（2012）沪二中民二(民)终字第2330号
上诉人(原审被告)上海XX。
法定代表人曹XX。
委托代理人王XX，上海XX律师。
被上诉人(原审原告)钱XX。
原审第三人邱XX。
委托代理人陈X，上海XX律师。
委托代理人汪XX，上海XX律师。
上诉人上海XX因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2012)宝民三(民)初字第284号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人上海XX的委托代理人王XX、被上诉人钱XX、第三人邱XX的委托代理人陈X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年5月31日，上海XX(甲方)与钱XX(乙方)签订《租赁合同》，主要约定甲方将上海市宝山区共康XXXXX号X幢XX商铺(以下简称系争房屋)出租给乙方，用途为经营酒吧；租赁期自2010年6月1日至2016年7月31日，2010年6、7月为免租装修期；2010年8月1日至2011年7月31日第一年租金为人民币(以下币种均为人民币)65万元，之后每年递增1万元。合同签订后，钱XX共计向上海XX支付40万元。钱XX对系争房屋进行装修，开办酒吧，并于2010年10月试营业。2011年7月6日，因系争房屋楼上3楼发生火灾，灭火时水浸系争房屋，造成系争房屋内装修及设备物品损毁。
2011年7月13日，上海市宝山区公安XX出具火灾事故认定书，内容为，火灾事故基本情况为2011年7月6日13时27分许，上海市应急联动中心接警，位于宝山区共康XXXXX号的上海XX公司发生火灾，过火面积约200平方米，充烟面积约2,000平方米，烧毁烧损三楼美奥网吧及四楼凤雅阁KTV，并造成一楼商户至二楼嘟嘟酒吧水渍损失，未造成人员伤亡，现查明，起火部位位于共康XXXXX号东XX上海XX公司邱XX办公室(棋牌室上方搭建的阁楼最西侧)西南角处；起火原因为电气故障引起燃烧并扩大成灾，经分析，灾害成因为：1、邱XX在邱XX办公室做作业时发现办公室内照明灯熄灭，然后向网吧管理人员汇报，过了三至五分钟左右，场所内火灾报警器蜂鸣器响起，网吧管理人员采取了报警器复位操作，尔后到网吧区域巡视，未按报警器显示火灾地址查看，当管理人员赶到起火部位时，火势已扩大，管理人员在自救无效后，向市应急联动中心报警；2、三楼场所空间大，可燃荷载大；3、三楼与四楼防火墙处原风管经切割后未作封堵。
2012年2月，钱XX起诉至原审法院要求解除租赁合同；上海XX赔偿经济损失7,765,183.2元。上海XX遂反诉要求钱XX支付2012年1月31日前的租金58万元，按每年66万元标准支付2012年2月1日至房屋实际返还之日的租金，并支付水电费71,093.90元、垃圾清理费11,000元。
原审法院审理中，法院根据钱XX的申请，委托上海XX公司对钱XX在系争房屋增加的装修等固定添附进行审价，鉴定结论为，固定添附工程总造价为4,219,752元，按9个月计算折旧569,666.52元，扣除折旧后的现值为3,650,085.48元；委托XX公司对钱XX经营酒吧的经济损失进行评估，鉴定结论为，实物资产损失163,900元，支付员工解约赔偿金、停业期间看护费、生活费损失327,680元，停业经营净利润损失957,600元(159,600元/月，计六个月)，停业期间费用损失24,050元。钱XX认为，认可固定添附造价，但不应计算折旧；即使计算折旧，应按合同期六年折旧，而且租赁前期折旧率比较小；钱XX的利润损失每月30万元，按一年计算应为360万元；设计费28万元、进场清理费45,000元、被盗物品损失147,680元也应计入。据此，钱XX调整诉讼请求，要求上海XX赔偿8,378,312元(包括：固定添附4,219,752元，实物资产损失163,900元，支付员工解约赔偿金、停业期间看护费、生活费损失327,680元，停业经营净利润损失360万元，停业期间费用损失24,050元，设计费28万元，进场清理费45,000元，被盗物品损失293,880元)。上海XX同意上海XX公司对造价及折旧的鉴定，并认为设计费已计算入内，进场清理费、被盗物品损失确实存在，但无法确定具体金额；由于XX公司是根据原钱XX的提供材料做出的鉴定报告，这些材料的真实性无法确认，所以对XX公司鉴定报告不认可。上海XX公司表示，钱XX酒吧从2010年10月经营到2011年7月，应当扣除折旧9个月；设计费不在鉴定范围内；根据现场情况，肯定存在进场清理费，但无法确定具体金额；根据钱XX提供的清单计算出被盗物品折旧后现价值为132,912元。XX公司表示，根据钱XX提供的火灾前最后两个月的销售日报表作为计算依据，也参考了2011年餐饮行业的绩效评价，汇总计算出经营净利润损失。
