（2012）沪二中民二(民)终字第1286号
上诉人(原审第三人)XXXX。
负责人顾X。
委托代理人陈XX，上海市XX律师。
上诉人(原审第三人)江苏XX。
负责人候X。
委托代理人陈X。
被上诉人(原审原告)顾X。
被上诉人(原审原告)王XX。
上列两被上诉人之共同委托代理人陈X，上海XX律师。
被上诉人(原审被告)刘XX。
上诉人XXXX(以下简称中XX)、江苏XX(以下简称XXX)因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2011)宝民三(民)初字第1172号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年7月10日公开开庭进行了审理。上诉人中XX的委托代理人陈XX，上诉人XXX的委托代理人陈X，被上诉人顾X、王XX的共同委托代理人陈X到庭参加诉讼，被上诉人刘XX经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，顾X、王XX原系上海市宝山区XXXXX弄XX号201室房屋(以下简称201室房屋)的房地产权利人。2009年5月31日，顾X、王XX(甲方)与刘XX(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方受让甲方201室房屋，转让价款为人民币(以下币种均为人民币)1,050,000元，甲方于2009年7月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。双方确认在2009年7月25日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2009年8月8日，刘XX经登记为201室房屋房地产权利人。同年8月10日，刘XX出具《承诺书》，主要内容为，刘XX借顾X、王XX201室房屋向XXXX以假买卖形式卖给刘XX贷款730,000元。刘XX承诺该房产仍属于顾X、王XX；刘XX不得将该房产出售给任何人及做任何抵押；三年后，刘XX将201室房屋房产归还给顾X、王XX；所有户口不允许其他人搬进。2010年1月1日，刘XX出具《借款人承诺书》，主要内容为，刘XX所借1,050,000元为开拓事业做生意，纯属私人自愿行为，借期三年，自2010年1月1日至2013年1月1日止，归还顾X1,050,000元。如借款期限止无力偿还，或发生意外情况，愿以刘XX名下201室房屋房产抵押给干爸顾X、干妈王XX、顾X。在这期间，201室房屋由顾X、王XX、顾X永远居住，房产证存放在顾X名下，直至借款还完为止，不准买卖、抵押、过户给妻子或子女，如发生意外，妻子、子女不得继承。2010年1月23日，刘XX又出具《承诺书》，主要内容为，刘XX借顾X、王XX201室房屋向XXXX以假买卖形式卖给刘XX(刘XX未向顾X、王XX付过分文现金)，贷款730,000元。刘XX承诺该房产仍然属于顾X、王XX；刘XX不得将该房产出售给任何人及做任何抵押；三年之内，刘XX将201室房屋房产归还给顾X、王XX、顾X。2010年4月7日，房地产交易中心补发了权利人为刘XX的房地产权证。后顾X、王XX提起诉讼，要求确认双方就201室房屋签订的房屋买卖合同无效，刘XX将201室房屋的房地产权利恢复至顾X、王XX名下。
原审法院另查明，2009年6月，刘XX与中XX签订《个人住房(二手房)抵押借款合同》，约定借款金额为735,000元，借款期限240个月，预计自2009年6月18日起至2029年6月17日止。中XX按约发放贷款。2009年8月8日，中XX经登记为201室房屋抵押权人，债权数额为735,000元。因刘XX未按约还贷，中XX已向上海市静安区人民法院提起诉讼。
原审法院还查明，2010年9月13日，刘XX与如皋市XX(现XXX)签订《最高额个人担保借款合同》，约定借款金额为80万元，借款期限自2010年9月13日起至2012年9月12日止。2010年9月15日，XXX经登记为201室房屋抵押权人，债权数额未作登记。XXX于2011年1月21日向刘XX发放贷款100,000元，到期日期为2011年7月20日，还款方式为到期还本。XXX于2011年3月21日向刘XX发放贷款200,000元，到期日期为2011年9月20日，还款方式为到期还本。XXX于2011年3月23日向刘XX发放贷款200,000元，到期日期为2011年8月22日，还款方式为到期还本。
