月18日，“财富海景花园租售中心”名义为出租方（甲方）、陈XX为承租方（乙方），孙XX作为甲方代理人与陈XX代理人张XX签订《上海市房屋租赁合同》一份，并在甲方处加盖了“财富海景花园售楼处专用章”。合同约定甲方将系争房屋出租给乙方，房屋租赁期自2013年8月21日起至2014年8月20日止，月租金为人民币（下同）28，000元，每月支付一次，乙方应于每月18日前向甲方支付租金，房屋租赁保证金为56，000元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第六条约定，租赁期间，乙方发现该房屋及附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。合同第十条约定，该房屋交付时存在缺陷的，影响乙方正常使用的，甲方应自交付之日起的3日内进行修复、逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的2倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。当日，孙XX向陈XX提供了委托人为“财富海景租售中心”的委托书，内容为委托“财富海景租售中心”员工孙XX为系争房屋指定委托人，签订租赁合同及代收房屋租金、押金等。上述委托书上加盖了“财富海景花园售楼处专用章”。之后，孙XX将系争房屋交付给陈XX使用，陈XX通过代理人张XX向孙XX支付了租赁保证金56，000元及六个月租金168，000元（至2014年2月20日）。2014年2月8日，陈XX向孙XX发送短信，内容为：“lulu你好，上次一月份跟你说的我三月份就搬出财富海景的事情，麻烦你抓紧找客人入住，我又接到公司通知了，三月份就要离开。”同年2月19日，孙XX通过短信向陈XX催讨2月21日至3月20日的租金。陈XX通过短信回复提出租赁合同没有业主两人签字授权，委托书不能生效，准备自己找房东沟通等。孙XX回复其有房东直接委托书，可请示房东。同年2月21日，陈XX向孙XX发送短信，内容为“周一之前会告诉你几天，估计下周内可以搬出，你租金可以按天照算”。孙XX回复，房东答复提前解约需按违约办理，要求陈XX当天支付2月21日至3月20日的租金，如租金不能到位，房东给予一天搬离时间等。同年2月24日，陈XX向孙XX发送短信，内容为：“房子22号已经全部搬出，今天上午张总会找你交接所有的钥匙和门卡。”当日，陈XX将系争房屋返还给孙XX。后陈XX诉至法院，要求判令：孙XX返还陈XX六个月租金及两个月的押金共计224，000元，诉讼费由孙XX承担。孙XX则提出反诉，要求判令：陈XX支付解除合同的违约金5.6万元，即押金不予返还，作为违约金没收，如法院支持孙XX诉请，不再向陈XX另行主张水、电、燃气、宽带费等5，480.90元、拖延交房五日的租金。
原审庭审中，孙XX向法庭出示案外人吴X于2014年10月10日出具的公证委托书，内容为其委托孙XX签订租赁合同、收取租金及保证金等，对于受托人已经完成的委托事项，委托人均予以追认。
原审另认定，“财富海景花园租售中心”及“财富海景花园售楼处”并未进行相应工商登记，并非独立法人。
原审认为，陈XX与孙XX就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，虽合同形式上以“财富海景花园租售中心”作为甲方，并加盖了“财富海景花园售楼处”印章，但陈XX并未向两者相对应公司主张合同权利，孙XX亦否认其代表两者对应公司签订合同，故该合同直接约束作为行为人的陈XX与孙XX，双方应按约履行。现租赁合同签订后，孙XX已按约交付了房屋，陈XX正常入住并交付了六个月租金及保证金，在陈XX入住期间，亦并未有其他权利人包括房屋产权人向陈XX主张相关权利影响其居住使用，故陈XX以孙XX提供虚假信息为由主张返还已付租金，于法无据，法院不予支持。之后，因陈XX单方原因提出提前解除合同，并拒付之后的相应租金，孙XX限期陈XX搬出，系正常行使合同权利，双方合同解除应属陈XX违约，应由陈XX承担相应违约责任，孙XX主张陈XX支付相当于保证金数额的违约金，符合合同约定，法院予以支持。因陈XX已将系争房屋返还孙XX，孙XX理应将相应租赁保证金返还给陈XX。但根据合同约定，孙XX可从陈XX已支付的租赁保证金中扣除相应违约金，故孙XX主张保证金与违约金相抵，法院予以支持，陈XX主张返还保证金，法院不予支持。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条之规定，于二○一四年十月二十日作出判决：一、陈XX应支付孙XX违约金56，000元，以孙XX已收取的租赁保证金56，000元相抵；二、驳回陈XX的全部诉讼请求。本诉案件受理费4，660元，减半收取计2，330元，反诉案件受理费600元，共计2，930元，由陈XX负担。
判决后，陈XX不服，上诉于本院，诉称：被上诉人没有得到出租房屋的授权，无权与上诉人签订租赁合同并收取租金；房屋地暖始终没有修好；被上诉人开具虚假的租金发票，故要求二审法院撤销原审判决，改判支持其原审诉请。
被上诉人孙XX辩称：业主委托被上诉人出租房屋，原审中被上诉人已出示了公证委托书；上诉人提出地暖有问题，被上诉人立即请师傅维修，直至退租时，上诉人再次提出地暖问题，故其不同意上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》于法无悖，双方均应恪守。鉴于原审中孙XX已出示吴X委托其代为签订租赁合同并收取租金的公证委托书，故陈XX关于孙XX无权收取租金的上诉理由，于事实不符，本院不予采纳。陈XX主张孙XX开具虚假租金发票，同时又表述合同对于租金发票并无约定，且其未能出示其他有效证据证明其主张，故该上诉理由，显难成立。本院同时注意到，陈XX原审出示的短信、微信记录并未反映出孙XX存在拒绝修理地暖之情形，故地暖问题并不能成为陈XX提前解约之正当理由。综上而言，陈XX关于撤销原审判决，改判支持其原审诉请的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币5，260元，由上诉人陈XX负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞XX
代理审判员 许XX
代理审判员 蒋XX
书 记 员 周XX
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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