2012年8月27日，上海XX与钱XX办理交接手续，钱XX将系争房屋返还给上海XX。
原审法院经审理后认为，上海XX与钱XX所签《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。上海XX作为出租方，应在租赁期间保持系争房屋可由钱XX正常使用。2011年7月6日系争房屋楼上发生火灾，系争房屋及屋内装修、物品因水浸造成损毁，钱XX已无法继续使用，不能实现合同目的，其要求解除租赁合同的请求，可予支持。钱XX在民事诉状中明确要求解除合同，在上海XX收到诉状之时，钱XX解除合同的通知即视为送达，系争合同于通知到达时解除。钱XX于2012年8月27日将系争房屋返还给上海XX，法院予以确认。上海XX履行合同义务不符合约定，对钱XX造成的损失，应予赔偿；邱XX并非合同当事人，上海XX要求邱XX在本案中承担责任的意见，没有法律依据，法院难以准许；上海XX应在本案中承担严格责任。至于赔偿金额，可以鉴定结论为基础予以确定。钱XX实际经营期间，装修等使用价值持续损耗，相应折旧应予扣除。钱XX对经营净利润每月30万元的陈述并无依据，难以采信。设计费、进场清理费、被盗物品损失均客观存在，鉴定时虽未计入，法院应予以酌情确定。综上，法院以鉴定结论为基础，结合查明的案件事实，确定上海XX赔偿钱XX损失535万元。关于上海XX的反诉请求，钱XX同意支付2011年7月5日前的租金、水电费、垃圾清理费，法院予以确认。2011年7月6日之后的租金，因钱XX在自身无任何责任的情况下，客观上无法继续使用系争房屋，不应继续承担支付租金的义务，故上海XX关于该部分租金的请求，法院不予支持。
原审法院据此作出判决：一、钱XX与上海XX就上海市宝山区共康XXXXX号X幢XX房屋签订的《租赁合同》于2012年2月9日解除；二、上海XX于判决生效之日起十日内，向钱XX赔偿535万元；三、钱XX于判决生效之日起十日内，向上海XX支付2011年7月5日前的租金203,699元、水电费71,093.90元、垃圾清理费11,000元；四、钱XX的其余诉讼请求，不予支持；五、上海XX的其余反诉请求，不予支持。
原审法院判决后，上诉人上海XX不服，向本院提起上诉称：上诉人提供给被上诉人及原审第三人的租赁物业符合法律规定，火灾系原审第三人违法经营造成，上诉人与火灾产生的损失之间不存在因果关系，原审法院将租赁关系产生的损害赔偿责任归咎为上诉人没有法律依据。被上诉人的经营损失仅有上诉人单方面提供的月报表为凭证，被上诉人支付员工的解约赔偿金，停业期间的看护费、生活费损失没有依据，被盗物品损失没有依据。要求撤销原审判决第二项主文，该赔偿金额过高，且不应由上诉人承担责任，依法改判由原审第三人承担赔偿责任。
被上诉人钱XX答辩称：双方的租赁合同合法有效，上诉人应保证被上诉人对租赁房屋的有效使用，现因火灾造成被上诉人无法继续使用房屋，并造成了被上诉人巨大经济损失，上诉人应当承担赔偿责任，原审第三人并非合同当事人。原审法院查明事实无误，适用法律正确，要求维持原审判决。
原审第三人述称：第三人并非租赁合同的相对方，不应承担责任，且第三人并非火灾事故的责任人，火灾事故的责任单位系上海XX公司，第三人及上海XX公司均无违法经营的情况。不同意上诉人的上诉人请求，要求维持原审判决。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，被上诉人作为原告系以租赁房屋不符合合同约定且无法实现合同目的为由要求解除租赁合同并要求上诉人赔偿损失。根据合同相对性原则，相应的违约责任理应由上诉人承担。关于上诉人认为火灾系原审第三人造成的意见，如上诉人确因第三人原因造成其向被上诉人违约的，第三人与上诉人之间的纠纷可依法或依约另行解决，不影响上诉人作为房屋出租方应承担的合同义务，原审法院就此所作的认定正确，本院予以认同。关于被上诉人的经营损失，解约赔偿金、看护费、生活费损失，被盗物品损失，因火灾发生后上述损失客观存在，且大部分损失已由具有相关资质的评估单位根据实际情况并参考平均标准作出了评估，原审法院以评估结论为基础酌情判决上诉人予以赔偿并无不当，上诉人认为上述损失金额过高，未提供证据证明，本院不予采信。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费54,460元，由上诉人上海XX负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王XX
代理审判员 赖XX
代理审判员 王XX
书 记 员 王XX
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
......