原审法院认为，顾X、王XX与刘XX就201室房屋签订房地产买卖合同，刘XX经核准登记成为201室房屋的房地产权利人，当事人对买卖关系是否是双方意思表示及该买卖合同的效力产生争议。根据顾X、王XX提供的刘XX所出具的承诺书，刘XX确认双方系虚假买卖，双方签订买卖合同的目的在于向XXXX贷款，刘XX未支付过购房款，故可认定顾X、王XX与刘XX之间没有买卖201室房屋的真实意思表示，顾X、王XX要求确认买卖合同无效的诉请应予准许。合同被确认为无效后，应恢复原状，即刘XX应将201室房屋的房地产权利返还给顾X、王XX。由于刘XX在201室房屋上设定了抵押权，201室房屋房地产权利返还应以刘XX还清贷款并注销抵押权为前提。中XX抵押权的取得，顾X、王XX是知道并同意的，该抵押权受法律保护。刘XX确认取得中XX发放的贷款，并在承诺书中确认未向顾X、王XX支付过购房款，且明确承诺由其偿还贷款，该贷款应由刘XX清偿。刘XX将201室房屋抵押给XXX，虽未征得顾X、王XX同意，但基于物权登记对外具有公示公信的法律效力，XXX有理由相信刘XX为201室房屋的房地产权利人，且XXX已按约发放贷款，并经登记为抵押权人，可认定为善意相对人，其抵押权也应受到法律保护。据此，原审法院作出判决：一、顾X、王XX与刘XX于2009年5月31日就上海市宝山区XXXXX弄XX号201室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、刘XX于判决生效之日起十日内，注销上述房屋上设定的抵押权，并在此后三日内将上述房屋的房地产权利返还给顾X、王XX。案件受理费减半收取计5,575元及财产保全费5,000元，由刘XX负担。
中XX不服原判，向本院提起上诉称，原审中，顾X、王XX承认与刘XX签订《上海市房地产买卖合同》系为骗取银行贷款所为，其对抵押房屋会产生的法律后果是明知的。原审法院据此认定抵押行为有效，作为善意第三人中XX的抵押权应当受法律保护。但原审判决在认定顾X、王XX承认与刘XX恶意串通共同骗取中XX贷款的事实基础上，仅判决《上海市房地产买卖合同》无效，由刘XX负责注销201室房屋上设定的抵押权，并将房产归还顾X、王XX。按照原审法院的判决，中XX抵押权的实现将落空，因中XX另案起诉刘XX的借贷合同纠纷案已先于原审判决生效，原审法院在注销抵押权方面没有对顾X、王XX设定义务，这种处理方案没有保护中XX的合法权益，有失公正。顾X、王XX在其预期利益没能成就时起诉刘XX的行为实质上是一种蓄意逃避债务和法律责任的恶意行为，在《上海市房地产买卖合同》无效的前提下，顾X、王XX应当与刘XX共同承担相应的法律后果。故上诉要求撤销原判决主文第一、第二项，依法改判顾X、王XX对刘XX的债务承担连带偿还责任，诉讼费用由顾X、王XX与刘XX共同承担。
XXX不服原判，向本院提起上诉称，作为善意第三人，XXX的合法抵押权应当受到保护，但原审法院的判决将使XXX依法在201室房屋上设定的抵押权形同虚设，为顾X、王XX与刘XX恶意串通损害金融机构利益开设方便之门，导致XXX的抵押权无法得到真正得以实现。故上诉要求撤销原判决主文第一、第二项，对顾X、王XX的原审诉请不予支持，诉讼费用由顾X、王XX与刘XX共同负担。
被上诉人顾X、王XX辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
被上诉人刘XX未参加诉讼。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，顾X、王XX与刘XX就201室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》虽然不是双方的真实意思表示，应确认为无效，但顾X、王XX在该无效的民事行为中存在明显过错。鉴于中XX及XXX系善意第三人，对其依法在201室房屋上设定的抵押权应当予以保护。原审法院确认201室房屋产权的回归应当以抵押权的注销为前提是正确的。需要强调的是，如果中XX及XXX因顾X、王XX的无效民事行为遭受经济损失，可另行追究其相应责任。原审法院对本案所作的处理并无不当，中XX及XXX的上诉请求，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11,150元，由XXXX与江苏XX各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
代理审判员 秦 忠
代理审判员 季XX
书 记 员 周XX
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
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